【住宅ローン】変動金利の5年125%ルールは意味がない。未払い利息は発生しない。
モゲチェックの塩澤崇先生が解説

【住宅ローン】変動金利の5年125%ルールは意味がない
未払い利息は発生しない
モゲチェックの塩澤崇先生が解説

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第444-2回目 (2023年2月2日放送分 後半)となります。

今回の話題

【住宅ローン】変動金利の5年125%ルールは意味がない
未払い利息は発生しない
モゲチェック 塩澤崇先生が解説



塩澤崇氏に『5年125%ルール』について伺う

サムネイル-MCフジコ
フジコ

FM鴻巣フラワーラジオ 不動産せんせい田中の『教えて!不動産の知恵袋』

皆さま、こんにちは。
番組MCのフジコで御座います。

モゲ澤先生、田中先生。
後半も宜しくお願い致します。

サムネイル-田中
田中

後半も引き続き月イチレギュラーの『モゲ澤先生』こと、
住宅ローン比較サービス『モゲチェック』 を運営している株式会社MFSの取締役COOの塩澤崇先生に、ご出演頂いております。

塩澤 崇(しおざわ たかし)さん プロフィール

塩澤 崇

■ 塩澤 崇(しおざわ たかし)
 株式会社 MFS 取締役COO
略歴
2006年東京大学大学院情報理工学系研究科修了(専攻:数理情報学)
2006年モルガン・スタンレー証券株式会社にて住宅ローン証券化ビジネスに参画。
モーゲージバンクの設立やマーケティング戦略立案、当局対応を担当。
2009年ボストン・コンサルティング・グループ入社。
メガバンク・証券・生保の国内営業戦略・アジア進出ロードマップ等の経営コンサルティングに従事
2015年9月よりMFS取締役COO

塩澤 崇 紹介ページ – モゲチェック


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フジコ

モゲ澤先生が、ここに居るということは、後半も住宅ローンについてのお話ですね。

サムネイル-田中
田中

後半も、モゲ澤先生に、住宅ローンについてマニアックなお話をして頂きます。

サムネイル-塩澤
塩澤

お任せください!

固定金利の上昇傾向で問い合わせが急増

サムネイル-田中
田中

最近は固定金利が上昇傾向であるため、
ゼロシステムズへも
『変動金利が上昇したらどうしよう・・・』
と、心配されたユーザーさんから、ご相談いただくことが多いのですが、モゲ澤先生の方は如何ですか?

サムネイル-塩澤
塩澤

そうですね。
『モゲチェック』でも、相談メッセージが通常の2.5倍くらいに増えており、皆さん金利の動きに敏感になっています。

サムネイル-田中
田中

昨年末は、アクセスが集中し過ぎてサーバーダウンしたくらいですからね。

モゲチェック-サーバーダウン

モゲチェックのサーバーダウンはTVでも取り上げられました

サムネイル-田中
田中

具体的には、どんな質問が多いですか?

『5年125%ルール』に関する質問が増えている

サムネイル-塩澤
塩澤

最近私に寄せられる質問に多いのが
『5年125%ルール』
に関するものです。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

『5年125%ルール』
それは、どのようなルールですか?

サムネイル-塩澤
塩澤

『5年125%ルール』は、初耳のリスナーさんも多いかもしれませんので、ご説明しますね。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

お願いします!


激変緩和措置としての『5年125%ルール』

サムネイル-塩澤
塩澤

このルールは
『変動金利を借りた後、金利が急上昇しても毎月返済額が急には変わらない。』
という、激変緩和措置です。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

激変緩和措置
金利が激変しないようにする措置なのですか?

サムネイル-田中
田中

うーん・・・
惜しいけど、ちょっと違うんですよ。

『金利』ではなく『月々の返済額』が激変しないようにする措置です。

サムネイル-塩澤
塩澤

そうなんです。
『金利』でなく『返済額』の方なんですよ。

変動金利でも5年間は返済額が変わらない『5年ルール』

サムネイル-塩澤
塩澤

例えば、返済中に金利が上昇したとします。
5年ルールを適用している銀行の場合、毎月の返済額は変わりません。
元本と金利の内訳が変わるだけです。

そして、5年後には、その時点で残っている元本・金利・残りの返済期間を踏まえ、毎月返済額が再計算されます。
この計算が5年ごとに繰り返されます。
ですので、
5年ルールがあると、金利が上昇しても毎月の返済額が増えるのは次の5年後となります。

急に返済額が増える訳ではないので安心感があると思います。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

なるほど。
変動金利でも5年間は返済額が変わらないということなのですね。

サムネイル-塩澤
塩澤

そういうことです。

金利上昇幅が前回返済額の125%を超えないようにする『125%ルール』

サムネイル-MCフジコ
フジコ

もう一つの
『125%ルール』とは、どういったものでしょうか?

