【不動産市場】バブル崩壊あるか？
価格高騰中だけど家を買っても値下りしないか？

今､物件価格が上昇し続けています。

そこで､今回は､
『今の不動産市場はどうなっているのか?
　今､家を買うべきなのか!?』
というテーマでお話していきます。

ラジオネーム：オパ さん
ご質問 ありがとうございます。

ちなみに､スマホのアプリ(android) を使えば､フラワーラジオの生放送を聴くことができるので､利用してみてください。

結論から申し上げますと､今の日本はバブルの状況ではありません。

確かに､物価は上昇しています。
しかし､モノの値段が上がったり､インフレになること自体は､バブルとは言わないんです。

バブルとは､実態の価値以上に資産が評価されている経済状態のことを言います。

80年代後半から90年代にかけて起こったバブル景気は､投機目的に､株/土地/建物/絵画など､あらゆる資産が値上りをし続けて､資産価値が膨らんでいる状況だったじゃないですか？

おっしゃる通り､不動産価格は値上りしています。

不動産価格の値上りに関連した記事を､日本経済新聞のWEBサイトで発見しましたので､ご紹介お願いします。

内容は､昨年､2022年の主要都府県で､築10年以内の中古マンション市場の分析結果です。
その結果､全ての都府県で､築10年以内の中古マンションの平均価格が､新築時よりも上昇していることが明らかになりました。

特に東京都は､新築時よりも､平均で＋36.6％も上昇していました。
その他の件でも＋20％以上､値上りしていました。

中古は新築に比べて､専有面積が広くて価格が安いという事が､一番の理由のようです。

この記事では､今後も､新築価格が､高止まりし続ける中､中古マンション市場は活発な動きを続けると予想しています。
特に､条件が良い物件は､価格がさらに値上りする可能性があると分析しています。

先日､品川区内で築20年ちょっとの中古マンションの売却相談に行ってきました。

はい。
私が行ってきました。

そのマンションのオーナーは､今から10年前に､4,000万円台半ばで中古を購入したそうです。
ですが､今､周辺相場を元に価格査定すると､売出価格は7,000万円くらいでした。

はい。
これでもバブルではないんです。

今が不動産バブルではないという理由を､過去のバブル経済と比較して説明しますね。

まず1つめは『不動産価格の上昇率』です。

■80年代バブル

日本の土地価格は､急速に上昇
都心部の一等地では､数年間で価格が数倍に跳ね上がるケースもあった。
→この価格上昇は､経済の実力をはるかに超えていた。

■2023年

不動産価格は安定しており､過去のような急激な上昇は見られません。
今の価格上昇は､需要と供給のバランスや経済成長といった基本的な要因に基づいていると言えます。

この違いから見ても今は､バブルの時とは違うと言えます。

次に『金融状況の違い』もあります。

■80年代バブル

金融機関は､個人の信用力よりも､値上りを期待した担保評価のみで安易に融資を行なっていましたので､これが不動産価格の上昇を加速させました。

■2023年現在

金融機関の貸出基準は厳格化されており､担保価値が高い物件でも､信用力のない人は､借入することはできません。

そのため､現在の不動産価格の上昇は､投機的なものではないと言えます。

『経済的な背景』も当時とは大きく違います。

■80年代バブル

当時の日本経済は､高成長期にあり､多くの人々が将来も､この成長が続くと楽観視していました。

■2023年現在

日本経済は成熟期に入り､少子高齢化による人口減少が進み､将来の成長率は低く､期待よりも現実的に考える人の方が多いと言えます。

これらの比較から､2023年の日本の不動産市場は

・80年代のバブル時代と比べて価格の上昇は健全で
・金融状況が厳格に管理されており
・市場の期待が現実的であるため

バブル状態ではないと考えられます。

今は､需要があるエリアの不動産のみが値上りしています。
具体的には､都心部､都心に近い立地､地方であれば､駅から近く､人が集中しているところです。

それ以外のエリアの不動産は､今後､人口が減ると価値が下がる可能性があります。

前にもお話しましたが､都市機能誘導区域や居住誘導区域のエリア内にある物件を選べば､将来も人口密度がある程度維持されて､不動産の価値も下がり難いと言えます。

そういうことです。
そもそもバブルではないから､崩壊するということもありません。

今後､新築は､戸建てもマンションも値下がりする要素はないと思います。

今後､日本だけでなく､世界的にも､貨幣価値が下がっていき､インフレへと向かいます。
既に､今まで300円だったジュースが､400円…500円…と､値上りしています。

同じモノを手に入れるために､より多くのお金を払わなければならないということです。

建築原価も値上がりしています。
2023年11月10日付の一般財団法人 建設物価調査会 総合研究所の分析データをご紹介します。

2015年の建築費指数を100とすると､10月の建築費指数は…

• ・鉄筋コンクリートマンション：127
• ・木造一戸建て：132.9

です。

そうですね。
前の月と比較しても､0.1％上昇していますので､建築原価は値上りし続けています。

日本は､石油などのエネルギーだけでなく､建築資材の殆どを輸入に頼っています。
今､海外では､日本以上にインフレが進んでいますので､全ての価格が値上りするのは､必然です。

さらに日本では少子高齢化により現場の職人不足が深刻で､人件費も高騰しています。

そのため､今後も建築費が安くなる可能性は非常に低いと言えます。

そういうことです。

今回のお話をまとめますと､以下のようになります。

そうかもしれませんね。
私は､今の値上りはバブルではないので崩壊はしないと思っています。

リスナーの皆さまは､どう思いますでしょうか？
SNSでコメントいただけると幸いです。

前半は以上になります。