【建売住宅】郊外の物件でも値下りし難い新築の特徴！立地、選び方！

後半は、
『資産価値が下がり難い！新築一戸建ての選び方』
というテーマでお話していきます。

最近、YouTubeやSNSで情報発信をしている不動産リテラシーが高い専門家の方々は、
｢資産価値が下がり難い住宅を購入しましょう！｣
ということで、
｢不動産は立地が重要｣｢人が多く人口が集中する都心のマンションを購入すれば間違いない｣
と言うような意見を発信されています。

確かに正しいと思います。

ですが、みんながみんな、都心で駅から近くで中古マンションを買えばいいのか？というと、そうではないと思います。
例えば、家族4人で郊外の会社に車通勤をしている人にしてみたら、都心の中古マンションは何の魅力もありません。

リスナーさんからも、立地に関連した質問がきているので、ご紹介お願いします。

ラジオネーム：コッコさん。
ご質問ありがとうございます。

国交省の資料によると、今後、日本では、少子高齢化にともない人口減少がすすみ、人が住まない無居住化のエリアが増えていきます。
現在は、国土の約5割に人が居住していますが、今後、4割まで減少すると言われています。

おっしゃるとおりです。日本の人口減少すると言っても、全国で均等に人が減っていくわけではありません。

大きなくくりでいうと、地方や郊外の不便な立地は人が減りますので、エリアによってはゴーストタウン化して、無価値な負動産になる可能性があります。

都心、または都心に近く駅から近くの立地は人口減少し難いので、不動産としての資産性は残る可能性があります。

そうですね･･･無価値化する可能性がある物件は買わない方がいいと思います。

しかし、地方や郊外であっても、全ての物件が均等に価値が下がるわけではありません。郊外であっても、価値が持続できる物件を選ぶことがポイントです。

また、何を基準に住宅を購入するかによって正解は異なります。

せっかく購入するのであれば、将来の資産価値が高い方が良いというのは誰もが望むことです。
子供をのびのび育てたいし、夫婦ともに車通勤だから、カースペース2台付の新築一戸建てが理想です。
そうなると、都心に近くて、駅から近くで、土地が広い新築一戸建てを購入することになります。

予算が無制限であれば、それでもアリですが、頭金0円で、住宅ローンを借りて･･･となると、そうはいきません。

住宅の購入を検討するうえで、最初に決めなければならないことは予算です。

そうです。
しかし、不動産は高額ですので、現金一括購入する人は限られています。多くの人は、住宅ローンを利用します。
そのため、住宅ローン事前審査を申込みして、いくらまで借りられるかを確認する必要があります。

これについては、『モゲチェック』の住宅ローン診断を利用すると簡単にわかります。

しかし、月々13万円の返済額の5,000万円まで借りられると審査が通ったとしても、10万円までの支払が限界という人もいると思います。

住宅ローン審査が通るのと、返済ができるということは別問題ということです。
予算を決めるときには、審査が通る借入額という考え方でなく、ご自身が無理のない返済額で借りられる範囲の価格帯で物件を探すということがポイントになります。

そういうことです。
ただし、忘れてはならないことが『何のために家探しをするのか？』ということです。

• ・資産形成を目的として家を買う → 予算の範囲内で都心の中古マンションを購入するのがベストな選択となります。築年数が古くてもアリ。
• ・電車通勤がメインの人 → 都心でなくても駅から近い中古マンションを購入するのがベストな選択。

しかし、今回のご質問者さんは『車通勤で、綺麗な家で、子供をのびのび育てたい』ということが住宅購入の目的です。
その場合、予算の中で価値が下がり難い一戸建てがベストな選択となります。

できるだけハザードマップにかかっていないエリアの物件を選ぶということです。
洪水 / 内水 / 土砂災害 / 液状化 さまざまなハザードマップがあるので、必ず確認してください。

次に、居住誘導区域や都市機能誘導区域のエリアの物件を選ぶということです。

1. 今後、日本は少子高齢化により人口が減っていきます。
2. 人口が減ると税収も減ってしまいます。
3. 税収が減ると、市町村では高度経済成長期のように、道路 / 水道/ ごみ収集などの生活インフラを、整備したり維持することがままならなくなります。
4. そのため市区町村では、住んで欲しいエリアと住んで欲しくないエリアを区分して、コンパクトシティ化を目指しています。

その、住んで欲しいエリアを『居住誘導区域』として指定しています。
居住誘導区域であれば、市区町村は将来にわたりインフラ整備し続けますので、生活を維持することができます。

『都市機能誘導区域』というのは、役所の出先機関や商業施設を優先して誘致するエリアです。したがって、人が集まりやすいエリアとなります。
一般的に、駅前などは都市機能誘導区域に指定されやすく、その周囲が居住誘導区域に指定されます。

そういうことです。

続いて、価値が下がりやすい一戸建て 15の特徴を列挙します。

1～6は、立地環境になります。
これに3つ以上該当すると、将来、価値が下がる可能性があります。

残りの7～15は、一般的な不動産のウイークポイントです。これに複数該当していると流動性が低下します。
郊外の一戸建てとなりますと、これが致命傷となり無価値化する可能性があります。

以下の物件であれば、郊外の一戸建てであっても価値が下がり難いと言えます。

• ・ハザードマップにかかっていない
• ・居住誘導区域または都市機能誘導区域にある
• ・15項目の特徴に該当していない

都心や都市部で駅から近い物件ほど、価値が下がり難いことに変わりはありません。しかし、誰もがそのような物件を購入できるわけでもなく、都心を好むわけではありません。

忘れてはならないのが、住宅を購入する目的を明確にしておくことです。

• ・将来の資産形成を優先するのか？
• ・通勤や通学を優先するのか？
• ・子育てなど住環境を優先するのか？

など、人によって優先順位が異なります。

人生において、住宅購入は最も大きな買物であり大きなイベントのひとつです。

資産性を優先して、家族4人なのに駅近で狭くて古い3DKの中古マンションを購入しては、ゆとりある住環境を得られません。
また、都心に電車通勤するのに、駅から遠い郊外の一戸建てを購入した場合は、通勤が大変で寝るために帰るだけとなります。これもお奨めできません。

確かに、コロナ禍でリモートワークも定着して、郊外の一戸建て需要も増えましたね。

まとめますと、

1. 予算の範囲内で
2. ご自身が住宅を購入する目的を明確にして
3. 価値が下がり難い物件を選ぶ

これがベストな選択と言えます。

それでは、ここまでのお話を 五･七･五 の標語にまとめてみます。

多様性
ひとだけでなく
住まいにも

近年では、多様性という言葉が浸透してきましたが、住宅選びにも当てはまると思います。
資産性、利便性、住環境、それぞれ、何を優先するかは、人それぞれです。住宅は、ご自身や家族の人生を豊かにするためのモノである。 と言うことです。