【植田ショック】株価大暴落で揺れる不動産市場!!都心タワマン崩壊と住宅ローン金利の行方について解説!!【不動産の未来】

本日のテーマは
『株価大暴落！どうなる？不動産市場！物件価格と住宅ローン金利！』
です。

2024年8月5日(月曜日)に株価が大暴落しました。これは投資をしている人にとって震災級の衝撃でした。

私の場合は分散投資しているので、株式投資一筋の人たちと比べればダメージは少なかったかと思います。
それでも、大暴落当日は一時的に郊外の新築一戸建て1棟分くらいの含み損が出ました･･･。

私は、投資は10年単位の長いスパンで考えていますので、大暴落したからと言って焦って売るようなことはしません。
こんな時は、放っておくしかないと思います。

過去の経緯から見ても、大暴落しても時間はかかるものの、放っておけばいずれ値上りします。

中島さんは、株価が大暴落したので「今が買いかな…」みたいなことを言っていましたね。

通常、値下りしたときは、確かに『買い』なんですが、ここまで大きく下がると、直後に一旦、値上りします。
しかし、ある程度上がった段階で、多くの人は売りに走りますので、また値下りします。

近年は、AIによる投資が主流になりました。ある一定の株価になったら、AIによって、売るか買うかの高速取引きが自動的に行われています。
そのため、今回のように売りが売りを呼び、市場がクラッシュする現象が発生します。

一段落すると、急上昇します。そして一定の株価になると、また売りが増えることになり再度暴落します。

大暴落の直後はボラティリティーが高いので、デイトレーダーのような専業の投資家以外は静観していた方が無難でしょう。

そうですね。
これは投資業界の格言です。
他にも、有名な格言としては、「魚の頭とシッポはくれてやれ」というものがあります。

誰もが、最も値下りしたときに買って、最も値上りしたときに売りたいものです。しかし、そんなことはプロの投資家でも上手くできません。

今が底かどうかは誰にもわかりません。今、下手に手を出して、落ちていくナイフを掴もうとすれば、ケガをしてしまいます。落ちてからナイフを拾えば、ケガをしません。

今は我慢のときだと思います。

はい。
一戸建て市場には殆ど影響は無いと思います。

しかし、今まで値上りし続けていた都心のタワマンは、今後売れ行きが鈍り値崩れする可能性があります。

まず、東京23区内のマンション価格と日経平均株価は、相関関係があると言われています。
特に都心3区、港区 / 中央区 / 千代田区 の、高価格帯マンションは相関関係が高いです。

その明確な答えは、分かっていないのです。

あくまでも結果論なんです。

『日経平均が上がれば都心のマンションの平均価格は上昇して、日経平均が下がればマンション平均価格も下がる』
という感じです。

昨年から都心のマンション価格は独り勝ちで高騰してきました。
その理由は･･･

1. インバウンドによる外国人購入者の需要
2. 転売ヤーのような投資家の需要
3. 半投半住が目的のパワーカップルの需要

以上3つの投資的な需要の増加により、都心のマンションだけが独り勝ち状態で値上りしてきました。
逆に都心のマンション以外の、郊外の一戸建ては、投機マネーが全く入ってきていないので、大幅な値上りをしていませんでした。

そこに、ブラックマンデー越えの歴史的な急落です。
このような時、真っ先に引き上げられるのは、投機マネーです。

今年に入り、都心の新築マンションの多くは抽選による販売方法をとっていました。しかし、投機マネーが引き上げられたら、抽選で当選しても購入を辞退するという人が増えると思います。そうなると、転売ヤーのスキームも成り立たなくなります。値下りを恐れて、利益を上乗せせずに売却する転売ヤーが出てくるかと思います。

同じマンション内で、価格が安い物件が売りに出されると、その価格がそのマンションの相場とされます。それ以上の価格では売れ難くなり、マンションの価格は下がします。

そのように売りが売りを呼び、都心のマンション価格は、値下りする可能性があります。

どうでしょう。
だけど、90年代バブル時も、誰も「今はバブルだ！」なんて思っていませんでしたからね。

そうですね。
その相関関係については、もう少し時間が経ってから検証しないとわかりません。

ただし、今回は株価だけでなく為替も急激に円高ドル安に動いたので、インバウンド需要にも影響が大きいでしょう。

さまざまな専門家が色々なことを言っていますが、大きな要因として･･･

• ・日銀による0.25％の追加利上げ
• ・米国の景気減速による利下げの見通し
• ・円高ドル安の加速

結果論ですが、これらが主な要因かと思います。

以前「急激な利上げは、景気にブレーキをかけるので、日銀による追加利上げは0.1％程度が大方の予想」と、お話しました。

しかし今回、日銀の植田総裁は 0.25％の追加利上げを実施しました。さらに植田総裁は、「今後も追加利上げは必要」という発言をしてしまいました。
それにより、日米金利差は縮まり、急激に円高ドル安が進行しました。

さまざまな要因が絡み合うので、一つに特定はできませんが、大きな要因の一つだと考えます。

今回の株価大暴落で、住宅ローン金利の上昇は遠のいたと思います。

住宅ローンの変動金利は、日銀の政策金利の影響を受けます。
政策金利が上昇すれば、その分、変動金利も上昇します。

政策金利は、経済の好循環が実現できなければ、上昇させることはできません。
経済の好循環とは、物価が上昇して、賃金が上昇して、それに伴い、消費が増加する。その結果、物価が上昇する。

好循環が加速し過ぎると、昨年の米国のように、パンケーキが5,000円以上になるなど、物価が上がりすぎてしまいます。
米国の中央銀行であるFRBは、物価の高騰を抑えるために政策金利を引上げて景気にブレーキをかけて、インフレを抑えてきました。

一方、日本は、確かに物価は高くなりましたが、景気は復活していませんでした。
そのような状態で政策金利を上げたため、今回のように株価が大暴落して、市場がクラッシュしてしまいました。

こうなってしまうと、日銀は追加利上げできないと思います。
今回の追加利上げの影響で、各銀行ともに変動金利の上昇はあるかもしれませんが、それ以上の金利上昇は暫く無いと予想しています。

今回のお話をまとめると、以下のようになります。