【建売住宅】郊外の新築一戸建は売れていないのか？建売氷河期の実態と負けない資産性

よろしくお願いします。

昨年くらいから「郊外では建売住宅の売れ行きが鈍化している傾向にある」と言われていました。

今、郊外の新築一戸建て市場は、売れている現場と売れ残っている現場の差が非常に激しいんです。

先日、複数の不動産会社の社長さんたちと、お話する機会がありまして、
「最近の売れ行きはどうですか？」とたずねたところ、
「郊外は、さっぱり売れないね～」とか「田舎は動かないよ」
という感じの返答をされることが多かったです。

そうですね。
特に関東以外の地方でさらに郊外になるとその傾向は顕著で「中古も新築も非常に売れ行きが悪い」とのことでした。

一方で「郊外でも利便性がいいエリアは売れている」と言う社長さんも、結構いらっしゃいました。

はい。そうなんです。
関東地方の新築一戸建ての売れ行きは回復基調にあるんです。
以下は、レインズが公表した『新築一戸建ての市況データ』を元に、直近半年間の平均値を前年同期と比較した表です。

承知しました。

それでは、まず、東京都のデータから見てみます。

前年同期と直近半年を比較すると･･･
・販売件数：33％増
・平均価格：3.5％増
・土地面積：6.1％増
・建物面積：2.9％増
です。
価格 / 面積ともに前年を上回っているということから、東京都内の新築一戸建ては高級化に向かっていると言えます。

ただ、これは都内だけでなく、首都圏の新築一戸建て市場は総じて売れ行き回復の局面にあります。
販売件数は全県で前年比でプラス。
中でも北関東（茨城 / 群馬）は100％超の伸びで、V字回復ですね。

昨年は『建売氷河期』と揶揄されるほど、茨城 / 栃木 / 群馬 は、落ち込みが大きかったので、その反動を含みつつも、実需が明確に戻っていることが分かります。

価格は関東全域で値上がりしています。
中でも、東京 / 千葉 / 栃木 / 群馬は、前年比3.5％～7.8％と大きく値上がりしています。

新築一戸建ての場合、一番の要因は、建築費高騰の煽りですね。

建築費高止まりの中で少しずつですが、価格転嫁できるようになってきたので、建売住宅としての採算を確保する動きになってきました。

そういうことです。

立地を見ると、土地面積の変化がわかりやすい指標と言えます。
東京 / 埼玉 / 神奈川 / 群馬 は土地面積が大きくなっていることが分かります。

そうですね。
しかし調べてみると、各分譲地の土地面積って、それほど変わっていないんです。
土地面積が大きくなっている要因は『土地の広さにゆとりがある郊外エリアが売れている』データの厚みが増した結果なんです。

一方で、千葉 / 茨城 / 栃木 は、逆に土地面積が小さくなっています。
これは、都市部や駅近などで、一区画あたりの面積が小さい物件の供給が増えている結果です。

おっしゃる通り、建築費高騰にもかかわらず建物面積が大きくなっています。
建物面積は、
・東京都内：2.9％増
・栃木県：1.2％増
です。
ゆとりある間取りへの回帰が進んでいるのでしょう。

逆に、千葉 / 群馬 / 茨城 では、建物がややコンパクト化され、価格を抑えている傾向にあります。

埼玉は建物面積に、ほぼ変化なしです。

レインズの市況データからは、首都圏の新築一戸建ては需要が復調する兆しがみられます。
特徴として、
・都市部や駅近物件は、小型化して高級化していく傾向があります。
・郊外では、一区画あたりの面積が広がって、ゆとりある仕様になってきています。
このように差別化された物件が売れているようです。

建築費の高止まりが続く限り『郊外で広く』『都市部で小さく』という戦略が、しばらく続くと考えられます。

郊外の中でも、さらに郊外になると、需要が激減します。それと、分譲地が多いエリアになると、売れ行きが『虫食い状態』になります。

例えば、飯田グループやケイアイスター不動産、さら地元系のビルダー。色々な会社が同じ町内で、5棟現場や10棟現場など、複数分譲していることってあるじゃないですか？

そうです。そうなると郊外ではすぐに供給が需要を上回ってしまうんです。

そういうことです。
各分譲地内で、売れている区画もあれば、売れ残っている区画もでてきてしまう。そういう状態を『虫食い状態』と表現しています。

もちろんです。
だいたい最初に売れる区画は、価格が一番高い区画か、一番が安い区画のどちらかです。
一番高い区画は、道路付けや陽当たりなどの条件が最も良い区画です。条件が最も良い区画は、建物が建つ前の更地の段階で売れてしまうことがあります。
そして近所に住んでいる方が購入することが多いですね。

