【不動産市場】2015年と現在の建築原価を比較した！

今回は､
『今､どのくらい物件価格が値上りしているのか？』
というテーマでお話していきます｡

それではリスナーさんから今回のテーマに関連した質問を頂いているので､ご紹介お願いします｡

ラジオネーム：シンゴさん。
ご質問ありがとうございます｡

値上りしていますね｡

例えば

• ・東京都府中市
• ・駅から徒歩圏内
• ・土地面積が30坪台
• ・新築一戸建て

を探すと･･･

2年くらい前だったら､5,000万円前半くらいで購入できました。
しかし今では､5,000万円台後半になってしまいました｡

そうですね｡
それくらいは高くなりました｡

それは､建築費用と土地価格の両方が値上りしているからです｡

それでは
『今､建築費が､どれくらい値上りしているか？』
という事から説明しますね｡

一般財団法人建設物価調査会というところで『建設物価建築費指数』 という統計データが公表されていますのでご紹介します｡

これは､一般財団法人建設物価調査会が作成した､建築物の工事価格の動向を把握するための､物価指数のひとつです｡

それでは､この指数を使って､2023年9月の建築費は､2015年と比較して､どれくらい高くなっているかを解説します｡

まずは､鉄筋コンクリートの集合住宅(マンション)の建築原価です｡
2015年を100とすると､2023年9月の工事原価は､125.8となります｡

そうなんです。

新築マンションが値上りしている要因の一つが､建築原価の高騰でもあるということが分かりますよね｡

新築一戸建ての工事原価は､2015年を100とすると､2023年9月は132.8です｡

2015年と今を比較すると､工事原価は3割以上も高くなっているんです｡

それでは､建築費の中で何が値上がりしているのか？
という内訳を具体的に調べてみます｡

こちらも､一般財団法人建設物価調査会の『建設物価建築費指数』を使って解説します｡

2015年を100とした場合･･･

• ・仮設工事費：104.8
• ・土木関連(土工･地業)：119.2
• ・躯体：136.7
• ・仕上げ：130.5
• ・電気設備：122.3
• ・水道設備：123.2
• ・空調：114.0

です｡

鉄筋や鉄骨､そして､コンクリートなどが値上がりしています。
この表でいうと躯体工事にかかわる費用が､136.7と一番値上りしています｡

内装で使われる建材も値上りしていますので130.5と値上がり率が高いです｡
クロスやフローリングなどの価格が値上りしている影響だと思われます｡

それでは､木造住宅の『建設物価建築費指数』を見てみます｡

2015年を100とした場合･･･

• ・基礎工事：128.5
• ・木工事(木工さん)：158.1
• ・屋根工事：128.1
• ・サッシ類(金属製建具)：112.9
• ・内外装：128.4
• ・電気設備：120.5
• ・水道設備：122.5

になります｡

近年､最も値上りしているのでは､大工さんが関係する木工事費用ですね｡
・木工事：158.1
ですので､非常に値上りしています｡

次に

• ・基礎工事：128.5
• ・屋根屋工事：128.1

なども結構値上りしています｡

そうですね～｡
現場では人材不足ですので､その辺も影響しているのかもしれませんね｡

少し話は､それてしまいますが､新築一戸建てを購入すると､皆さん､必ず､火災保険に入りますよね｡
その火災保険の補償額も今までよりも､高く設定する必要があります｡

ひと昔前までであれば､30坪くらいの木造2階建ての建売住宅であれば､「1,500万円くらいの火災保険に入ってください｡」とアドバイスしていました。

今では「建築費が高騰していますので､1,800～2,000万円くらいの火災保険に入ってください｡」とご説明しています｡

ご紹介した『木造の建築費指数』と同じ割合で､2015年を100とした場合､2023年9月は132.8です。

建築費1,500万円だった場合
建築原価 1,500万円 × 1.328 ＝ 1,992万円
1,992万円まで値上りしている事になります｡

今度は､物件価格の値上りの要因を､地価高騰の面から説明します｡

土地の価格も値上がりしています｡

フジコさん､これに関連したニュース記事のご紹介をお願いします｡

ありがとう御座います｡

内容は､

• ・9月19日に東京都が発表した2023年の基準地価では､商業地が4.5%上昇して､2年連続のプラスとなりました｡
• ・諸島以外は下落地点ありませんでした｡
• ・住宅地は､3.0%の上昇で､前年よりも上げ幅が拡大して､11年連続の値上がりとなりました｡

と言うことです。

このグラフを見て頂くと分かるかと思います｡

日経の記事によると､2020年のコロナショックの時期を除き､2010年から､基本的に地価は､ずっと値上りし続けております｡

上昇率4位から1位まで､全てが浅草です｡

それでは､住宅地についても見てみましょう｡

日本経済新聞の記事によりますと､東京都内全体の住宅地の基準地価は､3.0％上昇とのことです｡
23区内に絞りますと､4.2％の上昇､多摩地域では､2.1％の上昇です｡

そうですね｡

一方で､町田や八王子などで､駅から遠い一部地域では1％程度下落しているというエリアもあります｡

そうなんです｡

日本では､今後､人口が減少していきますので､市区町村では､一定のエリアに人口を集中させて効率的なインフラ整備ができるようにコンパクトシティ化を目指しています｡

多くの市区町村では､駅から近くのエリアを都市機能誘導区域に設定して､その周囲を居住誘導区域と設定しています｡

都市機能誘導区域には､商業施設や行政サービスの施設を充実させて､その周囲を居住誘導区域として､住宅地を形成するようにしていきます｡

• ・マンションを購入するのであれば､都市機能誘導区域内
• ・一戸建てを購入するのであれば､居住誘導区域

にある物件を選べば､今後もある程度人口密度が維持されて､不動産価格が値下がりし難いと言えます｡

現在､ロシアとウクライナ､イスラエルとハマスとの戦争が起きています｡

戦争が勃発すると石油価格が値上りして､コモディティ価格も値上りしますので､世界的なインフレとなります｡
日本でも輸入品の価格も値上がりしますので､コストプッシュ型のインフレが進むことが予想できます｡

この状況を見ますと建築費安くなる要素は考えられません。
今後､しばらくは高値安定が続くことが予想できます｡

今回のお話をまとめますと､

1. 建物の工事原価は､2015年と比べて2023年は､マンションは､1.25倍､新築一戸建ては1.32倍まで上昇している。
2. 土地の価格も､駅から遠くて利便性が悪い一部のエリアを除いては値上りしている｡
3. マンションを購入するなら都市機能誘導区域内。一戸建てを購入するなら居住誘導区域内。
4. イスラエルやウクライナの戦争が終わるまではインフレが続くから､建築原価が安くなることはない。

という感じです｡