狭小住宅の注意点 ~ 離隔距離やビルトインガレージの耐震性能について解説

狭小住宅 の注意点

狭小住宅の注意点

狭小住宅とは?

都市部では、敷地面積20坪前後の土地に建築された新築3階建の建売住宅が数多く分譲されています。
このような新築一戸建のことを、一般に『 狭小住宅 』と呼んでいます。

ゼロシステムズでは、このような狭小住宅を仲介する時には、住宅診断、建物診断、耐震診断を必ず実施しています。
建物検査の専門家の目線で、狭小住宅の注意点やトラブル事例について説明させて頂きます。

狭小住宅

狭小住宅 を購入される時の注意点

離隔距離の問題

離隔距離とは、敷地境界から建物までの間の距離のことを言います。

民法では、離隔距離を50㎝以上確保して建築するとされています。

しかし、都市部の建築物を見ると、離隔距離が50㎝以上確保されていない狭小住宅も珍しくありません。

これは、隣接地の同意があれば、離隔距離50㎝以上確保しなくても合法的に建築できることになっているからです。

ただし、合法的に建築できても離隔距離50㎝以上確保されていない狭小住宅では、何らかの問題が発生する可能性がありますので注意が必要です。

また、狭小住宅のでは、離隔距離以外にも建築物の高さの問題や耐震性能など注意すべき点があります。

狭小住宅の新築(建売住宅)の購入を検討する時には以下のような注意が必要です。

エアコン室外機の設置位置

離隔距離50㎝以上ないと、エアコンの室外機を設置する場所を確保できない可能性があります。

実際にあった事例では、建物周囲にエアコン室外機を設置できなかったため、玄関ドアの真横に室外機を設置せざるを得ない新築もありました。

狭小住宅の新築(建売住宅)を検討する時には、エアコン室外機置場も内覧時にチェックすべきポイントとなります。

給湯器の排気

離隔距離50㎝以上ないと、エアコンの室外機を設置する場所を確保できない可能性があります。

実際にあった事例では、建物周囲にエアコン室外機を設置できなかったため、玄関ドアの真横に室外機を設置せざるを得ない新築もありました。

狭小住宅の新築(建売住宅)を検討する時には、エアコン室外機置場も内覧時にチェックすべきポイントとなります。

ドアや窓の開閉

離隔距離が近すぎると、ドア、勝手口、すべり出し窓などを開くと、ブロック塀や隣接地建物に接触して、完全に開ききらない物件も存在します。

これは、狭小住宅でやむを得ない良くあることですので、内覧時に予めチェックしておく必要があります。

離隔距離不足によるメンテナンス性

離隔距離が近すぎると、将来、外壁の修繕工事を実施する時に必要な足場を隣地に越境しなければ設置できません。

将来、円滑に修繕工事を実施するためには、隣接地との関係も良好に保つ必要があります。


道路より低い位置からの建築の注意点

床上浸水のリスク

通常の建築では、道路から高い位置に建物を建築します。

しかし、第一種低層住居専用地域の北側斜線制限がある地域に狭小住宅を建築する場合は、高さ制限を避けるために、道路よりも低い位置から建物を建築します。

この場合、玄関は、道路の高さと同等、もしくは、低い位置となりますので、集中豪雨になると、すぐに床上浸水となります。

このような狭小住宅を検討する時には、浸水や内水の可能性が無いかをハザードマップなどで必ず確認する必要があります。

実際にあった事例では、世田谷区で建築途中の段階で既に床上浸水になった狭小住宅もあります。

湿気と結露のリスク

通常の建築では、基礎の上にフローリングなどの床面がありますが、都市部の狭小住宅では、高さ制限を避けるために、基礎よりも低い位置に床面を施工します。

この場合、基礎部分の断熱材が不完全な施工だと結露や腐食の原因となります。

このような狭小住宅を検討する時には、基礎の断熱材の施工状況なども確認する必要があります。

排水勾配の問題
排水は、高いところから低いところに流れますが、道路よりも低い位置に建築されている狭小住宅では排水勾配が確保できないため、排水用にポンプを設置している場合があります。

このような狭小住宅では、ポンプ設備の故障や停電が発生した場合、排水ができなくトイレなども使えなくなりますので注意が必要です。

床下点検口が無いメンテナンス問題

基礎よりも低い位置に床面が施工されている狭小住宅では、床下の空間がほとんどないため、床下点検口を設けていない建物も少なくありません。

このような狭小住宅では、床下の点検をすることが出来ませんので注意が必要です。


天井高の注意点

母屋下がり

都市部に建つ3階建の狭小住宅では、最上階の天井を勾配天井にして高度地区や北側斜線の規制を避けています。

このような勾配天井のことを母屋下がり(もやさがり)と言います。

完成物件であれば、実物を見て母屋下がりの状態を確認できますが、未完成物件を購入する場合は、平面図や間取図だけでは母屋下がりの状況を確認し難いので注意が必要です。

実際にあった事例では、間取図だけの未完成の状態で契約して、完成したら3階の部屋が足元から勾配天井となっていてベッドすら置けない狭小住宅についての相談を受けたこともあります。

狭小住宅を未完成状態で契約する場合は、必ず、母屋下がりの状態も確認する必要があります。

各階の天井高

都市部に建つ3階建の狭小住宅では、高さ制限を避けるために、各階の天井高を調整していることがあります。

このような狭小住宅では、1階や3階の天井高が低い場合がありますので注意が必要です。

狭小住宅を未完成状態で契約する場合は、必ず、各階の天井高も確認する必要があります。


ビルトインガレージの注意点

耐震性能不足

現代の新築住宅の耐震性能は、壁量バランスが重要視されています。

壁量バランスとは、壁の配置バランスのことです。

しかし、ビルトインガレージの狭小住宅では、車の入出庫のために大きな開口部があるため、壁量が極端に少なくなります。

一般に、3階建ての木造住宅では、建築確認申請時に構造計算がされているから安心と言われています。

しかし、建築確認や構造計算は、最低限の基準ですので、ビルトインガレージの狭小住宅では、基準ギリギリでクリアしている物件も少なくありません。

また、施工上で石膏ボードのビス間隔の手抜き工事がありますと、耐震性能が基準以下になる狭小住宅も珍しくありません。

実際に、私どもで一般診断法による耐震診断を実施すると、狭小住宅の約1割で何らかの施工不良や耐震性能が基準に満たない物件を発見します。

狭小住宅の新築(建売住宅)を検討する時には、必ず、専門家による建物診断と耐震診断を実施する必要があると私どもでは考えます。


【木造住宅の耐震性能】地震に強い家と弱い家の見極め方を徹底解説



著書の紹介

こんな建売住宅は買うな
著書:『こんな建売住宅は買うな』幻冬舎