【住宅ローン】2025年の変動金利はどれくらいまで上がるのか？～住信SBIネット銀行は短プラ上昇・日銀は追加利上げを示唆～

はい。次は･･･ 『もうすぐ終わる！住宅ローン超低金利時代』
ということで、変動金利が近々上昇する可能性についてお話していきます。

それではリスナーさんから、金利の上昇に関連したご質問をいただいているので、フジコさん、ご紹介お願いします。

ラジオネーム：M さん。
ご質問ありがとうございます。

今年の3月に、日銀はマイナス金利を解除しました。
そして、日銀の植田総裁は、さらなる利上げの可能性について言及しました。

おっしゃる通りです。

これに関連したニュース記事がありますので、ご紹介お願いします。

ありがとうございます。

植田総裁は
｢物価上昇率が2％に向けて上昇していくことになれば、金融緩和の度合いを調整していくことになるので、その場合、短期金利を引き上げていくことになる｣
と発言して、追加で利上げするという考えを示唆しました。

という内容のニュース記事です。

日銀が、政策金利を上昇すると、各銀行の短期プライムレートが上昇しやすくなります。
この短プラが上昇すると、その影響を受けて、住宅ローン変動金利の基準金利も上昇します。

そうですね。

今回の日銀の利上げに、いち早く反応したのが住信SBIネット銀行です。
こちらについても関連したニュース記事がありますので、フジコさん、ご紹介お願いします。

ありがとうございます。

住信SBIは、5月から貸出金利の基準となる｢短期プライムレート｣を>1.675％から1.775％へ0.1％アップすることを発表しました。
住宅ローン変動金利の基準金利は、この短期プライムレート(短プラ)に連動させている銀行がほとんどです。

この記事の中で、モゲ澤先生がコメントしています。
「住信SBIネット銀行は、低金利競争の雄で、ネット銀行業界の盟主のような存在でしたが、そこがいち早く金利の引き上げに動いたということは、サプライズとして受け止められている」
と発言しています。

基準金利が上がるということは、これから新規で住宅ローンを借入する人だけでなく、既に変動金利で借りているユーザーの金利も高くなるということです。

そうですね･･･。

住宅ローンの専門家であるモゲ澤先生の発言を振り返って確認してみます。
※モゲ澤先生は、昨年まで、この番組でレギュラーとして毎月ご出演して頂いていました。

そのときには、
「インフレ、賃金上昇、需要の増大、という経済の好循環が持続的に実現できなければ、日銀は政策金利を利上げできないから、住宅ローンの変動金利は上昇しない」
「本格的な利上げは、バブル世代が一斉に定年退職をする2030年ころまでない」
と、おっしゃっていました。

外れたということではありません。

経済の好循環が実現されたら金利は上昇するとおっしゃっていたので大筋では間違えていないと思います。
日銀が利上げするタイミングについては、想定より少し早かったかもしれないですね。

これから順調に景気が回復して、日銀総裁が言うとおり、物価上昇率2％が続いて経済の好循環が持続すれば、少しずつ利上げしていくことになります。
ただし、追加利上げと言っても0.1％単位の小さな利上げを数回行なう程度にとどまり、本格的な利上げには繋がらないと見ています。

現在･･･

• ・メディアで報道されているとおり物価も賃金も上昇しています
• ・日銀総裁は追加利上げの可能性について言及
• ・一部のネット銀行が短プラを上昇

これらの現状だけで判断すると「住宅ローンの変動金利は、上昇し続けるのではないか？」と、予想することは容易です。

しかし、このまま、日本経済が順調に好景気に向かって、それを維持し続けるということは、今の日本の経済状況からみて非常に難しいと言えます。

まず、
『なぜ今のタイミングで利上げしなければならないのか？』
ということを考えてみます。

さすがフジコさん、おっしゃる通りだと思います。

ですが、円安ドル高ということは、円とドルの為替しか比較していません。これだけでは、現在の円の価値を正確に測ることはできません。

はい。以下のグラフをご覧ください。

上記は、円の実質実行為替レートの推移のグラフです。

実質実効為替レートとは、日本円が世界の主要な通貨に対して、どれだけの価値があるかを正確に測るための指標です。
これは、単一の国との比較ではなく、日本の主要な貿易パートナーを含む世界の通貨の総合的な指数に対して、相対的な円の価値を反映しています。

