備えよ 金利上昇！見極めろ 資産性！

田中：まずは簡単に住宅ローン金利の仕組みについて、おさらいしていきましょう。

田中：住宅ローン金利は政策金利の影響を受けます。
そして、政策金利は短期プライムレートに連動しています。
短期プライムレートとは、銀行が優良企業に1年以内の短期間融資をする際にかかる最も安い金利のことを言います。
現在は1.875％です。
この短期プライムレート（※以後は『短プラ』）に 1％を上乗せした金利が、住宅ローンの基準金利2.875％になります。
そこから各銀行で優遇金利割引きが適用されます。
例えば、みずほ銀行の場合、-2.1％優遇されて適用金利は0.775%となります。
この優遇金利は、借りる人の属性で変わります。

田中：属性とは、勤務先の信用度合いや年収などです。
今月末にも金融政策決定会合が開かれますので、もし政策金利が上がると、下駄を履かされるように住宅ローン金利が上がってしまいます。
これが住宅ローン金利の仕組みです。
2年前までは『マイナス金利』『ゼロ金利政策』などの金融緩和政策が行われていましたが、今は『金利のある時代』と言われています。
この金利が、今後どこまで上昇していくのか気になりますよね？

田中：そうですよね。
この日本銀行の金融政策決定会合ですが、政策委員会は 総裁1名 / 副総裁2名 / 審議委員6名 の、計9名で構成されています。
日本銀行は緩やか金利上昇を目標に動いています。
その中でも
・インフレ抑制を最優先して、必要ならば 利上げ / 金融引き締めをためらわないタカ派。
・景気 / 雇用の下支えを優先し、できるだけ低金利 / 金融緩和を維持したいハト派。
に分かれています。

田中：ロイターや日本経済新聞など、各メディアでは「10月は利上げか」と報じられています。

田中：確かにそう思ってしまうかもしれません。

田中：上記のbloomberg記事では
「日銀の審議委員の中でも、ハト派と位置づけられている野口氏の利上げに前向きな発言を受け、早期に利上げを実施する可能性が一段と増している。」
とされていました。
そのため、10月の金融政策決定会合では「利上げされるのでは？」
という雰囲気が流れているようです。

田中：それくらいになるのかな。
今までの流れからすると0.25％利上げして、0.75％になりそうですが、今月末の会合次第かと思います。

田中：いずれにしても、日銀は2026年に政策金利を1％ぐらい。2027年では1.5％ぐらいにしたいと考えています。
以前、モゲ澤先生（塩澤崇 氏）に取材に行きましたが、モゲ澤先生も
「2027年末までに日銀の政策金利は1.5％程度まで上昇して、変動金利は今より約1％上昇する」
とお話しされていました。
「その後は、その金利を3年位維持して、さらに景気に合わせて上がったり下がったりを3年毎に繰り返す」
というシナリオを話されていました。

田中：はい。『変動金利vs固定金利シナリオ比較シミュレーター』を作りました。
現在、固定金利はフラット35一択だと思いますので、 『フラット35で住宅ローンを組んだ場合』と
『皆さんが考える今後の変動金利の推移』を比較して、
どちらがお得か調べることができるシミュレーターを公開しています。
比較した推移をグラフで見ることができますので、視覚的にもわかりやすくなっています。
自由度も高く、色々と比較することができますので、特に、変動か固定かで迷っている方は、参考になるるはずです。

田中：おっしゃる通りだと思います。
モゲ澤先生の場合は「住宅ローンの月々の支払額を抑えて、その分を長期積立分散投資をしていくことで利回りを狙う」とお話しされています。

田中：それはとても良い案だと思います。
ただ、変動金利を選ぶ方に注意しておいていただきたいことがあります。
そもそも、月々の支払い額に余裕がない状態で組んでしまうと、金利が上昇した際に生活が苦しくなってしまうということです。
ですので、変動金利を組む場合は、固定金利でも組める金額を想定して、その上で変動金利を選ぶことが重要です。その余剰資金が懐の余裕になります。
何か不測の事態が起きた時に必ず役に立ちますので、将来のリスクに備えることになります。

田中：確かにそうですね。負動産という言葉があるように『資産性』ですよね。

田中：近頃は物価がとても高騰していますし、今後日本はインフレしていくような空気がありますね。

田中：なるほど。戦後まもなく･･･80年前の1円は、今の貨幣価値でいうと、100円～150円と言われていますからね。

田中：そもそも資産性のあるエリアの物件自体が、今すでに高くなっています。
そのうえで、物価高騰にしたがって土地の値段も高くなっていくエリアもあると思います。

田中：現状で考えるとしたら、まず都心へのアクセスが良いエリアは資産性が高いエリアだと言えます。
また、居住誘導区域や都市機能誘導区域を選ぶべきでしょう。
35年後を予想するのは、金利を予想するのと同じように難しい部分ではありますが、すでにインフレ時代に突入していますので、土地の値段は上がっていくのではないかと予想できます。

田中：確かに、そうですね。

田中：実際に東京23区の7月の平均賃料が、シングル向きとカップル向き、いずれも過去最高値を更新しています。
特にファミリー向けの50〜70㎡の広さの家賃は24万7375円となっています。
今後物価が上昇すると家賃も上昇が見込まれますので、都心に近いエリアはもっと高くなっていくことになります。

田中：シングルの方は色々な物件を選べますが、４人家族など、家族構成によってはあり得る話だと思います。

田中：中島さんも色々考えているんですね。
と、いうことで一都三県の地価公示を簡単にまとめてみました。

田中：東京都全体では +5.7％。東京23区では +7.9％で、特に台東区では +18.2％のエリアもありました。
23区では、ほぼすべてのエリアで上昇しており、都心部では二桁上昇している区が目立っていました。

田中：千葉県全体では +5.0％。流山市では+13.1％などで、目立った上昇がありました。
つくばエクスプレス沿線の、流山おおたかの森や柏の葉が牽引しています。

田中：神奈川県全体では +3.4％。日吉 / 綱島周辺で+8％台の上昇が見られます。
川崎市中原区（武蔵小杉）などもタワーマンションの影響もあり上昇が見られますね。

田中：埼玉県全体では +2.0％。さいたま市大宮区 / 浦和区 / 川口市 などでは+5％前後の上昇がありました。
都心へのアクセスが良いJR主要駅周辺が上昇を牽引していますね。

田中：そうですね。
資産性という側面で考える場合、これから住宅ローンを組んで物件を購入する方は、このインフレ時代に変動か固定かだけでなく、「どのエリアで買うべきか？」なども考えることが大切かなと思います。
ただ、マイホームというのは、生活必需品であり、投資対象でもあり、そして、嗜好品でもあります。
生きていくためには、家賃や住宅ローン返済などのコストってかかります。一方で、資産性を意識するということは、ある意味で、投資対象にもなりますよね。
注文住宅で、理想の間取りやデザインを建てるということは、嗜好品ともいえるんです。
これは、その人の人生にとって、何か優先するかということで、どれが正しくてどれが間違いかハッキリとした線引きをすることは出来ません。

田中：いいこと言いますね！
最近は、なんでも、線引きやカテゴリー分けしますけど、グラデーションですね。

田中：そうです。
例えば、郊外でも資産性の落ちないエリアは存在します。
そして、「郊外とはどこからどこまでのことを言うのか？」についてお話しした動画もありますのでご覧ください。
そして、ご自身にあった住まい。ご家族にあった理想の住まい。を考えてください。