【住宅ローン】変動金利か固定金利か？
～塩澤崇先生と田中勲が借りている住宅ローンを公開～
【住宅ローン】変動金利か固定金利か？
塩澤崇先生と田中勲が借りている住宅ローンを公開
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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送！
レギュラー番組：『不動産せんせい田中の教えて！不動産の知恵袋』
第466-2回目 (2023年8月03日放送分 後半)となります｡
今回の話題
今回のテーマ『住宅ローンの専門家！モゲ澤先生が実際に借りた住宅ローンは？』
FM鴻巣フラワーラジオ
不動産せんせい田中の『教えて！不動産の知恵袋』
皆さま､こんにちは｡
本日は番組MCのフジコさんが急遽お休みになってしまいましたので､ピンチヒッターとして私サッシーがMCをさせていただきます｡
それでは､後半も宜しくお願いします｡
後半も､月イチレギュラーの『モゲ澤先生』こと､住宅ローン比較サービス『モゲチェック』 を運営している株式会社MFSの取締役COOの塩澤崇先生にお話を伺っていきます。
塩澤 崇（しおざわ たかし）さん プロフィール
■ 塩澤 崇（しおざわ たかし）
株式会社 MFS 取締役COO
略歴
| 2006年 | 東京大学大学院情報理工学系研究科修了(専攻：数理情報学) |
|---|---|
| 2006年 | モルガン･スタンレー証券株式会社にて住宅ローン証券化ビジネスに参画｡ モーゲージバンクの設立やマーケティング戦略立案､当局対応を担当｡ |
| 2009年 | ボストン･コンサルティング･グループ入社｡ メガバンク･証券･生保の国内営業戦略･アジア進出ロードマップ等の経営コンサルティングに従事 |
| 2015年 | 9月よりMFS取締役COO |
塩澤 崇 紹介ページ – モゲチェック
前半でもお話しましたが､今回をもってモゲ澤先生は､月イチレギュラーとしての出演が最後になります｡
そこで今回は､モゲ澤先生が実際に借りている住宅ローンについて､色々聞いてみたいと思います｡
はい！
承知しました！
後半のテーマは
『住宅ローンの専門家！モゲ澤先生が実際に借りた住宅ローンは？』
という内容でお話しいただきます。
それでは､サッシーさん｡
今回もリスナーさんから質問を頂いているので､ご紹介お願いします｡
承知しました！
ラジオネーム：ジョジョさんからのご質問です｡
質問：会社経営者になると住宅ローン審査は通りにくいのでしょうか？
皆さん､こんにちは！
いつも勉強になっています！
私は､3年前に医療機器販売の会社を設立しました｡
そろそろ家を購入したいと思い､auじぶん銀行とPayPay銀行に住宅ローンに申込みをしたところ､審査が通りませんでした｡
やはり､会社経営者になると住宅ローン審査は通りにくいのでしょうか？
田中先生もモゲ澤先生も会社役員だと思いますが､お2人はどのような住宅ローンで借りているのでしょうか？
ぜひ､参考のために教えてください｡
ラジオネーム：ジョジョさんからのご質問
ラジオネーム：ジョジョさん｡
ご質問ありがとうございます｡
まず､ジョジョさん｡
どこの銀行なら審査が通りやすいかについては､ゼロシステムズで開発した『住宅ローン審査シミュレーション』を是非ご活用ください｡
これは､ブラウザー上で､ご自身が該当する項目をチェックするだけで､どこの銀行なら審査が通りやすいかが簡単にわかる便利なシミュレーターです｡
もう少し詳しく調べてみたいという時には､モゲ澤先生の『モゲレコ』 を使ってみてください｡
これは､モゲチェックに在籍している住宅ローンの専門家がチャットでアドバイスしてくれるという非常に便利なサービスです｡
ぜひ､ご活用ください｡
田中先生の組んでいる住宅ローン
確かに､私も田中先生も､そして今日はお休みですが､フジコさんも会社役員ですね｡
そうなんですよね。
田中先生は､どのような住宅ローンを組んでいますか？
私はですね･･･｡
ちょっと特殊で参考にならないかもしれませんが､収益物件を借りている東和銀行という地方銀行で住宅ローンを借りています｡
住宅ローンは変動金利で､がん団信付きです｡
どうして田中先生は､東和銀行という地方銀行を選んだのですか？