サムネイル-塩澤
塩澤

『125%ルール』とは、
『金利上昇によって毎月返済額が増える際、その上昇幅が前回の返済額の125%を超えないようにする。』
というものです。

ですので、
金利が急上昇した場合、次の5年間の返済が青天井で一気に増えるのではなく、1.25倍までにしか増えません。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

それなら安心な感じがしますね。

サムネイル-塩澤
塩澤

そうですよね。


ネットに氾濫する『5年125%ルール』の情報を検証

サムネイル-塩澤
塩澤

変動金利を借りようとされている方の中には、この5年125%ルールを気にされている方が結構いらっしゃいます。
それゆえ、ネットにはいろんな情報が氾濫しています。

例えば検索には

  • ① 5年125%ルールがあるから金利上昇も安心
  • ② 採用していない銀行は危ない
  • ③ もし金利が上昇して125%を超えたら未払利息が発生し、最終返済日に一括返済を求められる
このような情報がヒットします。

サムネイル-田中
田中

Yahoo!ニュースでも『125%ルール』についての記事が掲載されていました。
こちらのニュース記事を、フジコさん、ご紹介いただけますか?

サムネイル-MCフジコ
フジコ

こちらですね。
2023年1月28日付のYahooニュース(ZAIオンライン)の記事によると・・・

2023年1月28日付のYahooニュース(ZAIオンライン)の記事

住宅ローンの変動金利が上昇しても、返済額を急増させないための『5年ルール』と『125%ルール』を解説!返済が苦しくなれば借り換えや返済計画変更も検討を

20230128Yahoo!news

(抜粋)
ただし、5年ルールにしても125%ルールにしても、あくまで激変緩和措置でしかなく、利払いの免除ではないということは覚えておこう。
実際は免除どころか、未払い分がどんどんツケとして貯まっていく。
そのツケは、返済の最終回に一括で請求される場合が多い。
備えが十分あればいいが、十分でないと老後資金が不足したり、最悪は家を失ったりするリスクもあるのだ。

この制度は、1983年に現在の銀行住宅ローンが開始されたときに導入されたもの。
1980年代後半のバブル期の金利上昇時に発動されたが、すぐにバブル崩壊し、その後は金利が下がり続けたため、特に問題は発生しなかった。

出典Yahooニュース(ZAIオンライン) – 住宅ローンの変動金利が上昇しても、返済額を急増させないための『5年ルール』と『125%ルール』を解説!
サムネイル-田中
田中

ありがとう御座います。

記事の内容を簡単に説明しますと、
『5年125%ルールは、激変緩和措置であり、利払免除でないから、
 未払い利息が、どんどんツケとして貯まっていき、
 そのツケは、返済の最終回に一括で請求されるリスクがある。
 ソニー銀行や新生銀行は、もともと5年125%ルールを導入していないので注意が必要。』

という内容の記事です。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

先程モゲ澤先生が、おっしゃっていた内容ですね。

サムネイル-田中
田中

そうですよね。
モゲ澤先生、実際はどうなんでしょうか?

サムネイル-塩澤
塩澤

はい。それでは!
これらが本当に正しいのかどうかを検証したいと思います。

『125%ルールは意味がない』その理由を解説

サムネイル-塩澤
塩澤

まず結論から申し上げますと、
私は『125%ルールは意味がない』と考えています。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

えっ!?そうなんですか??
『125%ルールは意味がない』というのは、どういう意味ですか?

具体的な数字でシミュレーションしてみる

サムネイル-塩澤
塩澤

具体的に解説しますね。

シミュレーションの前提
・元本3,000万円
0.4%の変動金利
35年払い
この前提で毎月返済額を計算し、
1.25倍に毎月返済額が増える金利が一体いくらなのかを5年ごとに計算してみました。

シミュレーション結果

塩澤先生のシミュレーション結果

サムネイル-塩澤
塩澤

初年度の毎月返済額は76,557円となります。

■6年目の試算
サムネイル-塩澤
塩澤
6年目の返済額シミュレート
6年目
1.25倍となる返済額95,696円
この返済額になる金利2.0%
サムネイル-田中
田中

変動金利0.4%が、5年後に2%に急上昇するというのは、ちょっと現実的にはありえない上昇率ですよね。

■11年目の試算
サムネイル-塩澤
塩澤
11年目の返済額シミュレート
11年目
1.25倍となる返済額119,597円
この返済額になる金利4.0%
サムネイル-田中
田中

2%だった金利が、倍の4%に急上昇というのは、まずありえないですね。

サムネイル-塩澤
塩澤

そうですね。

■16年目の試算
サムネイル-塩澤
塩澤
16年目の返済額シミュレート
16年目
1.25倍となる返済額149,456円
この返済額になる金利6.7%
サムネイル-田中
田中

6%台ということは、ちょうど今の米国の住宅ローン金利と同じくらいですね。

■21年目の試算
サムネイル-塩澤
塩澤
21年目の返済額シミュレート
21年目
1.25倍となる返済額186,820円
この返済額になる金利10.5%
サムネイル-田中
田中

90年代バブル期8.5%を余裕で超えましたね!

