【解説】契約書や重要事項説明より大切な説明
～不動産売買契約前に予め知っておくべき事柄～
【解説】契約書や重要事項説明より大切な説明
～不動産売買契約前に予め知っておくべき事柄～
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レギュラー番組：『不動産せんせい田中の教えて！不動産の知恵袋』
第459-2回目 (2023年6月1日放送分 後半)となります｡
今回の話題
契約書や重要事項説明より大切な説明
～不動産売買契約前に予め知っておくべき事柄～
今回のテーマ『不動産売買契約前に予め知っておくべき事柄』
後半は､これから新築の建売住宅を購入しようとしている方に向けて､契約書や重要事項説明よりも大切な説明として
『不動産売買契約前に予め知っておくべき事柄』
についてお話しします｡
それはいいですね｡
それでは､私（ゼロシステムズ）が､『重要事項説明』をする前に使用（説明）する書類をご紹介させていただきます｡
不動産を契約するということは､普通の商品を購入するのと違って､この物件を買おうと決めて､契約をしてから､お引渡しまで時間がかかります｡
早いと2～3週間､遅いと数ヶ月も､お引渡しまで時間がかかります｡
この期間中に､不動産営業マンの説明不足が原因で､お取引き上の問題が発生することがあります｡
そうなんですか？
私は､この業界に入って3,000件くらいの不動産売買のお取引をしています｡
それでも､いまだに想定外のことが発生することがあります｡
想定外のことが発生した場合でも､当社で吸収して解決できることは対応して､全てを細かにお客様に報告せずに､お取引を進めることもあります｡
全部を報告しないんですか？
すぐに対処できる問題を何でもかんでも報告していたら､お客様は『この不動産業者に任せていて大丈夫かな？』と余計不安にさせてしまいます｡
そうなってしまうと､お客様との信頼関係にヒビが入りかねません。
当社で対応できる問題は上手く対処して､お取引を進めるようにしています｡
お客様に余計な不安を与えない配慮ということですね｡
そういうことです｡
当然ですが､お客様に利害が絡むことについてはしっかり報告しています｡
そして､お客様にとっての『想定外』をできる限り少なくするために､今回ご紹介する『ご契約書や重要事項説明以外のご説明』という書類を作成し､実務で使っています｡
これにより､お取引きを円滑に進めることができるようになります｡
それは良いですね｡
それでは､田中先生｡
解説を進めてください｡
承知しました｡
それでは､ゼロシステムズで利用している『ご契約書や重要事項説明以外のご説明』という書類の内容をご紹介します｡
1.契約前に『重要事項説明書』で物件について説明
不動産をご契約する前には､宅地建物取引士が重要事項説明書の説明を致します｡
■重要事項説明書とは
重要事項説明書とは､契約前に買主様が購入物件について予め知っておくべき事項を列記した説明です｡
物件についての説明の他に､契約内容の説明が御座います｡
出来る限り解り易く説明致しますが､説明時にご質問等が御座いましたらお気軽にご質問下さい｡
説明中でも気軽にご質問ください
2. 主な用語について
『重要事項説明』の際には､普段聞き慣れない専門用語が多く使われます。
買主様も覚えておくと良い用語を解説します。
■残金決済(ざんきんけっさい)
残金決済とは､売主へ売買代金の残金を全てお支払いする事です｡
この残金決済は､不動産のお取引では､最後の手続きとなります｡
残金決済時には以下の3つを同時におこないます｡
- 残金決済
- 登記手続き
- 物件 (鍵) のお引渡し
■金消(きんしょう)
金銭消費貸借契約 (きんせんしょうひたいしゃくけいやく) を一般的に略して金消 (契約) と言います｡
住宅ローンの本審査が内定した後に､お客様と金融機関が金銭の貸借の契約 (借用証書) を交わす手続きの事を言います｡
■ローン条項(ろーんじょうこう)
万一､住宅ローン審査が不成立の場合､一定の期日までであれば白紙解約を出来るという買主様保護の為の契約書の特約です｡
■司法書士(しほうしょし)
土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)
ご契約した不動産を売主からお客様へ登記手続きを行なう資格者の事を言います｡
一般的に､売主が宅建業者の場合､所有権移転登記や保存登記に関しては､売主側の指定の司法書士及び土地家屋調査士を利用します｡
ネット銀行系の住宅ローンをご利用する場合､抵当権設定登記に関しては､金融機関指定の司法書士を利用しなければならない場合も御座います｡