私の場合は､収益物件をたくさん所有していて､収益物件を購入するときの融資条件が良かったのが東和銀行でした｡
そのお付き合いで､住宅ローンを借りているという感じです｡
収益物件は､殆どが5年固定です｡
なぜ､収益物件は 5年固定なのですか？
銀行も金利で儲けられないと､反復継続して私に融資する旨味がなくなってしまうからです｡
仮に融資金利が0.5％高くても､利回りが良い物件を買えれば全く問題ありません。
目先の金利よりも収益物件の事業拡大と持続可能性を優先している感じです｡
なるほど。
地方銀行とGive＆Takeの関係を築いているということですね｡
そういうことです｡
ここまでくると､銀行と私は､もはや運命共同体みたいな感じです。
そうなんですか？
何年か前に､私の借入れ残高を確認したいと連絡をしただけで､「借換えされるのでは？」と､大騒ぎになり､お願いもしていないのに本部に掛け合ってくれて､金利を下げて頂けました｡
あら手の金利交渉ですね。
それでは､さらに条件が良い住宅ローンに借り換えるということは考えていないのですか？
そうですね･･･｡
モゲ澤先生もご存じだと思いますが､会社役員が住宅ローンを借りる場合は､銀行に提出する書類がめっちゃ多いじゃないですか。
そうなんですよね～｡
もし､私が借換えをするとしたら･･･
- ・源泉徴収票
- ・会社の過去3期分の決算書
- ・過去3年分の確定申告書の控え
- ・各物件のレントロール
など､恐らく段ボール一つ分くらいの資料が必要になります｡
正直､かなり面倒なうえ､今後も収益物件を増やすことを視野に入れると､やはり不用意に金融機関を変えるのは得策ではないと考えています｡
なるほど！
モゲ澤先生の組んでいる住宅ローン
それでは､今度は､モゲ澤先生に質問しますね｡
モゲ澤先生は､どのような住宅ローンを借りているのですか？
このような質問は､ユーザーの方から､よく頂くのではないですか？
確かに。
先日､私のTwitterにもこんな質問が届きました｡
｢モゲ澤先生は日頃から住宅ローンについて情報発信をしているけど､実際どんなローンを借りているの？｣という質問です｡
ユーザーさんは非常に興味あると思いますよ｡
今回､月イチレギュラーとして最後の出演になるので､最後は『モゲ澤が自宅を購入するときにどのように住宅ローンを選んだか』をお伝えしていきます｡
ぜひお願いします！
住宅ローンを選ぶときには次のような判断のポイント(ジャッジポイント)があります｡
これに沿って､私がどのようにローンを選んだのかお伝えします｡
ジャッジポイント① 『金利タイプ 変動金利か固定金利か』
一貫してお伝えしているように､『変動金利』を選んでいます！
ここで固定金利を選んでいると言ったら､皆さん｢話が違う！｣と怒りますよね。
そうですよ｡
もしモゲ澤先生が､3年固定とか借りていたら､一気に今までのお話の説得力がなくなりますね。
たしかに。
以前からお話しているように
- ・金利上昇が当面見込めないこと
- ・金利が上がったとしても固定金利よりも変動金利のほうが優位なこと
以上が変動金利を選んだ理由です｡
なるほど。
ジャッジポイント② 団体信用生命保険『一般団信』か『ガン団信』か
ここは『ガン団信』を選んでいます｡
ガン団信はメリットが大きい商品で､むしろ入ったほうが儲かるぐらいの商品です｡
ただし保障は厚ければ厚いほど良いとは考えておらず､7大疾病保障や8大疾病保障はつけていません｡
個人的に最低限必要と考えている『ガン団信』を選択しました｡
そうなんですね｡
それは､私も一緒です｡
早期発見すれば､がんが完治できる可能性が高くなるし､がん団信で借金はチャラになるので､小まめに検診を受けるのは悪くないと思います｡
ジャッジポイント③ 『リフォーム資金を現金で払うか､住宅ローンと合わせて借りるか｡』(中古物件に限る)
私は中古物件をリフォームする前提で買ったので､リアル銀行(店舗型の銀行)でリフォームローンも込みで借りています！
リフォーム資金も住宅ローンに上乗せして借りたのですね。
それでは､ズバリ！
モゲ澤先生は､どこの銀行で借りているのですか？
東京の地方銀行『きらぼし銀行』で借りています｡
確かモゲチェックと『きらぼし銀行』で連携して､ベンチャーやスタートアップ企業の会社役員でも借りやすい住宅ローンを開発したんですよね｡
そうなんです｡
