住宅ローン事前審査に通ったのに、本審査で落ちる理由



01.事前審査に通っても、本審査で落ちることがある

○か×か?
事前は○ 本審査は× ??

本審査で落ちることはあります

本審査に落ちると言っても、その確率はかなり低いと言えます。

私どもでは、各銀行やフラット35など、あらゆる金融機関に、過去27年で3,000件くらい住宅ローン審査を申込してきました。

事前審査の段階で、ある程度物件調査を行なうと同時に、お客様から審査に関わる情報を詳しくお聞きしてから、住宅ローン審査の申込みをするようにしています。
そのため、私どもでは、『事前審査に通っておきながら、本審査で落ちる』というケースは極めて少ないです。

しかし、年間100件~150件ほど審査をお申込みしますと、年間1~2件くらいは、何らかの事情で本審査で落ちることがあります。
従って、私どもでは、事前審査に通って本審査で落ちるという確率は1%くらいです。


02.住宅ローンで審査される項目

審査されるイメージ
何を審査されるの?
住宅ローン審査では、以下の10項目を審査します。
①.年収に対しての返済比率
②.物件価格に対しての自己資金比率
③.既存借入の状況
④.個人信用情報
⑤.雇用形態
⑥.勤続年数
⑦.勤務先の実態と信用
⑧.完済時年齢
⑨.健康状態(団体信用生命保険)
⑩.物件の担保評価

事前審査では、上記 ①~⑧ までの項目を審査します。
本審査では、追加で ⑨ ⑩ の項目を審査します。
従って、
本審査の段階で ⑨ ⑩ の項目に問題が発覚しますと審査落ちとなるという理屈です。


03.事前審査に通って本審査で落ちる理由

団体信用生命保険

保険の説明を受けるイメージ

本審査の段階で、上記⑨(健康状態) などに該当し、団体信用生命保険に加入できない事が判明し、本審査落ちになるということもあります。
ただし、フラット35の場合は、団信に加入できなくても、住宅ローンの借入れは可能です。


物件の担保評価や問題点

住宅を審査するイメージ

物件の担保評価については、多くの場合、事前審査の段階では、販売図面(広告図面)のみの簡易的な確認にとどまります。

しかし、本審査の段階では、必ず、物件詳細資料(謄本、公図、測量図、建築確認図面、重要事項説明書、契約書)などで、詳しく物件の状況を確認します。
そのため、金融機関は、事前審査の段階では分からず、本審査の段階で、はじめて物件固有の問題点に気が付くことがあります。


フラット35の住宅ローン審査基準

例えば、ARUHIの『スーパーフラット』では、通路の協定部分に地役権が設定されているだけで取扱い不可となります。

ただし、通常のフラット35であれば、そのような地役権が設定されていても、本審査で否決されることはありません。
また、2021年4月からは、フラット35の新基準として、隣地境界線の離隔距離50㎝を切っている場合は、隣接地との覚書などの書類を交わしていなければ、フラット35の利用ができなくなりました。

やはり、この場合も、事前審査では、販売図面のみで、審査を行いますので、離隔距離50㎝の確保や地役権の設定などの有無は分かりません。
しかし、重要事項説明書や設計図面などで、このようなことが判明しますと、本審査に落ちることとなります。


個人事業主の所得の追加書類

通帳のイメージ

個人事業主の場合、所得の証明は、確定申告書の写しで事前審査を申込しますが、本審査の段階になりますと、売上げや収入が入金されている預金通帳の写しなどの提出を求められることがあります。
もし、そのような所得の持続可能性(安定性)を証明できる書類や書面を提出できなかったり、内容に問題がありますと、本審査に通らないことがあります。

住宅ローン事前審査のタイミングと必要書類


事前審査と本審査で内容が違う

進行内容に相違が見つかる

事前審査の時に不動産会社や金融機関伝えていない情報を、本審査の段階となって初めて伝えたり、金融機関の方で発覚した場合は、本審査で落ちる可能性があります。

例えば、副業の収入があるにもかかわらず確定申告していないため、課税証明書や納税証明書に所得が反映されていないなどの場合は、事前審査のときよりも低い収入で返済比率を計算されますので、減額や否決の結果になる場合はあります。


住宅ローン審査を通すポイント

ネガティブな情報も隠さず開示

ネガティブなイメージ
住宅ローン事前審査の段階で伝えること
・既存借入れ
・過去の延滞履歴
・転職
・産休育休
・年収
・副業収入

その他、さまざまな情報を積極的に伝えてください。

もし、配偶者に内緒にしている借入れや延滞履歴がある場合は、あとからご連絡いただければ個人情報として配偶者に知られないように配慮させて頂きます。
ネガティブな情報もあらかじめ教えて頂ければ、住宅ローン審査を通すための最善の対応方法をアドバイスさせて頂きます。
逆に、ネガティブな情報を開示せずに審査を申込みしますと、否決となることがありますので注意が必要です。


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