【住宅ローン】変動金利の5年125％ルールは意味がない。未払い利息は発生しない。
モゲチェックの塩澤崇先生が解説
【住宅ローン】変動金利の5年125％ルールは意味がない
未払い利息は発生しない
モゲチェックの塩澤崇先生が解説
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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送！
レギュラー番組：『不動産せんせい田中の教えて！不動産の知恵袋』
第444-2回目 (2023年2月2日放送分 後半)となります｡
今回の話題
【住宅ローン】変動金利の5年125％ルールは意味がない
未払い利息は発生しない
モゲチェック 塩澤崇先生が解説
塩澤崇氏に『5年125％ルール』について伺う
後半も引き続き月イチレギュラーの『モゲ澤先生』こと､
住宅ローン比較サービス『モゲチェック』 を運営している株式会社MFSの取締役COOの塩澤崇先生に､ご出演頂いております｡
塩澤 崇（しおざわ たかし）さん プロフィール
■ 塩澤 崇（しおざわ たかし）
株式会社 MFS 取締役COO
略歴
| 2006年 | 東京大学大学院情報理工学系研究科修了(専攻：数理情報学) |
|---|---|
| 2006年 | モルガン･スタンレー証券株式会社にて住宅ローン証券化ビジネスに参画｡ モーゲージバンクの設立やマーケティング戦略立案､当局対応を担当｡ |
| 2009年 | ボストン･コンサルティング･グループ入社｡ メガバンク･証券･生保の国内営業戦略･アジア進出ロードマップ等の経営コンサルティングに従事 |
| 2015年 | 9月よりMFS取締役COO |
塩澤 崇 紹介ページ – モゲチェック
モゲ澤先生が､ここに居るということは､後半も住宅ローンについてのお話ですね｡
後半も､モゲ澤先生に､住宅ローンについてマニアックなお話をして頂きます｡
お任せください！
固定金利の上昇傾向で問い合わせが急増
最近は固定金利が上昇傾向であるため､
ゼロシステムズへも
『変動金利が上昇したらどうしよう･･･』
と､心配されたユーザーさんから､ご相談いただくことが多いのですが､モゲ澤先生の方は如何ですか？
そうですね｡
『モゲチェック』でも､相談メッセージが通常の2.5倍くらいに増えており､皆さん金利の動きに敏感になっています｡
昨年末は､アクセスが集中し過ぎてサーバーダウンしたくらいですからね｡
モゲチェックのサーバーダウンはTVでも取り上げられました
具体的には､どんな質問が多いですか？
『5年125％ルール』に関する質問が増えている
最近私に寄せられる質問に多いのが
『5年125％ルール』
に関するものです｡
『5年125％ルール』
それは､どのようなルールですか？
『5年125％ルール』は､初耳のリスナーさんも多いかもしれませんので､ご説明しますね｡
お願いします！
激変緩和措置としての『5年125％ルール』
このルールは
『変動金利を借りた後､金利が急上昇しても毎月返済額が急には変わらない｡』
という､激変緩和措置です｡
激変緩和措置？
金利が激変しないようにする措置なのですか？
うーん･･･
惜しいけど､ちょっと違うんですよ｡
『金利』ではなく『月々の返済額』が激変しないようにする措置です｡
そうなんです｡
『金利』でなく『返済額』の方なんですよ｡
変動金利でも5年間は返済額が変わらない『5年ルール』
例えば､返済中に金利が上昇したとします｡
5年ルールを適用している銀行の場合､毎月の返済額は変わりません｡
元本と金利の内訳が変わるだけです｡
そして､5年後には､その時点で残っている元本･金利･残りの返済期間を踏まえ､毎月返済額が再計算されます｡
この計算が5年ごとに繰り返されます｡
ですので､
5年ルールがあると､金利が上昇しても毎月の返済額が増えるのは次の5年後となります｡
急に返済額が増える訳ではないので安心感があると思います｡
なるほど｡
変動金利でも5年間は返済額が変わらないということなのですね｡
そういうことです｡
金利上昇幅が前回返済額の125%を超えないようにする『125%ルール』
もう一つの
『125%ルール』とは､どういったものでしょうか？
『125%ルール』とは、