金利はネット銀行より少し高いでですが､ネット銀行はリフォームローンを借りられないところが多く､リフォームも借りようとするとリアル銀行が選択肢となるケースが多いですね｡
｢え！モゲ澤さん､ネット銀行じゃないの！？｣と思う方もいるかもしれませんが､トータルの損得をきちんと計算して決めています｡
それではここで､具体的なシミュレーションです！
仮の数字なんですけれども･･･
- ・物件の住宅ローン：5,000万円
- ・リフォーム費用：400万円
- ・金利：リアル銀行は0.6％､ネット銀行は0.4％
- ・借入期間：35年
- ・リアル銀行の場合：借入金額 5,400万円(リフォーム費用込み)
- ・ネット銀行の場合：借入金額 5,000万円(リフォーム費用400万円は別途現金で支払い)
で､35年目までにかかるトータルの金利コストを計算しました｡
この場合、
ネット銀行のほうが借入金額が少なく､かつ金利が安いので約230万円の差になります｡
この結果だけを見れば｢ネット銀行のほうが良い！｣と思えるわけですが･･･｡
実はこれだけではトータルの損得はわからないのです｡
そうなんですか？
シミュレーションでは､リアル銀行はリフォーム費用400万円を借りる前提でした｡
となると､現金で支払うネット銀行の場合よりも手元資金が400万円多く残ることになります｡
そこで､その400万円を資産運用に回してみたらどうなるでしょうか？
年間2％の複利で35年間運用した場合で試算してみました｡
35年間運用したときのリターンの総額は約384万円です｡
先ほどの金利コストの差と比べてみると､資産運用のリターンのほうが大きいため､少々金利が高くてもリフォーム費用も借りられるリアル銀行のほうがトータルのメリットが大きいと言えるのです｡
加えて､リフォーム費用の400万円の部分にも団信がついてきます｡
団信の生命保険としての価値も考えると､メリットはさらに大きくなります｡
モゲ澤先生の資産運用
確かにそうですね｡
それでは､モゲ澤先生の資産運用方法について教えてください｡
私の資産運用方法はシンプルです。
｢iDeCo｣｢NISA｣で投資信託を買って｢ほったらかし投資｣をするだけです｡
買っている銘柄はS&P500やダウ平均株価などの米国株のインデックスファンドです｡
なお､資産運用ですが､複雑な戦略を立てて､複雑な取引をして･･･という方法は考えていません｡
モゲチェックの運営会社MFSの取締役COO(最高執行責任者)の仕事に集中するためにも､資産運用は誰でもできるシンプルなやり方を選んでいます｡
投資対象とする国や銘柄を間違えず､長期投資･分散投資をしていれば､損することは基本的にありません｡
｢お金には働いてほしいけれど､そのために私自身がさらに働くことはしたくない。｣という私のようなスタンスの人には､ほったらかし投資が良いと思います｡
さすがモゲ澤先生｡
堅実ですね！
今回もとても勉強になりました｡
ありがとう御座いました！
こちらこそありがとうございました。
塩澤崇氏（モゲ澤先生）からのご挨拶
最後に皆様へのご案内です｡
今回でレギュラー出演は最終回となります｡
1年間という短い期間でしたが､鴻巣のみなさんとYouTubeでご覧頂いている皆様に住宅ローン情報をお伝えすることができて､とても楽しかったです｡
田中先生やフジコさん､サッシーさんとの会話ももちろん楽しかったですし､月イチでお会いできないのはさみしい気持ちです･･･。
日銀総裁にもなれなかったですしね･･･。
日銀総裁への道はまだまだ続きますからね。
私自身も､モゲ澤先生に番組に出演して頂いて､仕事に対しての取り組み方など､とても勉強になり､刺激を受けることができました｡
この番組は､14年目に入りましたが､20年､30年を目指して､まだまだ続けていきます。
今後は､お時間がある時に､無理のない程度で､ぜひ､スタジオに遊びにいらしてください｡
また不定期でお邪魔させていただければと思っていますので､宜しくお願いします｡
みなさま､有難うございました！！
モゲ澤先生｡
田中先生､ありがとう御座いました！
モゲ澤先生｡
ぜひまた遊びに来てくださいね！
FM鴻巣フラワーラジオ『不動産せんせい田中の教えて！不動産の知恵袋』
次回も宜しくお願いします｡
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