物価上昇は止まらない
～不動産価格は値上りし続けるのか？

今回は『物価上昇は止まらない』というテーマでお話していきます｡

それでは､リスナーさんから今回のテーマに関連した質問を頂いているので､ご紹介お願いします｡

ラジオネーム：IRさん
ご質問ありがとうございます｡

今の日本は､過去30年続いたデフレ経済から､インフレ経済への転換期です｡

年齢が30代､40代の人であれば､もの心ついたときから､ずっとデフレでモノの価格は『常に低下するもの』であるということが､身に付いて育ってきました。
今のように､何もかも値上りしているというのは､違和感でしかないかと思います｡

50代になった私たちも､社会に出てからは､ずっとデフレです｡

それでは､現在どれくらい物価が高くなったかについて､10月20日に､総務省から公表された､消費者物価指数の最新データを元に解説させて頂きます｡

まずは､総合指数です｡
2020年を100とすると､2023年9月は､106.2です｡

そのとおりです｡
当時100円だったものが､今では106円になっているということです｡

あくまでも総合指数ですので､もっと高くなっているの物はたくさんあると思います｡

ちなみに前年同月比では､3.0％の上昇です｡
これを､総務省が公表している表を見ながら比較すると､総合指数は2022年9月からずっと前年同月比3％以上です。
日銀や政府が掲げている2％目標を持続的に達成されていることが分かるかと思います｡

この表を見ると､生鮮食品を除く総合(コアCPI)では､2020年を100とすると､2023年9月は105.7。
前年同月比では､2.8％上昇。

生鮮食品及びエネルギーを除く総合(コアCPI)だと､指数は105.4。
前年同月比4.2％も上昇しています｡

こちらのグラフを見てもわかるように､ずっと右肩上がりですね｡

賃金上昇が伴わないインフレは苦しいですよね｡
しかし､インフレというのは消費者にとって悪いことばかりではありません｡

今は前年同月比3％を超える急なインフレですので､みんな厳しく感じます｡
緩やかなインフレは､モノの価格が少しずつ安くなるデフレ時代とは逆に､少しずつ高くなることになります｡

現在は物価が上昇しており､それに伴い賃金が上昇して､需要が増大する､経済の好循環が形成される前段階と言えます｡
今､日銀や政府が掲げている物価上昇率2％を持続的に実現するというのは､そこを狙っています｡

さすがサッシーさん､良い質問です！
そこがポイントなんです｡

少子高齢化で人口が少なくなる日本だからこそ､これからはインフレにする必要があります｡

逆に言うと､このまま日銀や政府が対策をしないと､需要が減少してますますモノが売れなくなり､再びデフレスパイラルに陥る可能性があるのです｡

おっしゃるとおりです｡

政府は現時点でも人口減少の対策を行なっています。
ですが､さすがにすぐに結果は出ません｡

そのため､日銀は､金融緩和政策を続けています｡

人口が減少すると需要も減少しますので､モノが売れなくなります｡
そうなると経済が縮小して､日本はますます貧しい国になってしまいます｡

その通りです｡
デフレスパイラル（経済の縮小）を防ぐためには

• ・世の中にお金を行きわたらせて
• ・じゃんじゃんお金を溢れさせて
• ・人口減少によるデフレ圧力に対抗する

必要があります｡
この､たくさんのお金を世の中に溢れさせるという政策が､金融緩和となります｡

単純に人口が減っているということではありません。
一番の問題は少子高齢化です｡

高齢者が増えると､社会保障の負担が増えていきます｡
既に､税金では賄いきれなくなってしまったので､増税や国債でやりくりしているという状況です｡

国債をどんどん発行していくと､金利が上昇してしまいます｡
金利が上昇すると､個人の住宅購入や企業の設備投資への妨げになり､それがまた､景気が悪くなる要因にもなります｡

そのため､金利を上げる訳にもいきませんので､日銀は､国債をどんどん買って金利が上がらないようにしています｡

日銀が国債を買うということは､世の中に出回るお金の量が増えることになります。これは､現在日銀が行なっている量的緩和という金融緩和政策となります｡

確かに､そのような報道が多いですよね｡
ただ､日銀の金融政策を知りたいのであれば､ニュース報道ではなく､日銀のホームページ を直接確認するのが一番です｡

おっしゃる通りです｡

それでは､2023年9月25日に日銀よりプレスリリースされた､金融政策決定会合についての植田総裁による記者会見資料をご紹介します｡

結論だけ申し上げます｡

• ・今後も金融緩和は継続して行う｡
• ・政策金利は､マイナス金利を続ける｡
• ・長期金利のイールドカーブコントロールも現状維持。

ということです｡

多くの皆さんは『マイナス金利が解除されるのはいつか？』が一番気になることだと思います。

住宅ローン比較サービス『モゲチェック』のモゲ澤先生がいつもおっしゃっている
『賃金上昇を伴う物価上昇（良い経済サイクル）』が形成される必要があります｡

『この見極めを日銀がいつするのか？』ということについては､定期的に行われる日銀の金融政策決定会合を常にチェックする必要があります｡

少子高齢化や財政悪化への対策を考えると､今後､日本では､急激な金利上昇は出来ないと同時に､緩やかなインフレを長期的に持続することが､予想できます｡

仮に､経済の好循環が実現できたとしても､大幅な利上げは､景気に水を差すことになり財政悪化を招くことになります｡

そのため､経済の好循環が形成されたとしても､マイナス金利をゼロ金利にする程度｡
さらに利上げしたとしても､短プラに影響を与えないプラス0.1％､行っても､0.25％どまりと予想します｡

そのとおりです｡
インフレが長期化すると､前年同月比プラス2％のインフレが30年続いた場合､今160円のペットボトルの価格は､30年後の貨幣価値では､290円になります｡

物価上昇は以下の式で計算します。すると､このような結果（約290円）になります｡

• F=P×(1+r)ⁿ
• F=160×(1+0.02)³⁰
• F=160×(1.02)³⁰
• F=160×1.812
• F≈290

それを 4,000万円の住宅に当てはめて以下のように計算すると､30年後は 7,480万円となります｡

• F=40,000,000×(1+r)ⁿ
• F=40,000,000×(1+0.02)³⁰
• F=40,000,000×(1.02)³⁰
• F=40,000,000×1.812
• F≈72,480,000

あくまでも単純に物価上昇率2％で複利計算した結果ですが､インフレとは､こういうことです｡
賃貸に住んでいると､家賃として消えていくだけですが､住宅ローンは､返済をすればローン残高は減っていきます｡

もし30年後に住宅ローン残債が無くなって､物価上昇していれば､それだけで十分な資産運用となり売却すれば老後資金になります｡

はい｡

• マンションであれば…都市機能誘導区域内
• 一戸建てであれば…居住誘導区域内の物件

その区域内であれば､人口が減少しても､ある程度の人口密度が維持されますので、需要（価値）が落ちにくいと言えます｡

まとめますと

1. 少子高齢化と財政悪化のリスクを考えると金融緩和は､今後も長期にわたり継続してインフレにする必要がある｡
2. 今後､インフレが続けば､貨幣価値が薄まって､物件価格は値上りする｡
3. 人口密度がある程度維持される都市機能誘導区域や居住誘導区域の物件を選べば価値が下がり難い

以上となります｡