【住宅ローン】ローン返済期間を考える！損しない為の重要なポイントを解説します！

次は『住宅ローンの返済期間は何年で組むべきか？』というお話です。

やはり35年ローンを組んでいる人が多いですね。

そうですよね。
今は2024年ですから、35年後は2059年です。

今後、テクノロジーは指数関数的に発展して、20年後の2045年にはシンギュラリティーを迎えます。
更に14年後の2059年なんて、誰にも予想できませんので考えても仕方ないと思いますよ。

ラジオネーム：小川さん。
ご質問ありがとうございます。

50年ローンを組む人というのは、私の実務上の肌感覚ですが･･･まだ多くありません。

しかし、確かに一部の金融機関では50年ローンを始めています。
これに関連したニュース記事がありましたので、サッシーさん、ご紹介お願いします。

サッシーさん、紹介ありがとうございます。

この記事によると、
「金融機関では、近年、住宅ローンの返済期間を最長50年に延長する動きが広まっている」
とのことです。

具体的には、住信SBI銀行 / 北日本銀行 / 足利銀行 / 常陽銀行 などが、50年ローンを扱っています。

記事にも書いてありましたが、現在、都心ではマンション価格が高騰しています。
今後も、建築資材の高騰や職人不足の影響から、住宅価格が上昇傾向が続くでしょう。

ですが、返済期間を長くすることで、月々の返済額を抑えることができますよね。そうすることで「若年層のライフスタイルにあった返済計画を応援する」と説明しています。

実際のところは、今まで低金利でしたので、銀行側も金利での収益を上げ難くかったのでしょう。『長期的な利息収入の確保のための顧客の囲い込み戦略』なのかもしれません。

それを言ったら、私やサッシーさんなんて、50年後は100歳超えてますよ💦

平均寿命が120歳くらいになっているかもしれませんね。
寿命が延びる分、人生の計画をしっかりしていかないと。

お話を戻しますと･･･
50年ローンと言っても、完済時年齢は80歳未満とされています。

• 29歳：50年ローンまで
• 30歳：49年ローンまで
• 31歳：48年ローンまで

と、年齢を重ねるごとに返済期間は短くなります。

そういうことです。

ある程度は普及するでしょう。

今、東京23区内の新築マンションの平均価格は1億円を超えています。
特に、都心3区と呼ばれる、港区 / 中央区 / 千代田区 のマンションは、高止まりして値下りする要素が無いと言われています。

そのようなマンションを『半投半住』の目的で購入する人にとっては、50年ローンは都合が良いのです。

『半投半住』とは、

• ・物件を売却して利益を得る
• ・自分たちは引っ越して、その物件を賃貸にして収益を得る

このような、投資を見据えた購入の仕方を『半投半住』と言います。

近年では、世帯年収1,500万円以上の、パワーカップルと呼ばれる夫婦共働き世帯が、都心や湾岸にある1億円を超えるタワマンを、ペアローンで購入しています。

半投半住で購入する人は、将来の値上りを期待して物件を購入します。

･･･中島さん、不動産投資で成功するコツって何だかわかりますか？

それは『できるだけ自分の手持資金を使わないで物件を購入すること』です。

自分のお金を使わず、銀行から低金利で借りたお金を使って物件を購入して、将来、値上りしたら売却する。
そうすれば、自己資金を使わずに、キャッシュが手元に残ることになります。

ただし、住宅ローンはあくまでも『本人が住むための物件を購入する目的に限っての融資』です。
絶対に、その融資金で投資物件を購入してはいけません！

そうです。
あくまでも自分自身が住むために購入した物件が･･･

1. 数年後に値上りして
2. 住み替えの為に売却して
3. 結果的に売却益が出た

のであれば、住宅ローンを貸す側の銀行としても何の問題もありません。

金融リテラシ―が高いユーザーは、将来、価格が下がり難い物件や、少しでも値上りする可能性が高い物件を狙って購入します。
その可能性が高い物件と言うが、都心3区や湾岸のタワマンというわけです。

そうです。
しかし、50年ローンを使えれば、35年よりも月々の返済額が少なくすみますので、より高額な物件に手が届くことになります。

現実的には、30歳未満で世帯年収1,500万円以上という世帯は、まだ多くないと思います。
しかし、30代半ばくらいになると、世帯年収1,500万円のパワーカップルも増えてきます。そのような人たちが45年ローンにして、月々の返済額を抑えて、都心のタワマンを購入しています。

実際、不動産営業マンも「45年にすれば、住宅ローン審査が通る可能性が高まりますよ～」と言う感じの営業トークで、物件を販売しているらしいです。

今は、1年～2年後すら予想できない時代ですから、5年～45年後を正確に予想できる人なんて誰もいないと思います。

そもそも、45年ローンを組む人も「45年間しっかり返済し続けよう」と考えている人は殆どいません。
途中で売却して、そのお金で繰上げ返済して、違う物件に住み替えることを前提にしている人が殆どです。

はい。
それでは、住信SBIネット銀行の50年ローンを例に説明しますね。

2024年8月現在、住信SBIネット銀行では、頭金2割以上自己資金がある人であれば、変動金利は0.298％です。

ただし、返済期間が35年を超える場合は金利が0.15％高くなり、0.448％になります。

借入額 5,000万円の場合･･･

• 35年返済：月々の返済額 約12万5,000円
• 50年返済：月々の返済額 約 9万3,000円

となります。

月々差額は、3万2,000円の差です。
この差が大きく感じるかどうかは、それぞれの家計によって異なると思います。

借入額1億円になると、単純に倍になります。

• 35年返済：月々の返済額　約25万円
• 50年返済：月々の返済額　約18.6万円

月々の差は6万4,000円と、かなり大きい差ですね。

最後に50年ローンが向いている人について、5つまとめてみました。

インフレが進むと、相対的にお金の価値が下がりますので、収入が増えることになります。
そうなると、実質的に返済負担も軽減できる可能性があります。『借金は未来に残しておいた方が得』という考え方ができます。

30年くらい前は、住宅ローンと言えば25年ローンが主流でした。
それが、30年になり、35年が主流となり、返済期間が少しずつ伸びてきました。

そのため、最長50年まで組む人は少ないにしても、40年ローンや45年ローンなどは利用する人が増えるかもしれませんね。

• ・売る立場である『デベロッパー』や『不動産会社』
• ・お金を貸す立場の『銀行』
• ・良い条件の物件を買いたいという『ユーザー』

それぞれの利害が一致する不動産市場になれば、住宅ローンの長期化が進むでしょう。

注意点としては、定年退職して所得が減少したあとの返済計画です。
住宅ローンを計画するときには、現時点の月々の返済額だけでなく、定年退職の時点（例えば65歳時点）のローン残高は、いくらあるかなども、確認しておくことが大切です。