【建売住宅】道路計画予定地は買わない方がいいのか？立ち退き買収の心配は？

次は 『都市計画道路に入っている物件は買っても良いのか？』
というお話です。

物件探しをしていると、広告図面の物件概要欄に『道路計画予定あり』や『都市計画道路あり』などの文字が小さく記載されているのを見たことがある人もいるかと思います。

都市計画道路予定地というのは、
『将来その土地には道路が通る予定があるので、買収により土地の面積が減少したり、立ち退きしなければならない可能性がある』
ということです。

いいえ。
一概に「買わない方が良い」ということはありません。

はい。そうなんです。
まずは、リスナーさんから都市計画道路に関連したご質問をいただいていますので、フジコさん、ご紹介お願いします。

ラジオネーム：オサムちゃん。
ご質問ありがとうございます。

質問者の オサムちゃん が気になっている道路計画を説明するために、まず『都市計画道路』について解説します。

都市計画道路とは、計画的な街づくりの一環としてつくられる道路のことをいいます。
この都市計画道路については、役所の都市計画課などに問合せをすると、都市計画図で計画道路の概要を確認することができます。

都市計画道路は

1. 計画決定段階
2. 事業決定段階

この2つに分けることができます。

計画決定の段階では、まだ計画が決まっただけで、具体的にいつ事業を実施するかは未定の段階です。
都市計画道路のなかには、計画決定のまま、数十年が経過しているものも珍しくありません。
そのため、計画決定の段階では、あまり厳しい制限を課すことができません。

一方、計画決定段階から一歩進んで事業決定の段階になりますと、都市計画道路の事業が具体的に始まるので制限が厳しくなります。

「都市計画道路の予定地内に新築できるのか？」ということですが、計画決定段階であれば都市計画法第53条の許可を取得することにより、新築は可能です。

ただし、この許可には以下の条件があります。

• ・階数が3階建て以下、かつ、地階(地下)を有しないこと。
• ・主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造であること。

このような建物であれば、都市計画道路の予定地内でも新築できます。
以前は、2階建以下という決まりでしたが、何年か前に緩和されて3階建以下となりました。

出典：さいたま市 – 都市計画法第53条第1項の許可に関する審査基準について

事業決定段階になりますと、その敷地の利用は厳しく制限されるため、新築はできません。
また、重量が5トンを超える、移動が容易でないものを置くことも都道府県知事の許可が必要になります。

これは宅建の試験でも、ほぼ必ず出題されます。

出典：国土交通省 – 都市計画による建築制限（PDF）

都市計画道路の予定地内であっても･･･

• ・計画決定であれば木造で3階建て以下なら新築はできる。
• ・事業決定になると新築はできなくなる。

ということです。

もし、購入する物件を終の棲家にしようと考えている人なら、道路計画に入っている物件は購入を避けた方が良いかもしれません。

しかし、定年退職後に別のところに住む計画があるような人にとっては、悪くないかもしれません。

道路などの公共事業の立ち退きに協力すると、一般に売却するよりも比較的高い価格で、国や県または地方公共団体が買収してくれることになります。

さらに、本来は不動産の売却時には税金がかかるのですが、それも免除されます。

そうなんです。
金銭面で考えると、かなり良いです。

計画決定の段階なら、木造で3階建て以下の建物であれば、新築することは可能で住宅ローンの融資も問題なく受けられます。

■メリット

• ・事業決定になり買収されることになれば、一般に売却するより高く買い取ってもらえる。
• ・売却時にかかる税金も免除される。

そのため金銭面ではとても有利になる可能性があります。

■デメリット

• ・都市計画道路が計画決定の段階では、いつ事業化されるかがわからない。
• ・敷地全てが買収されないこともあります。

ご自身が生きている間に事業化されないこともあります。
また、予定している都市計画道路が、敷地の一部にしかかかっていないこともあります。その場合は、全て買収されないこともあります。

いずれにしても、道路計画にかかっている物件の購入を検討するのであれば･･･

• ・役所に問い合わせて都市計画道路の概要を確認
• ・事業化の実現性を確認

以上をしっかり確認することが大切です。

それでは、いつものように 五･七･五 の標語にまとめてみます。

いつくるか
立ち退き買収
わからない

計画決定段階の道路計画について調べるために役所に出向いて聞いてみても、｢事業化の目途は全くたっていないので、いつになるかわかりません｣という回答が多いのが実情です。