3. 各種手続きの日程調整について
ゼロシステムズでは各種手続きにあたり､買主様のご希望の候補日を2～3日程度ご提示頂ければ､出来る限り各関係者と日程の調整をいたします。
ただし､以下の件ご理解の程､お願い致します。
■多くの関係者が取引に関わります
不動産のお取引では
買主 / 売主 / 仲介業者 / 司法書士 / 土地家屋調査士 / 金融機関
等々･･･
とても多くの関係者が､お客様のお取引に関わります｡
同時に各手続きや段取りに時間を必要とする場合が御座います｡
多くの関係者が関わりますので､各手続きの日程調整は､買主様だけのご希望に添えない場合も御座います｡
ご理解とご協力の程､宜しくお願い申し上げます｡
4. ご契約後の物件管理責任と内覧について
■お引渡し手続き完了まで管理責任は売主側
契約をしてからお引渡しまでの間の物件の管理責任は､売主側に御座います｡
残金決済 及び お引渡し手続きが完了して､初めて買主様の所有物となります｡
■以下ご注意ください
お引渡し前の荷物の搬入や工事も出来ません。
予めご了承ください｡
お引渡し前の採寸やリフォームの見積りの為の内覧は､出来る限りご遠慮頂いております。
お引渡し手続き完了後にして頂きますよう､お願い致します｡
新築住宅の場合､お引渡しの1～2週間前を目安に現地にて売主立会いのもと､キズや不具合のチェックを行ないます｡
その際､採寸などを行なうことが出来ますのでご安心下さい｡
ゼロシステムズ 3回目の住宅診断時にチェックできます
【 ご利用の流れ 】～完成物件の購入を検討中の場合
5.お引渡しまでの間のご質問や確認事項について
お引渡しまでの間のご質問や確認事項については､売主側へ直接連絡せず､買主様側の窓口である当社へご連絡ください｡
買主様から売主側へ直接連絡されますと､それらの内容を当社で把握できず､手続きの行き違いや伝達ミスが発生する場合が御座います｡
また当社では､数字が絡むことや､お約束事についての連絡は､伝達ミスを避けるために､履歴が確認できるようメールにて連絡しております。
※簡単な質問であれば､当社の フリーダイヤル をご利用ください｡
6.ネット銀行系の住宅ローンご利用する場合
■ネット銀行系は手続きに時間がかかる
ネット銀行系の住宅ローンをご利用する場合､住宅ローン審査から引渡しまでの手続きに､大変時間がかかる場合が御座います｡
ご契約後､出来る限り速やかに住宅ローンのお申込手続きをするようにお願い致します｡
7.所有権の共有持分について
■贈与税がかかってくる可能性
配偶者の預貯金や､配偶者の両親･祖父母から贈与を受けて住宅購入資金にする場合は､贈与税がかかってくる可能性があります｡
■ご相談ください
共有名義にするなどの対策が必要になる場合がございます。
事前にご相談ください｡
8.新築建売住宅をご購入された場合
■残金決済期日は厳守
ご契約書の残金決済期日は厳守しなければなりません｡
残金決済の期日を延期する事は原則出来ませんのでご注意下さい｡
一般的に完成物件の場合は､ご契約後約3～4週間以内のお引渡しとなります｡
■住宅ローン審査の本内定後､一緒に現地立会いを行います｡
建物が完成して住宅ローン審査の本内定が承認された後に､現地立会いを行い建物にキズや不具合が無いか一緒にチェックします｡
キズなどが発見された場合は､原則､お引渡しまでに売主側にて補修工事をして頂きます｡
スケジュールの都合上､どうしてもお引渡しまでに補修工事が間に合わない場合は､お引渡し後に必ず補修工事を行なってもらう事を売主側と約束をしてから残金決済を行ないます｡
■担当者が業者向けの担当者である場合があります｡
売主業者によっては､担当者がエンドユーザー向けの営業でなく､不動産業者向けの担当者である場合があります｡
サービス業的な営業とは､口調や態度が異なる場合が御座いますのでご了承下さい｡
9.その他
不動産のご契約は､買主､売主､仲介業者も “人” が携わっております｡
出来るだけ気持ちのよいお取引をする為に､私どももご協力させて頂きます。
買主様も不動産のお取引について､ご理解とご協力の程宜しくお願い申し上げます｡
まとめ：『想定外』を最小限にするための予備知識
以上になります｡
ここで紹介した内容を理解してから契約に臨んでいただければ､お取引上の『想定外』を最小限にできます｡
今回も勉強になりました！
田中先生､ありがとう御座いました｡
FM鴻巣フラワーラジオ『不動産せんせい田中の教えて！不動産の知恵袋』
次回もお楽しみに！！
【解説】契約書や重要事項説明より大切なこと
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