【建売住宅】なぜ契約したら引渡しまで1ヵ月以内なのか？
auじぶん銀行の住宅ローンでも間に合わせる方法！！

今回は
『なぜ売主は急かすのか？
　新築の建売住宅を契約したら引渡しまで１ヵ月以内！？』
というテーマでお話をしていきます。

そうです。

近年､新築の建売住宅の取引きでは
『売買契約が成立したら（契約書に署名押印したら）おおよそ1ヵ月以内で､残金決済をしなければならない。』
というルールの売主が増えてきました。

• ①売買代金の残代金を支払って
• ②物件のお引渡しを受けること

を､残金決済と言います。
それを､契約してから1ヵ月以内におこなうということなんです。

建築途中の物件であれば､完成しないと住めないので､1ヵ月以内ということはありません。
しかし､既に完成している新築物件を契約すると､多くの場合『1ヵ月以内に残金決済をする』という条件で契約しなければなりません。

そうしたら､売主は契約してくれないんですよ。

そうなんですよね…。
特に

• ・飯田グループ系
• ・ケイアイスター不動産

そこで､リスナー様から今回のテーマに関連したご質問を頂いているので､ご紹介お願いします。

ラジオネーム：KENさん
ご質問ありがとうございます。

KENさんと同じように感じているユーザーは多いと思います。
そこで､今回は以下のような流れで説明していきますね。

1. 絶対に1ヵ月以内なのか？
2. なぜ､売主は急かすのか？
3. auじぶん銀行でも間に合わせる方法
4. プランBも用意する

『新築の建売住宅を契約する場合は､絶対に1ヵ月以内なのか？』という点。

冒頭でもお話したとおり､飯田グループ系､ケイアイスター不動産などでは､残金決済まで､3週間4週間以内という条件でなければ､契約してくれません。

今回のご質問者様の場合は､3週間以内と言われているようです（売主の会社の方針にもよります）が､絶対条件であることが多いです。

年末年始やゴールデンウイークなど､『連休を挟むと金融機関が休みになるので､実務上絶対に間に合わない。』という場合は､1週間くらい延ばしてくれることがあります。
また､住宅ローンの手続きの事情を説明すると､1ヵ月（30日）くらいに､延長してもらえる場合があります。

ただし､3月や9月など売主の決算月になると､譲歩してくれることはまずないので注意が必要です。

あとでトラブルにならないためにも『契約する前に残金決済日までの期間がどれくらいあるか？』ということを確認することが大切です。

実務的に住宅ローンが間に合わないという場合は､「3週間のところを4週間にして欲しい。」という交渉を試してみると良いかと思います。

ユーザー側から時々言われることなのですが､殆どの売主は､1ヵ月を超えるような交渉は受け付けてくれません。

殆どの場合
「そうですか…残念です。」
と言われて､交渉決裂で終わってしまいます。

気になりますよね。
それでは次に『なぜ売主は急かすのか？』について説明します。

まず､結論から申し上げますと『資金回収を早くするため』ということです。

お金が無いという事ではありません。
逆に､飯田グループやケイアイスター不動産などは､上場していますので資金力は潤沢です。

しかし地元系の不動産会社と違い
『大手の分譲業者は同じ資金を年に2回転以上させることを目標にしている。』
と言われています。

例えば､地場の中小の不動産会社が新築分譲住宅の事業を行なう時は､殆どの場合､土地の仕入れ資金や建築資金などは銀行で融資を受けます。

そのような融資のことを『プロジェクト資金』と言います。
一般にプロジェクト資金の返済期限は､1年以内です。

以上のような膨大な手続きを1年以内に行なうのが､一般的な分譲会社の事業内容になります。

そうですよね。

そして､1年以内というのは一般的なビジネスモデルで､飯田グループ系やケイアイスター不動産のような大手は事情が違うんですよ。

年間数千棟､数万棟も分譲している大手は､1年じゃなく､これを半年で行なっています。
1年間に2回転以上を目標に､資金を回しているということです。

時間をかけていると経費がかかってしまいます。
ローコスト住宅を実現するために､手続きを完全にシステマチックにしています。

大手は､1つの現場ごとにプロジェクト資金で融資を受けるようなことはしていません。
そのため､契約したら残金決済まで､1ヵ月以内という鉄の掟のようなルールが存在するんです。

おっしゃる通りです。

• ・手続きの忙しさを我慢してローコストを取るか？
• ・多少価格が高くても地元系の物件を選ぶか？

地元系の分譲会社と飯田グループ系を比較すると､500万円くらいは差がでますね。

背に腹は代えられませんからね。

そうなると
『手続きに１ヵ月以上かかるauじぶん銀行の住宅ローンは使えないのか？』
ということが､心配になるかと思います。

そこで､ここからは､飯田グループ系でもauじぶん銀行の住宅ローンを間に合わせる方法についてお話します。

auじぶん銀行を使いたいなら

• ・契約前までにauで事前審査を済ませておきます。
• ・事前審査が通ればauから本申込手続きのご案内の書類が送られてきます。
• ・案内に､本申込で必要な書類が記載されていますので､その書類を予め取り寄せて用意しておきます。

タイムリミットが4週間となると1日のロスでも惜しいため

• ①予め事前審査を終わらせておく。
• ②必要書類を準備しておく。
• ③契約したら次の日にでも本申込をできる体制を整えておく。

ある程度､購入したいという物件が絞れている場合は､住宅ローン比較サービス『モゲチェック』 のモゲレコ経由で､簡単にauじぶん銀行で事前審査を申込みできます。
ぜひ試してみてください。

その通りです。

事前審査は売買契約前に行なうことが出来ます。
しかし､本申込では､売買契約書と重要事項説明書を提出しなければなりません。
そのため､契約したらすぐに本申込をできるよう準備万端にしておくことが大切です。
※契約後でなければ手続きができません。

もう一つ大切なこと

auじぶん銀行へ本申込をするときに
「ローン特約の期日と残金決済の期日に間に合わせて欲しい。」
という旨を強調して伝えておくことです。

必ずとは言えませんが…

例えば
『ぜひ､期日まで間に合わせて欲しい。もし､間に合わなければ､他の銀行に申込みせざるを得ない。』
くらいなことを伝えると､優先して手続きをしてくれるのか､間に合うことが多いようです。

間に合わなかった場合のことも考えて､間に合う可能性が高い銀行にも申込みしておく事が大切です。
例えば､みずほ銀行やりそな銀行などは､ネット銀行と比べても遜色ないくらい低金利で､比較的手続きが早いので､プランBとしてお奨めです。

受験でいうと
第１志望：auじぶん銀行
第２志望：みずほ銀行
という感じで同時並行で申込みするといいです。

大丈夫です。
もし両方から合格通知がきたら､残金決済の期日までに間に合う方で進めれば良いのです。

今回のお話をまとめますと…

1. 契約残金決済まで1ヵ月以内という会社が多い。
2. 急ぐのはローコストを実現するためである。
3. 3週間を4週間にして欲しいという交渉は通ることがある。
4. 契約する前に事前審査を終わらせて必要書類を準備しておく。
5. 本申込をする時には期日に間に合わせて欲しいと銀行に伝える。
6. プランBとして他の銀行も同時並行して本申込する。

みなさんは

• ・多少価格が高くてもゆっくり手続きをしたいでしょうか？
• ・手続きが忙しいけど少しでも安い方が良いでしょうか？