『金利上昇によって毎月返済額が増える際､その上昇幅が前回の返済額の125%を超えないようにする｡』
というものです｡
ですので､
金利が急上昇した場合､次の5年間の返済が青天井で一気に増えるのではなく､1.25倍までにしか増えません｡
それなら安心な感じがしますね｡
そうですよね｡
ネットに氾濫する『5年125％ルール』の情報を検証
変動金利を借りようとされている方の中には､この5年125%ルールを気にされている方が結構いらっしゃいます｡
それゆえ､ネットにはいろんな情報が氾濫しています｡
例えば検索には
- ① 5年125%ルールがあるから金利上昇も安心
- ② 採用していない銀行は危ない
- ③ もし金利が上昇して125%を超えたら未払利息が発生し､最終返済日に一括返済を求められる
Yahoo!ニュースでも『125％ルール』についての記事が掲載されていました｡
こちらのニュース記事を､フジコさん､ご紹介いただけますか？
こちらですね｡
2023年1月28日付のYahooニュース(ZAIオンライン)の記事によると･･･
2023年1月28日付のYahooニュース(ZAIオンライン)の記事
住宅ローンの変動金利が上昇しても､返済額を急増させないための『5年ルール』と『125％ルール』を解説！返済が苦しくなれば借り換えや返済計画変更も検討を
(抜粋)
ただし､5年ルールにしても125％ルールにしても､あくまで激変緩和措置でしかなく､利払いの免除ではないということは覚えておこう｡
実際は免除どころか､未払い分がどんどんツケとして貯まっていく｡
そのツケは､返済の最終回に一括で請求される場合が多い｡
備えが十分あればいいが､十分でないと老後資金が不足したり､最悪は家を失ったりするリスクもあるのだ｡この制度は､1983年に現在の銀行住宅ローンが開始されたときに導入されたもの｡
1980年代後半のバブル期の金利上昇時に発動されたが､すぐにバブル崩壊し､その後は金利が下がり続けたため､特に問題は発生しなかった｡出典：Yahooニュース(ZAIオンライン) – 住宅ローンの変動金利が上昇しても､返済額を急増させないための『5年ルール』と『125％ルール』を解説！
ありがとう御座います｡
記事の内容を簡単に説明しますと､
『5年125％ルールは､激変緩和措置であり､利払免除でないから､
未払い利息が､どんどんツケとして貯まっていき､
そのツケは､返済の最終回に一括で請求されるリスクがある｡
ソニー銀行や新生銀行は､もともと5年125％ルールを導入していないので注意が必要｡』
という内容の記事です｡
先程モゲ澤先生が､おっしゃっていた内容ですね｡
そうですよね｡
モゲ澤先生､実際はどうなんでしょうか？
はい。それでは！
これらが本当に正しいのかどうかを検証したいと思います｡
『125％ルールは意味がない』その理由を解説
まず結論から申し上げますと､
私は『125％ルールは意味がない』と考えています｡
えっ！？そうなんですか？？
『125％ルールは意味がない』というのは､どういう意味ですか？
具体的な数字でシミュレーションしてみる
具体的に解説しますね｡
- シミュレーションの前提
- ・元本3,000万円
- ・0.4%の変動金利
- ・35年払い この前提で毎月返済額を計算し､
1.25倍に毎月返済額が増える金利が一体いくらなのかを5年ごとに計算してみました｡
塩澤先生のシミュレーション結果
初年度の毎月返済額は76,557円となります｡
■6年目の試算
- 6年目
- 1.25倍となる返済額：95,696円
- この返済額になる金利：2.0%
変動金利0.4％が､5年後に2％に急上昇するというのは､ちょっと現実的にはありえない上昇率ですよね｡
■11年目の試算
- 11年目
- 1.25倍となる返済額：119,597円
- この返済額になる金利：4.0%
2％だった金利が､倍の4％に急上昇というのは､まずありえないですね｡
そうですね｡
■16年目の試算
- 16年目
- 1.25倍となる返済額：149,456円
- この返済額になる金利：6.7%
6％台ということは､ちょうど今の米国の住宅ローン金利と同じくらいですね｡
■21年目の試算
- 21年目
- 1.25倍となる返済額：186,820円
