【物件の選び方】新築の建売住宅！どれを選べば正解か？売れ残りやすい区画とは？

次は
『分譲地の価格が決まる法則』
というテーマで、お話をして行きます。

新築分譲住宅では、1号棟 / 2号棟 / 3号棟 という感じで、区画割りされている現場が結構ありますよね。
そういう現場で、最後の1区画の物件を検討しているユーザーから、必ずされる質問があるんですよ。

「なぜ、この区画だけ売れ残っているのか？」という質問です。

2つ理由があります。

• ・1つ目は、全棟即完売するような現場でなければ、最後の1区画は必ずできてしまう。
• ・2つ目は、その区画の値段が割高である。

ということです。

例えば、新築一戸建ての価格相場が4,000万円のエリアで、4,000万円で売りに出れば、スムーズに売れると思います。

ですが、不動産の価格は、陽当りや道路付けなど、個別的な要因が大きいので、同じ現場でも区画ごとに販売価格が異なります。

『最後の1区画は、個別的要因を考慮すると割高だから、ユーザーに選ばれなく最後まで売れ残った可能性がある。』
ということです。

そういうことです。

それでは『分譲地の価格が決まる法則』に関連した質問を頂いているので、フジコさん、ご紹介お願いします。

ラジオネーム：Qさん ご質問ありがとう御座います。

賃貸と違って簡単には引っ越せないので、区画選びには慎重になりますよね。
それでは、価格が決まる法則を解説していきますね。

まず1つ目の現場です。

これは南道路で1.2.3と横並びの3区画です。
このような区画は、仮に隣接地、道路向かい側の状況、電柱の位置などの条件が同じであれば、基本的に販売価格は同じになります。

それでは、以下のような区画ではどうでしょう？

この場合、価格の高い順で並べると…

• 1番：3号棟 → 東南角地
• 2番：1号棟 → 南西角地
• 3番：2号棟 → 南道路
• 4番：4号棟 → 北西角地
• 5番：6号棟 → 北東角地
• 6番：5号棟 → 北道路

という順番になります。

朝日が昇る東と、陽当りが良い南面が開けている東南の角地というのは、昔から住宅地として好まれます。
そのため、西日がきつい南西角地の1号棟よりも、東南角地の3号棟の方が価格を若干高く設定されるケースが多いです。

次の現場です。

この現場も、販売価格が高い順に並べるとこんな感じになります。

• 1番：1号棟 → 東南角地
• 2番：8号棟 → 南西角地
• 3番：7号棟 → 西道路
• 4番：2号棟 → 東道路
• 5番：6号棟 → 西道路、突き当り1つ手前
• 6番：3号棟 → 東道路、突き当り1つ手前
• 7番：5号棟 → 突き当りで間口狭い
• 8番：4号棟 → 突き当りで間口狭い

という感じで、陽当り、道路付け、車の入れやすさなどを考慮すると、このような順番になります。

1号棟と8号棟以外は、南面に家が建っているので、西側か東側のどちらかから陽当りを確保することになります。
少しでも長く日が入ることを考慮すると、西側が開けている方が売れやすい傾向にあります。
そのため、2号棟より7号棟、3号棟より6号棟の方が少し高く値付けすることがあります。

西道路と東道路は、ほぼ同じ条件という考え方もあり、価格に差をつけない場合もあります。

私道に関しては以前お話しした、以下の記事をご覧ください。

次に『早く売れる区画と最後まで売れ残る区画の特徴』についてお話します。

確かに、この2区画は条件が良くないですね。

ですが、このような一番奥の区画は、広告で目を引くために特別に安く設定することがあります。
そのため、意外と早い段階で売れてしまうことが多いです。

一方で角地の1号棟と8号棟は、価格を高く設定していても条件が良いので、早い時期に売れることが多いです。

従って、インパクトが薄い 2/3/6/7号棟 のどれかが最後まで売れ残ってしまうことが多いです。

分譲地の購入を検討していると「なぜ、こちらの区画の方が安いのか？」など、値付けに疑問に感じることもあるでしょう。

そのようなときは、今回ご説明した『価格が決まる法則』を思い出して冷静に検討すれば、きっと納得できる物件選びができるはずです。

売れ残り
区画によっては
お買い得

最後の1区画になるということは、割高でユーザーに選ばれなかったということが理由になります。
そこで、最後の区画になると、販売を促進するために価格を値下げすることが多いです。
そうなると逆に、最後の1区画は、当初広告上で目を引くために特別に安く設定していた区画よりも最終的には安くなるケースもある。

という考えを表現しました。