一番安い区画は、地形が旗竿地のような、比較的、道路付けや陽当たり条件が悪い区画であることが多いです。しかし価格が安いので、分譲開始の初期段階で売れてしまうことが多いです。
このような区画を購入する人は「元々の資金計画よりも予算オーバーだけど、その区画ならなんとか手が届く」と言う感じの方が購入されることが多いです。

そういうことですね。

去年はマイカーを購入して、今度は家を購入とは、中島さんも忙しいですね！

はい。人口が減少すると住宅需要が落ちます。

そうですね。中長期的に見ると住宅需要は下がる傾向にあります。

総務省のデータによると、今から約25年後の2050年の人口は、9,515万人と約25.5％減少すると言われています。

人口が減少するということは、空家が増えるということです。

また、NRI野村総合研究所によると、『2030年代には、日本の空家率は30％を超える可能性がある』というデータもあります。

3軒に1軒が空家ということですから、自分の家を中心に、どちらか片方のお隣さんが空家状態ということになります。

これは、あくまでも統計的なお話です。
人口減少と同様に、日本全国で均一に空家が増えるわけではありません。

政府が進めている少子化対策の成果がでるのは数十年後です。即効性はありません。
そこで自治体単位では人口減少対策として『コンパクトシティ化』を行なっているです。

そうですね。
人口が減少している自治体では、戦後の高度経済成長期やバブル経済のときのような税収はありません。
ですので、市内をくまなく公共インフラを整備し、維持管理をすることはままなりません。
そこで市区町村は、人が住んで欲しいエリアと、住んで欲しくないエリアを分けています。
それが、『居住誘導区域』と『都市機能誘導区域』です。

居住誘導区域内や都市機能誘導区域内であれば、将来的にも公共インフラの整備や維持が継続されることになります。インフラが維持されるエリアであれば、住宅需要が維持されることに繋がります。

とは言っても、税収だけで公共サービスを賄える自治体は、殆どありません。
これは『財政力指数』というデータを見ればわかるのですが、殆どの自治体は赤字で『地方交付税交付金』に頼っている現状です。

そうです。お金持ちの市区町村か、貧乏な市区町村かが、すぐわかります。

先程もお話したように、
・居住誘導区域や都市機能誘導区域のエリア内を選ぶ
・自然災害のリスクが低いエリアを選ぶ
と言うことです。

それと、徒歩圏に大手チェーン店のスーパーやドラッグストア、カフェなどがあるエリアは強いです。
大手チェーン店が出店する際の市場調査は、綿密かつコストをかけて行なっています。

スターバックス / イオン / マツモトキヨシ / ユニクロ / しまむら / 成城石井 とかですかね。

今回のお話をまとめますと･･･

• ・昨年は『建売氷河期』と言われるほど、新築一戸建ての売れ行きが鈍化していた。しかし、今年に入って首都圏においては売れ行きが回復してきた。
• ・中長期的に見ると人口減少の影響で空家は増加する。将来的には3軒に1軒が空家になると言われている。
• ・人口減少も空家増加も、日本全国で均一に起こるのではない。需要のないエリアから、人口減少 / 空家増加 していく。

このようになります。

ポイントは３つです。

• １.居住誘導区域や都市機能誘導区域
• ２.災害リスクが低いエリア
• ３.大手チェーン店が出店しているエリア

このエリアを選べば、郊外の新築一戸建てであっても、無価値化は避けられると言えます。

そういうことです。
みらい価値診断を使えば、そのエリアの将来の資産性を数値で判断できます。ぜひ、試してみてください。
また「どこから、どこまでが郊外なんですか？」という感じのご質問をされます。それについては、以下のページで詳しく解説しています。

今回は、以上とさせていただきます。

ありがとうございました。