不動産の価値と値段は違う！インフレ時代は価値が下がっても値上りする！

後半は
『インフレ時代の不動産市場は､今後も値上がりし続けるのか？』
というテーマでお話しします｡

ところで､伊藤さん。
最近は物価が高いですよね｡

画像引用：朝日新聞デジタル

ハイオクが200円を超えていましたよね｡

はい｡
それにはまず､総務省統計局から公表された､7月の『消費者物価指数』を見ます。

• 総合指数(CPI)：前年同月比 3.3%上昇
• 生鮮食品を除く総合指数：前年同月比 3.1％上昇
• 生鮮食品及びエネルギーを除く総合指数：前年同月比 4.3%上昇

このように上昇しています。

上の総合指数の動きを見ると解るように､2020年の物価は緩やかに下落していました。
その当時まではデフレでした｡

しかし､2022年からは物価が上昇し続けています｡

はい｡
ここ2年くらいは､かなり値上りしています｡

マイホームを購入しようと検討している人が気になることは､
『今後も物件価格は値上りし続けるのか？』
ということだと思います｡

今後､日本では人口が減少しますので､住宅需要が落ち込むことが予想できます｡
そのため､日本全体の平均値で考えると､住宅需要は薄まって価値は下がります｡

ただ､都市機能誘導区域内を中心とした居住誘導区域では､ある程度人口密度が維持されるので不動産の価値も持続されます｡

はい｡
もちろんです｡

ラジオネーム：マルさん。
ご質問ありがとうございます｡

そうですよね｡
確かに意味が分かりにくいですよね｡

『人口減少で需要が薄まり不動産の価値は下りますが､物件の価格自体は値上りし続ける。』

と私は考えています｡

まず､物件の『価値』と『価格』は別物だと考えてください｡

画像引用：Wikipedia – ミルトン・フリードマン

1976年にノーベル経済学賞を受賞した『フリードマン』 という､20世紀後半の代表的な経済学者は､インフレについての見解を以下のように表現しました｡

「インフレは､いつでもどこでも貨幣的な現象である｡」

言い換えると､
『世界でお金を刷り過ぎた結果､お金の価値が薄まる現象』のことをインフレと言います｡

画像引用：Wikipedia – ジョン・メイナード・ケインズ

画像引用：Wikipedia – アルバン・ウィリアム・フィリップス

また､経済学者のケインズ やフィリップス も､資本主義経済を持続させるためには､緩やかなインフレであるべきと主張していました｡
この考え方は､現在でも変わりません｡

そのため､日銀は､インフレ率2％を目標に金融政策を行なっています｡

しかし､インフレ率の最適な水準や､その持続性については､経済学者の間でも意見が分かれているようです｡

要するに､今後､世界が資本主義経済を続けていくのであれば､緩やかなインフレでなければならないということなんです｡

例えば､インフレ率2％を達成するということは､今まで1,000円で買えたものが､1年後には､1,020円となるということです｡

これから35年の住宅ローンを組んで､その間に毎年インフレ率 2％が続くと仮定すると､今 1,000円で買える商品は､35年後は､いくらになると思いますか？

インフレ率を計算するには､複利の公式を使う必要があります｡

これで計算すると､今は1,000円で買える商品でも､35年後には､2,039円に値上りしているということになります｡

1. 商品の価値自体は現在も35年後も変わらない｡
2. しかし､インフレでお金の価値が薄まる｡
3. 同じ価値のモノを買おうとしても､今よりも多くのお金を出さなければならない｡

ということです｡

90年代バブル崩壊以降の30年間は､デフレ経済でしたので､今の説明とは､全く逆の減少が起きていました｡

現在は､需要牽引型のインフレでなく､コストプッシュ型のインフレです｡
これは､どちらかと言うと悪いインフレです｡
ただ､これを足がかりに､今の日本は､デフレ経済から､インフレ経済と変化する過渡期と言えます｡

誰もがご存じのとおり､日本では大量の国債を発行して､日銀が買入れているので､大量のマネーが存在します｡
これは､先程､お話した経済学者フリードマンの名言にあるように､貨幣的な現象､要するに､お金の価値が薄まることにより､インフレが進むということです｡

その通りです｡
お金の価値が薄まるから､商品の価値は同じでも､値段が高くなる｡
ということです｡

それでは､不動産のお話に戻します｡

東京23区内の新築マンションの平均価格は､1億3千万円以上になりました｡
これは､以前にもお話しましたが､千代田 / 中央 / 港区 の都心3区が爆上がりして平均価格を引き上げているからです｡

そして､読売新聞オンラインの記事によると
｢最も高い部屋では､1部屋100億円を超える｡｣
と言われています｡

これは､恐らく平均価格には､反映されていないと思います｡
もし､そんなマンションが平均価格に反映されていたら､23区内の平均価格は､1億3,000万円どころじゃなくなっちゃいます。

そして､世界の主要都市には､このような超高級マンションは､必ずあって､NYでは､360億円のマンションもありました｡

確かに､そうですよね。

ひとつ言えるのは､日本にも､このような超高級マンションが生まれてきたということです｡
これは､過去30年以上続いた､デフレ経済の感覚に慣れてしまった日本人からすると違和感しかないと思います｡

世界の資本主義経済の国と同様に､今後の日本では､緩やかなインフレが続く時代となります｡
そうなると､日本では､人口減少で､全体的に不動産の需要が低下したとしても､インフレによる貨幣価値の低下で､物件価格が値上りする時代になると言えます｡

1970年代の高度経済成長期のインフレ率は平均で5％前後でした｡
今後の日本では､それほど急激な物価上昇をすることはないと思われます｡

仮に､インフレ率5％で計算すると･･･
今 1,000円の商品は､35年後には 4,482円になります｡

これではバブル経済みたいなものです。
今後の日本で､長期にわたり､こうなることはあり得ないと思います｡

ただ､
過去30年以上の間､緩やかなデフレが続いたので､逆に今後30年間は緩やかなインフレが続く｡
という可能性は十分に考えられると思います｡

これが､
『不動産の価値が下がっても､物件価格は値上りする｡』
と､お話した理由となります｡

そうですね｡

そうなると､今度は､逆に日銀は､政策金利を利上げすることができないので､今の低金利政策を持続する必要があります｡

その結果､住宅ローンの変動金利は上昇しませんので､ユーザーにとっては､物件価格は値上りしないし､金利も低いままとなります。
つまり､住宅が買いやすい状態が続くことになります｡

インフレ率2％が持続すれば､いずれ賃金上昇して､日銀は､景気が回復したと判断して､利上げする可能性はあります。
しかし､インフレということは､貨幣価値も下がっていることになります｡

ですので､都市機能誘導区域を中心とした､居住誘導区域で人口密度が維持されているエリアの物件を買えば､価格は維持されて､暴落は避けられるということです｡

逆に言うと､インフレ時代は､賃貸に住んで､現金でお金を持っていると､そのお金の価値自体が目減りする可能性が高いと言えます｡

こちらこそ。
ありがとう御座いました｡