- この返済額になる金利：10.5%
90年代バブル期の8.5％を余裕で超えましたね！
■25年目の試算
- 25年目
- 1.25倍となる返済額：233,525円
- この返済額になる金利：16.1%
これは『利息制限法』の､上限15％を超えていますね｡
ひと昔前の消費者金融並みですね｡
■31年目の試算
- 31年目
- 1.25倍となる返済額：291,906円
- この返済額になる金利：26.9%
ここまでくると､『出資法』の上限金利20％をも超えていますね｡
アディーレ法律事務所に電話して､銀行から過払い金を取り返せますね！
もし､こうなったら､すぐ電話ですね！
『125％ルール』の適用はあり得ない
■ありえない金利上昇をしない限り125％に届かない
そもそも､あり得ない金利上昇ですよね･･･｡
そうなんですよ｡
毎月の返済額が1.25倍になる金利
このシミュレーションの結果から､とんでもない金利上昇をしない限り､125%にはヒットしない事がわかります｡
■利息制限法にも引っかかる
また､日本には『利息制限法』という､金融機関がとる金利に上限を定める法律があります｡
この上限金利は15%です｡
利息制限法の上限15%に引っかかるライン
ですので､金融機関はそもそも16.1%や26.9%の金利は取ることができません｡
そうですね｡
それこそアディーレに電話ですね！
■5年ルールには一定の意味がある
そういうことです｡
毎月返済額が5年ごとにしか変わらない『5年ルール』については､激変緩和措置として一定の意味はあると思います｡
なるほど･･･｡
ただ､5年間返済額が変わらないということは､
『金利が上昇していても､そのことに気が付きにくい。』
という事はないのですか？
確かにそうですね｡
ですが､返済額が変わらなくても､金利が変動すると銀行からお知らせの書類が届きます。
これをしっかり確認しておかなければなりません｡
■125％ルールが発動する状況はありえない
そういうことです｡
一方で『125%ルール』については､ありえない金利上昇にならない限り発動することはありません｡
検証結果を解説
それでは検証結果に参りたいと思います｡
『5年125%ルールがあるから金利上昇も安心』という意見
5年ごとにしか返済額が変わらないという点では安心かと思います。
しかし､125%ルールについては毎月返済額の抑制としては緩すぎると言えます｡
金利が5年125％のキャップ付なら良いのですけど､返済額の125％ルールは全然意味がないですね｡
そうなのです｡
5年125%ルールを採用していない銀行は危ない』という意見
繰り返しになりますが､125%ルールは毎月返済額の抑制としては緩すぎるため､このルールの採用はそこまで安心感に寄与しないと思います｡
確かに､125％ルールがあるか無いかを住宅ローン選びの基準にするのはナンセンスですね｡
私もそう思います｡
『もし金利が上昇して125%を超えたら､未払利息が発生し､最終返済日に一括返済を求められる』という意見
125%にヒットするような金利上昇は非現実的です｡
ですので､未払利息も発生し得ないです｡
未払い利息が発生するようであれば､逆に過払い利息の返還を銀行に請求できちゃいますね｡
本当ですね｡
ですので､私の意見としては､
『5年125%ルールというのはあまり気にされなくてもいいのではないか。』
と､なります｡
このルールの有無よりも､金利や団信の条件を中心に住宅ローンを選ばれたほうが良いと思います｡
まとめ
今回､シミュレーションして良く分かりました｡
住宅ローン､特に変動金利は､借りる時だけでなく､借りた後も､金利動向を常にチェックする必要がありますね｡
モゲ澤先生､ありがとうございました。
さて皆さん！
住宅ローンの『新規借り入れ』や『借換え』を検討する時には､住宅ローン比較サービスの～
モゲチェック！
そして､仲介手数料と建物診断が無料の～
ゼロシステムズ！
『モゲチェック』と『ゼロシステムズ』の両方を利用することにより､何百万円もお得に住宅を購入できる可能性があります！
塩澤先生､田中先生。
今回もありがとうございました。
【住宅ローン】変動金利の5年125％ルールは意味がない
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