【住宅ローン】金利上昇が始まる！

今回は最近よくある質問で･･･
『そろそろ変動金利は上がるのか？』
というテーマに沿ってお話ししていきます｡

承知しました！

それでは､フジコさん。
関連ニュース記事のご紹介をお願いします｡

ありがとうございます｡

日銀がイールドカーブコントロールの上限金利を1％に引き上げたことで､長期金利が上昇しました。
そのため､住宅ローン固定金利も上昇しました｡

一方､マイナス0.1％の政策金利は､据え置いています｡
住宅ローンの変動金利は､定位安定が続いている状況ということですね｡

そこで上記を踏まえて､今月の最新住宅ローン金利を見てみます｡

35年全期間固定金利からです｡
先月と比べると､固定金利は､かなり上昇しています｡

• 住信SBIネット銀行：先月 1.70％ → 今月 1.79％ (0.09％上昇)
• みずほ銀行：先月 1.69％ → 今月 1.76％ (0.07％上昇)

唯一､中央ろうきんだけは､0.01％下がりましたが､その他の銀行は､ほぼ全て上昇しました｡

日銀が政策金利をマイナス0.1％に､据え置いていますので定位安定です｡

逆に､りそな銀行､三井住友信託銀行､中央ろうきん､auじぶん銀行などは､もうひと段階､金利を引き下げました｡

auじぶん銀行は､j:comのネットとテレビを利用すると､さらに0.15％優遇されて､0.169％になるという､格安な金利を打ち出してきました｡

それにしてもフジコさん。

固定金利は上昇して､変動金利は下がっているという､何だか不思議な状況が続いていますよね｡

そこが心配ですよね｡
これに関連した質問をリスナーさんから頂いているので､ご紹介お願いします｡

ラジオネーム：関さんご質問ありがとうございます｡

『銀行によって変動金利の上がり方に違いはあるのか？』
ということですが･･･

ここからは､住宅ローン比較サービス『モゲチェック』を運営している､モゲ澤先生のnoteのブログ記事を引用して解説させて頂きます｡

まず､変動金利が上昇する時のパターンについて説明します｡

住宅ローンの適用金利は､基準金利からの引き下げ幅によって決まります｡
つまり､変動金利で借りた後に金利がどう変わるかは基準金利の動き次第ということです｡

銀行によって異なりますが､大きく分けると4種類あります｡

一つ目が､日銀の政策金利､要するに､短期プライムレートに連動する決め方です｡
変動金利では､これが最もオーソドックスです｡

具体的には､メガバンク､地方銀行､住信SBIネット銀行､などでは､この短プラに連動して変動金利が決まります｡

2つ目が､リテールビジネスの状況を踏まえて判断するという決め方です｡
要するに､資金調達コスト､営業コストなど､これらを踏まえて｢総合的に判断して決めますよ。｣という感じです｡

近年､金利がめちゃくちゃ低い､auじぶん銀行や､PayPay銀行などでは､この決め方です｡

3つ目が､TIBOR連動型です｡
TIBORとは､銀行間でのお金を貸し借りする際の金利です｡
一部の地方銀行では､このTIBOR連動型の変動金利となっています｡

ちなみに私が所有していている収益物件は､このTIBOR連動型です｡

4つ目は､長期プライムレート連動型です｡
これは､一部のJAバンクのみで､変動金利としては､非常にイレギュラーな決まり方です｡

以上のように適用金利の決まり方は､この4種類となります｡

それは､銀行の資金調達コストが低いからです｡

銀行は､金融市場からお金を調達して､利益を乗せて､ユーザーに貸付しています｡

現在､日銀の低金利政策によって､銀行の資金調達コストが非常に低くなっています｡
そのため､低金利政策が終了すれば､どこの銀行であっても資金調達コストが上がって､変動金利も上昇することになります｡

