【住宅ローン】頭金0円を推奨する理由 ～手持資金は出さないで購入した方が絶対にお得

本日は､
『頭金0円で住宅ローンを組むことは良いことか？悪いことか？』
というテーマでお話していきます｡

前半は『頭金0円で購入するメリット』
後半は『頭金0円で住宅ローンを組む落とし穴』

2回に分けてお話します｡

そうですね｡

世の中の論調では､
『出来る限り頭金は入れるべき』というFPもいれば
『出来る限り頭金は入れない方がお得』というFPもいます｡

実は､頭金を入れるべきか入れないべきかについては､専門家でも真っ二つに意見が分かれるポイントです｡

それは､専門家がどのようなユーザーを対象にアドバイスをしているのか？
という事から考える必要があります｡

ユーザーの特徴を大きく分けると2つです｡

家を購入するまでに･･･
『今まで計画的に貯蓄をしてきたユーザー』
『今まで貯蓄が出来なかったユーザー』

この2つに分けて考える必要があります｡

まず『出来る限り頭金を入れない方がお得』という主張に対しては､1つ目の､計画的に貯蓄をしてきたユーザーに対してのアドバイスとなります｡

逆に､今まで貯蓄が出来なかったユーザーに対して「出来る限り頭金を入れない方がお得ですよ。」というアドバイスは一概に当てはまりませんが､そのようなユーザーは､将来､家計が苦しくなる可能性があるので注意が必要です｡

今まで貯蓄が出来なかったユーザーに対しては､「出来る限り頭金は入れるべき。」とアドバイスした方が安全と言えます｡

そうではありません｡
頭金がないユーザーであっても､当然､頭金0円で購入しても良いと思います｡

ただし､購入後に貯蓄できるような家計を想定して､住宅ローンの借入額を少なくする必要があります｡

それでは､具体的に2組のユーザーを例に挙げて説明します｡
両者ともに同じ年収だと仮定してください｡

• 1組目
• ・今まで計画的に貯蓄ができている
• ・頭金：500万円
• ・借入れ：4,000万円

• 2組目
• ・貯蓄できていない
• ・頭金：0円
• ・借入れ：4,000万円

そうですね｡

1組目のユーザーには
『あえて頭金0円でローンを組んで､手元の500万円は､資産運用した方がお得ですよ。』
というアドバイスが通用します｡

2組目のユーザーには
『今まで貯蓄できなかったのだから､購入後の家計に余裕を持たすため､借入額を減らすべきですよ。』
というアドバイスが適切だと考えます｡

そういうことです｡

ですので私は
『頭金0円で住宅ローンを組みたい』
と希望されるユーザーには
「預貯金はいくらありますか？」
と聞くようにしています｡

ここからは
『頭金0円で住宅ローンを組むメリット』
について､解説させて頂きます｡

まず､今回のテーマに関連した質問が届いているので､サッシーさんご紹介お願いします｡

ラジオネーム両ちゃんご質問ありがとうございます｡

このリスナーさんの場合は､頭金0円でも危険ではないと思います｡

むしろ､自己資金は手元に温存して､そのお金は､これまでどおり投資で試算運用した方が良いと思います｡

それでは具体的に

・頭金 0円で 4,280万円借りた場合
・頭金 500万円で 3,780万円借りた場合

それぞれを『住宅ローン金利シミュレータ』を使って比較してみます｡

今月は､SBI新生銀行の 0.29％ が最安値金利となります｡
この金利で試算します。

• ・頭金：0円
• ・借入れ：4,280万円
• ・返済期間：35年

• ・当初3年間：0.29％
• ・4年目以降：0.39％
• ・11年目以降：1.00％

上記の想定でシミュレーションすると
35年間での支払い利息の総額：538万円
と､なります。

次に

• ・頭金：500万円
  
• ・借入れ：3,780万円
  

金利上昇は同じ条件でシミュレーションした場合
35年間での支払い利息の総額：475万円
となります｡

・頭金 0円での支払い利息の総額：538万円
・頭金 500万円での支払い利息の総額：475万円

35年間での差額 63万円の金利節約効果となります｡

そうなんです｡

頭金500万円入れても､年間18,000円しか利息を節約できません｡

※今回のシミュレーンションの場合です。
　金利がもっと上昇すると想定すれば､節約効果も高くなります｡

住宅ローンは､最初の10年間で､35年返済の利息の総額の約半分を支払うことになります｡
日本の経済状況を鑑みると､当初10年間で､変動金利がバブル並みに急上昇するということは考えにくいと言えます｡

ただ､将来､いくらまで金利上昇するかについては､正確に予測できません｡
皆さま､それぞれの考え方があると思います｡

『住宅ローン金利シミュレーター』では､3段階の金利上昇を想定できるようにしています。
ご自身の考え方でシミュレーションしてみてください｡

住宅ローン金利シミュレータ

住宅ローン金利シミュレータをお試しください

そうですね｡

ご質問者様の場合は､計画的に貯蓄して､頭金があるユーザーです｡
そして､米国S&P500で投資をしている､金融リテラシーのレベルが高い人だと判断できます｡

S&P500は､米国の主要500銘柄をカバーする株価指数で､長期的にはインフレ率を調整すると､年間平均で7％以上の利回りがある比較的安定している投資先です｡
ただし､短期的な投資では､市場の変動リスクが高いので､長期的なホールドを前提とすることが推奨されています｡

過去40年の間､短期的には値下りすることもありましたが､長期的に見ると値上りし続けて､平均7％以上の利回り実績があります｡

･･･と言っても､一点集中型の投資はリスクがあります。

そこで､年間3％の利回りを目標に手持ち資金500万円を分散投資に回すことをお奨めします｡
その場合､35年後の運用結果は､1,406万円になります｡

出典：野村證券-マネーシミュレーター

そうなんです｡

手持ち資金を頭金として500万円出してしまうと､住宅ローン金利の上昇次第ですが､先程のシミュレーションでは､35年間で63万円しか利息の支払効果は見込めませんでした。
それを3％で運用すると､35年後には1,400万円以上になるんです｡

さらに毎月3万円ずつ､S&P500に積立投資をして､運用利回りを少なく見積もって4％で計算した場合､30年後には､2,082万円貯蓄できます｡

出典：金融庁-資産運用シミュレーション

そうです｡
それが､複利で投資した場合の結果です｡

さらに老後は住宅ローンが終わって､家が残ります｡

今回のご質問者様のように金融リテラシーが高いユーザーさんには､適当ではないアドバイスだと思います｡

ただ､冒頭でも話したように､計画的に貯蓄ができないユーザーには「出来るだけ頭金を入れた方が良い｡」というアドバイスは適切だと思います｡
そのFPは普段から､そのようなユーザーとばかり接していて､金融リテラシーが高いユーザーの対応には慣れていない人だったのかと思います｡

そういうことですね｡
前半は以上になります｡

後半は『頭金0円で住宅ローンを組む場合の落とし穴』というテーマでお話します｡

皆様からのご質問､お待ちしております｡