【住宅ローン】転職1年目の見込年収の計算方法！住宅ローン審査に通すコツ！

今回は･･･

『転職後1年以内の見込年収の計算方法！』
というテーマで、住宅ローン審査でスムーズに承認を得るためのポイントについて、お話をしていきます。

「転職したばかりで勤務年数が少ない」と言うリスナーさんから、今回のテーマに関連したご質問をいただいているので、フジコさんご紹介お願いします。

ラジオネーム ZXR さん。
ご質問ありがとうございます。

まずは、見込年収の計算の仕方からご説明します。

皆さん、転職すると「新しい職場では、年収いくらになる予定」と、言われます。
ですが、金融機関で住宅ローン審査をするときには、勤続年数1年未満である場合『割り戻し』という方法で見込年収を計算しています。

はい。割り戻しです。
それでは、今回のご質問者様のケースを例に説明します。

勤続年数が1年未満の場合は、所得を証明する書類として、転職先で源泉徴収票を取得しても、そこには、まるまる1年の所得は記載されていません。
そのため、住宅ローン審査では転職直後から直近まで全ての給与明細の提出が求められます。

ご質問者様の場合、7月に住宅ローン審査を行なうであれば、6月までの給与明細の提出が必要になります。

銀行は、その給与明細を確認して、転職直後から直近までに支払われた給与を全て合計します。

この場合、転職後7ヶ月間で支払われた合計の給与は320万円となります。
合計給与 320万円を7ヶ月で割って、平均給与を算出しますと 46万円となります。

平均給与 46万円を12倍することで、給与の見込年収を算出します。
結果、見込年収は 549万円となります。

これを『割り戻し』と言います。

転職1年未満の賞与加算は、実際の支払われた賞与が見込年収の計算元になります。

例えば、転職後7カ月ですと、1度しかボーナスはもらえていないケースが殆どです。その場合、実際に支払われた賞与を2倍した額が、初年度の賞与の見込額となります。

賞与の見込み額に、さきほど割り戻した給与を加えた額が、見込年収となります。
この場合は、見込給与 549万円 と 見込賞与 90万円ですので、見込年収 639万円となります。

今回のご質問者様の場合｢見込年収は800万円になる予定｣と記載されていました。

しかし、勤続年数1年未満の住宅ローン審査では、このような『割り戻し』という計算方法で計算されますので、想定よりも見込年収が低くなることが多いので注意が必要です。

次に、転職時の注意点についてお話します。
もし、転職後1年以内に住宅の購入を計画している人は、入社日に注意してください。

入社日に注意してください。
会社の給与締め日よっては、初月の給与が少なくなりますので、平均月収が下がる可能性があります。
転職して1年未満に住宅の購入を検討している人は、審査が通りやすい住宅ローン新しい会社の給与締め日を意識して入社日を決めると、住宅ローン審査に有利になります。

また、会社によっては試用期間を設けている場合があります。
転職して間もない場合、銀行によっては雇用契約書の提出を求められることがあります。そのときに試用期間の規定がありますと、試用期間は勤続年数にカウントされないので注意してください。

はい。銀行によって、住宅ローン審査の申込資格に違いはあります。
それでは、転職して1年未満でも、住宅ローン審査が通る可能性が高い金融機関をご紹介します。

まず、最も審査が通りやすい住宅ローンは『フラット35』です。

安定した所得があれば、転職して間もなくても、見込年収を先程の割り戻し計算で算出して審査してもらえます。
また、審査時の返済比率の計算も、全期間固定金利のフラット35は、実行金利(基準金利)で計算してもらえるので、見込年収が低くても審査の基準内に収まりやすく、審査が通る可能性が高くなります。

今後、インフレ経済に突入して、金利上昇の兆しがありますので、その観点からみても、全期間固定金利のフラット35は、選択肢のひとつとして検討して頂いても良いかと思います。

第2位は、イオン銀行です。
イオン銀行は、勤続年数6ヶ月以上あれば申込みできます。
さらに、年収に対しての返済比率が45％未満というのも、審査が通りやすいポイントです。

第3位は、みずほ銀行です。
みずほ銀行は、勤続年数3ヶ月以上で、返済比率も40％未満ですので、転職して間もないユーザーにとって優しい審査基準と言えます。

第4位は、横浜銀行です。
こちらも勤続年数6ヶ月以上ですので、1年未満でも審査のテーブルにのります。

そうですね。

auじぶん銀行などのネット銀行は、申込み資格基準に勤続年数の規定を設けていません。
ですが、フラット35と異なり、勤務先の会社の規模･･･例えば、上場企業や公務員であれば、勤続1年未満でも審査は通りますが、中小企業だと通り難くなります。
つまり、ユーザーの属性次第で総合的に判断しているのです。

従って、勤務先の規模が大きければ、ネット銀行でも可能性はあります。
しかし、そうでない場合は、フラット35、イオン銀行、みずほ銀行などがの方が通りやすいと言えます。

住宅ローン審査は、申込み資格、審査金利、上限返済比率が、各銀行独自の基準内に入っているかどうかを総合的に見て、通りやすいか判断します。

これを個人的に調べるのは非常に難しいので、ゼロシステムズでは、各銀行の審査基準を数値化して、自動的に判断できる『住宅ローン審査シミュレーション』を用意してあります。
これから住宅ローン審査を申込もうと検討している人は、ぜひ試してみてください。

それと、モゲ澤先生の『モゲチェック住宅ローン診断』もご利用ください。

承知しました。

転職後
すぐに住宅
買えるんだ

過去の常識では勤続3年以上は必要でした。しかし、今はそこまで待たなくても住宅ローン審査が通るようになりました。