モゲ澤先生のnoteでは､基準金利の決定方法の違いにより変動金利が上昇するタイミングについてまとめています。
続けてご紹介します｡

1つ目：短プラに連動するものは､マイナス金利が解除されると､少しタイムラグを経てから上昇することが考えられます｡

2つ目と3つ目：マイナス金利の解除と同時に上昇する可能性があります｡

4つ目：イールドカーブ･コントロールが修正されると上昇するというものです｡

そこで､短プラが日銀の政策金利の影響をどのように受けるかについて､モゲ澤先生の記事では､リーマンショックの時期を例に上げて解説しています｡

2008年のリーマンショックの当時は､世界全体が不景気になったため､日銀は政策金利を0.5％から0.1％に引き下げました｡
それに伴い､短プラは､1.875％から1.475％に下がりました｡

現在の政策金利は､マイナス0.1％ですが､短プラは政策金利がプラス0.1％の当時と同じ､1.475％のままです｡
ということは､今後､日銀が､マイナス金利を解除して､まずは､ゼロ金利､そして､プラス0.1％と､段階的に利上げした場合､政策金利がプラス0.1％を超えなければ､短プラは､1.475％を維持されることになります｡

そのため､
『それに連動する変動金利は､日銀の政策金利がプラス0.1％を超えるまでは上昇しない｡』
ということが考えられます｡

2つ目のリテールビジネスの状況を踏まえて判断する銀行
3つ目のTIBORに連動する銀行
に､ついて見てみます｡

モゲ澤先生のnoteでは､楽天銀行とauじぶん銀行の基準金利を例に上げて解説しています｡

このグラフを見るとわかるように､2016年に日銀がマイナス金利を導入したら､程なくして､金利が下落しています｡

逆に考えると
『日銀がマイナス金利を解除した段階で変動金利も上がる可能性がある｡』
ということになります｡

3つ目のTIBORの推移も同様です｡
こちらもマイナス金利が解除されればTIBORも上昇して､それに連動した住宅ローンも､その段階で上昇する可能性が高いと言えます

4つ目の長プラ連動型の住宅ローンの場合は､イールド･カーブコントロールが修正されると上昇します｡

これまでの情報をまとめて､今後の金利上昇を予測したグラフは､以下のとおりです｡

例えば､現在の変動金利が0.5％である場合､イールドカーブ･コントロールが解除されれば､長期プライムレートに連動する変動金利は金利が上がる可能性が高いと言えます｡
一方､長プラと連動しないその他の方式の住宅ローンは､変動しません｡

今後､もし日銀がマイナス金利を解除して､政策金利をゼロ金利にまで上昇させた場合は､長期プラに連動する変動金利はさらに上がります｡

このタイミングでは､リテールビジネスの状況を踏まえて判断するネット銀行や､TIBORに連動する変動金利は､0.1％程度､上昇する可能性があります｡
ただ､それでも､短プラに連動する変動金利は､上昇しないことが予想できます｡

さらに､日銀が政策金利を0.25％まで利上げした場合は､長プラ連動､ネット銀行､TIBOR連動の変動金利は､0.25％程度上昇することが予測できます｡
短プラ連動の変動金利は､このタイミングで上がりはじめ､+0.15％の0.65％程度に上がると考えられます｡

そして､それ以上に金利が上がっていけば､どの方式でも等しく上がっていくことになります｡

しかし､住宅ローンに注力しているネット銀行が､マイナス金利解除で基準金利を上げるかは若干疑問だと､モゲ澤先生は唱えています｡

理由は､近年､銀行間の顧客獲得競争が激化しており､低金利競争を仕掛ける銀行数が倍増しているからです｡
(2016年時点で6行→2023年時点で13行)｡

金利を上げれば他行に顧客が流れてしまうことから､基準金利の引き上げを我慢するような判断が下される可能性も高いとのことです｡
そのため､ネット銀行の金利上昇の動きは､短プラ連動と同様になる可能性もあると考えられます｡

まとめますと…

• 変動金利が上昇しやすい金融機関
• 1.長プラ連動型の一部のJAバンク
• 2.TIBOR連動型の一部の地方銀行
• 3.リテールビジネスの状況次第のネット銀行系
• 4.短プラ連動型のメガバンクや地方銀行

そのため､同じ､変動金利で借りるということであっても､基準金利が何に連動しているかを確認してから選択することが重要ということです｡

ありがとう御座いました｡