【住宅ローン】変動金利が上昇する仕組みを分かりやすく解説！政策金利と住宅ローンの関係

本日は、
『予想外、日銀追加利上げ、住宅ローン変動金利が決まる仕組みを解説』
というテーマでお話を進めていきます。

まずは、リスナーさんから住宅ローンに関連したご質問をいただいているので、ご紹介お願いします。

ラジオネーム：ユリ さん。
ご質問ありがとう御座います。

まずは、関連したニュース記事を使って、住宅ローン金利の仕組みについてお話します。

5月22日付のTBSニュースによると･･･

日米金利差が要因になっている歴史的な対応策として
｢日銀が来月、国債買い入れの減額や、追加の利上げをするのではないか？｣
という観測が広がっているためなんです。

長期金利の上昇は、住宅ローンの固定金利の上昇につながります。
日銀の植田総裁は、円安による物価高について、
｢リスクが高まれば金融政策上の対応が必要になる｣
と発言しており、日銀が円安阻止のため、どのような対策を打ち出すのか、市場は次の一手を注目しています。

そうですね。

長期金利は、10年固定や35年固定などの住宅ローン金利に大きく影響します。
ただし、住宅ローンは固定金利と変動金利で、金利が決まる仕組みが違います。長期金利が上昇しても、住宅ローンの変動金利は上昇しません。

あくまでも今回のニュース記事で上昇している金利は、長期金利ですので変動金利には影響しないんです。

変動金利は、日銀の政策金利の影響を受けます。

政策金利が上昇すると、住宅ローンの変動金利が上昇します。
今年の3月に「マイナス金利が解除された！」というニュースが報道されました。
それが、日銀が政策金利を0.1％上昇させたというニュースなんです。

今回の政策金利を0.1％上昇だけでは、住宅ローンの変動金利は上昇しませんでした。

現在、銀行間での住宅ローンの顧客獲得競争が激しくなっています。

そのため、政策金利が0.1％上昇しからと言って、すぐに金利を上昇させてしまうと、住宅ローンを借りる新規ユーザーを獲得できなくなります。
今回の政策金利利上げ分は、銀行で吸収してしまったところが多いのが実情です。

それを説明するためには
『なぜ政策金利が利上げされると住宅ローンの変動金利が上昇するか？』
ということを理解する必要があります。

ここでは、みずほ銀行の住宅ローン変動金利が決まる仕組みを例に説明します。

1番左側が日銀の政策金利です。
その右隣が短期プライムレートです。

短期プライムレートとは、銀行が、業績が良い会社に短期間(1年以内)でお金を貸すときの金利です。
これは、銀行が企業にお金を貸し出す際に最も低い金利になります。
現在、この短期プライムレートは、1.475％です。

一般的に、この短プラにプラス1％した金利が、住宅ローンの変動金利の基準金利となります。
1.475％＋1％＝2.475％

そこから、住宅ローンを借りようとするユーザーの属性によって、優遇金利(割引金利)が決まります。
ここで例に挙げているみずほ銀行の場合、最優遇金利はマイナス2.1％ですので
基準金利 2.475％ – 優遇金利 2.1％ ＝ 適用金利 0.375％
という具合です。

この図を見ると解ると思いますが、各金利のベースには政策金利があります。
この政策金利が利上げされると、短プラも住宅ローンも、その分の金利が上昇します。

政策金利が 0.1％上昇すると、短期プライムレートは 1.575％になります。それにともない住宅ローン基準金利は 2.575％に上昇します。
ただし、そこから優遇金利が最大 2.1％割り引かれますので、適用金利は 0.475％となります。

どこの銀行でもそうであると一概には言えません。しかし、大まかな解釈としては、その考え方で良いと思います。

日銀が0.1％ずつの利上げを2回実施すると、政策金利は0.2％～0.3％となります。
現在 1.475％の短期金利は 1.675％になり、住宅ローン基準金利は （それに1％を加えますので）2.675％となります。
既に住宅ローンを借りている人であれば、優遇金利は変わりません。適用金利は 0.575％となります。

もし、さらに0.1％ずつの追加利上げが3回実施されたとすると、政策金利は 0.5～0.6％になります。先程と同じ理屈で計算すると、住宅ローンの適用金利は 0.875％となります。

5回も日銀が追加利上げするということは、その時点で日本は経済の好循環が実現していて、景気が過熱している状況にあると予想できます。

ご質問者様は、既に変動金利で4,000万円借りているということですが･･･

• ① 当初2年間 0.375％で借りて、
• ② 2024年中に追加利上げを2回実施されて、
• ③ そこから3年以内に追加利上げを3回された。

• ・金利 0.575％ → 返済額 104,967円
• ・金利 0.875％ → 返済額 109,630円

そういうことです。
｢金利が上昇したらどうしよう？｣
と考えているだけでは余計に心配になります。

そうなんです。これは、4,000万円借りた場合のお話で、借入額や金利上昇のタイミングによって違います。

おっしゃる通りです。

これから変動金利で住宅ローンを借りようと考えている人、既に変動金利で借りている人は、『利上げされたら返済額はいくらに上昇するのか』など、シミュレーションして把握しておく必要があると思います。

ゼロシステムズの『住宅ローン金利シミュレーター』は、途中での金利変更も想定することができて便利です。ぜひ使ってみてください。

それでは、ここまでのお話を 五･七･五 の標語にまとめてみます。

なにごとも
想定すれば
不安減る

以上です。