この指標は、為替レートだけでなく、それぞれの国の物価水準の違いも考慮に入れて計算されます。
これにより、世界の主要通貨と比較して、日本円の価値が今どのくらいなのか？ということを正確に知ることができます。

2024年3月時点での実質実行為替レートは、70.94でした。

この水準は、1970年と同じくらいの水準なのです。

日本は1971年12月まで 1ドル360円の固定相場制でした。

つまり、現在の円の価値は、実質1ドル360円の当時と同じレベルまで低下しているということです。

そうです。今は、1ドル150円前後ですが、これは円とドルだけを比較するからそうなるのです。

世界的に見ると、現在、ドルの価値も低下していると言えます。
そのため、世界の通貨の価値と比べると、相対的に日本の円の価値はここまで低下しているということなのです。

これには、複数の要因が関係しています。

• ・日本の経済状況
• ・少子高齢化による人口減少
• ・長期にわたるデフレや低成長

などが影響しています。

これらの問題は、国内の需要を減少させ、経済の縮小につながります。
日銀が、今後、利上げをし続けるかどうかは、これら複数の要素によって決まります。

現在、マイナス金利が解除されたと言えども、今もなお、日本の政策金利は非常に低いレベルに設定されております。
これは、デフレから脱却して経済成長を目指すための政策で一定の成果を得ることができました。

このように長期にわたり円の価値が低下し続けると、輸入品のコストが増大し、インフレ圧力が高まります。 その場合、中央銀行である日銀は、物価の安定のために利上げする必要があります。

一方で、金利を引き上げると、国内での借入コストが増加し、消費や投資が抑制されるリスクもあります。

これは、人口減少により経済が縮小傾向にある日本において悪影響を与える可能性があります。
このように、日本の金利政策は多くの要素に左右されるため、日銀は、単純に利上げを続けるという判断はできません。

ひとつ言えることは、1970年の1ドル360円時代と同じレベルにまで、落ち込んだ円の価値(実質実行為替レート)を、引き上げなければ、日本経済はますます衰弱するということです。
そのため、今後、日銀は、経済状況を見極めながら、慎重に利上げしていくこととなります。

はい。とは言っても小さな利上げにとどまると思われます。

大幅な利上げは、既に住宅ローンを借りているユーザーのデフォルト率が上がり、日本経済に悪影響を及ぼす可能性があります。

それと、赤字国債に依存している政府自体も利上げすると国債の利払いのための国債を発行する。
借金返済のために再び借金をしなければならなく、財政赤字の積み重ねになってしまうことから、日本は、むやみに利上げできないと言えます。

ここまで、日本の円の価値が下がると、今後の日本において行き過ぎたインフレになる可能性があります。

日銀は、今回のタイミングでマイナス金利を解除したと言えます。
そして、日銀は、円の価値を適度に取り戻すために、金融正常化に舵をとる可能性があります。

FRBのように毎回0.25％ずつ利上げするということは、今の日本の状況では出来ないと思われます。
仮に、日銀が0.1％程度の利上げを、2024年中にあと1回、来年2025年に2回行った場合は、政策金利は0.4％程度になる可能性があります。

現在、住宅ローンの変動金利は、0.30.4％程度です。
政策金利と同じだけ金利上昇したと仮定すると、2025年末から2026年にかけ0.70.8％程度になる可能性はあります。

この金利水準は、今から、15年くらい前の変動金利と同じレベルに戻るというだけの話です。
ただ、これ以上の金利上昇は、日本経済と政府の財政に悪影響を与える可能性が高いため、大幅に物価と賃金が上昇しない限りは、上げられないと予想しています。

それでは、いつものように 五･七･五 の標語にまとめてみます。

SBI
金利上昇
他選べ

今の時代は、低金利の銀行がたくさんあります。
各銀行の方針により金利上昇の仕方が異なります。
これから住宅ローンを借りようと検討している人であれば、それらを比較して条件の良い銀行を選びましょう。