■25年目の試算
サムネイル-塩澤
塩澤
26年目の返済額シミュレート
25年目
1.25倍となる返済額233,525円
この返済額になる金利16.1%
サムネイル-田中
田中

これは『利息制限法』の、上限15%を超えていますね。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

ひと昔前の消費者金融並みですね。

■31年目の試算
サムネイル-塩澤
塩澤
31年目の返済額シミュレート
31年目
1.25倍となる返済額291,906円
この返済額になる金利26.9%
サムネイル-田中
田中

ここまでくると、『出資法』上限金利20%をも超えていますね。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

アディーレ法律事務所に電話して、銀行から過払い金を取り返せますね!

サムネイル-塩澤
塩澤

もし、こうなったら、すぐ電話ですね!

『125%ルール』の適用はあり得ない

■ありえない金利上昇をしない限り125%に届かない
サムネイル-田中
田中

そもそも、あり得ない金利上昇ですよね・・・。

サムネイル-塩澤
塩澤

そうなんですよ。

毎月の返済額が1.25倍になる金利

毎月の返済額が1.25倍になる金利

このシミュレーションの結果から、とんでもない金利上昇をしない限り、125%にはヒットしない事がわかります。

■利息制限法にも引っかかる
サムネイル-塩澤
塩澤

また、日本には『利息制限法』という、金融機関がとる金利に上限を定める法律があります。
この上限金利は15%です。

利息制限法の上限15%に引っかかるライン

利息制限法の上限15%に引っかかるライン

ですので、金融機関はそもそも16.1%26.9%の金利は取ることができません。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

そうですね。
それこそアディーレに電話ですね!

■5年ルールには一定の意味がある
サムネイル-塩澤
塩澤

そういうことです。

毎月返済額が5年ごとにしか変わらない『5年ルール』については、激変緩和措置として一定の意味はあると思います。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

なるほど・・・。

ただ、5年間返済額が変わらないということは、
『金利が上昇していても、そのことに気が付きにくい。』
という事はないのですか?

サムネイル-田中
田中

確かにそうですね。

ですが、返済額が変わらなくても、金利が変動すると銀行からお知らせの書類が届きます。
これをしっかり確認しておかなければなりません。

■125%ルールが発動する状況はありえない
サムネイル-塩澤
塩澤

そういうことです。

一方で『125%ルール』については、ありえない金利上昇にならない限り発動することはありません。


検証結果を解説

サムネイル-塩澤
塩澤

それでは検証結果に参りたいと思います。

『5年125%ルールがあるから金利上昇も安心』という意見

サムネイル-塩澤
塩澤

5年ごとにしか返済額が変わらないという点では安心かと思います。
しかし、125%ルールについては毎月返済額の抑制としては緩すぎると言えます。

サムネイル-田中
田中

金利が5年125%のキャップ付なら良いのですけど、返済額の125%ルールは全然意味がないですね。

サムネイル-塩澤
塩澤

そうなのです。

5年125%ルールを採用していない銀行は危ない』という意見

サムネイル-塩澤
塩澤

繰り返しになりますが、125%ルールは毎月返済額の抑制としては緩すぎるため、このルールの採用はそこまで安心感に寄与しないと思います。

サムネイル-田中
田中

確かに、125%ルールがあるか無いかを住宅ローン選びの基準にするのはナンセンスですね。

サムネイル-塩澤
塩澤

私もそう思います。

『もし金利が上昇して125%を超えたら、未払利息が発生し、最終返済日に一括返済を求められる』という意見

サムネイル-塩澤
塩澤

125%にヒットするような金利上昇は非現実的です。
ですので、未払利息も発生し得ないです。

サムネイル-田中
田中

未払い利息が発生するようであれば、逆に過払い利息の返還を銀行に請求できちゃいますね。

サムネイル-塩澤
塩澤

本当ですね。

ですので、私の意見としては、
『5年125%ルールというのはあまり気にされなくてもいいのではないか。』
と、なります。

このルールの有無よりも、金利や団信の条件を中心に住宅ローンを選ばれたほうが良いと思います。


まとめ

サムネイル-田中
田中

今回、シミュレーションして良く分かりました。
住宅ローン、特に変動金利は、借りる時だけでなく、借りた後も、金利動向を常にチェックする必要がありますね。

モゲ澤先生、ありがとうございました。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

さて皆さん!
住宅ローンの『新規借り入れ』や『借換え』を検討する時には、住宅ローン比較サービスの~

サムネイル-塩澤
塩澤

モゲチェック!

サムネイル-MCフジコ
フジコ

そして、仲介手数料と建物診断が無料の~

サムネイル-田中
田中

ゼロシステムズ!

サムネイル-MCフジコ
フジコ

『モゲチェック』と『ゼロシステムズ』の両方を利用することにより、何百万円もお得に住宅を購入できる可能性があります!

塩澤先生、田中先生。
今回もありがとうございました。

【住宅ローン】変動金利の5年125%ルールは意味がない



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