【不動産売買】物件は気に入ったけど怪しい不動産取引き!?どうしたら良い?
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レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第509-3 (2024年7月4日放送分 その③) となります。
今回のテーマ『不動産仲介業者の怪しい取引き』
![サムネイル-MCフジコ](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/thumbnail-Fujiko.jpg)
FM鴻巣フラワーラジオ
不動産せんせい田中の『教えて!不動産の知恵袋』
不動産せんせい田中の教えて不動産の知恵袋!
それでは田中先生、次のテーマをお願いします。次は、どんなお話をいただけるのでしょうか?
![サムネイル-田中](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/tanaka-SQ-150x150.jpg)
次のテーマは・・・
『不動産仲介業者の怪しい取引き』というお話です。
それでは表示価格の他に別途費用がかかると、言われているリスナーさんから質問をいただいているで、フジコさん、ご紹介お願いします。
![サムネイル-MCフジコ](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/thumbnail-Fujiko.jpg)
承知しました。
ラジオネーム:カービィ さんからの質問です。
質問:このようなケースは不動産業界では一般的なのでしょうか?
先日、物件掲載サイトで、興味を持った中古戸建て物件を見つけたため、この物件を取り扱ってる不動産屋さんに内覧希望の連絡をし、内覧予約をしました。 事前に物件とその周辺を現地散策し、さらに興味が湧きました。
![509-3_電話で問い合わせ](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/92538156d13122f7bfec5607aefbcbd5-420x236.jpg)
その旨を不動産屋さんに電話で連絡し、内覧当日楽しみにしていますと伝えたところ、
「実はこの物件は買取業者から掲載表示価格で買うという連絡がきています。物件購入は一般の客より買取業者が優先になる。ただ、掲載表示価格で売ると、売主の利益が0になる物件のため、一般的な初期費用とは別で別途費用がかかる。このことはまだ買取業者には伝えていないため、まだどうなるかわからない。」
と言われました。
別途費用は具体的にどのくらいかかるか聞いたら
「個人情報になるので電話やメールでは答えられない。内覧当日に詳細を話します」
と言われました。
不動産初心者の私は、表示価格よりドンドン値が上げられるのでないかと不安になり、結局内覧はキャンセルしました。
このようなケースは不動産業界では一般的なのでしょうか?
アドバイス頂けると嬉しいです。
ラジオネーム:カービィ さん からのコメント
![サムネイル-田中](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/tanaka-SQ-150x150.jpg)
ラジオネーム:カービィ さん。
コメントありがとうございます。
質問のような取引は一般的ではありません
![サムネイル-田中](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/tanaka-SQ-150x150.jpg)
まず「このような取り引きは、不動産業界では一般的なのでしょうか?」というご質問ですが、一般的ではありません。
カービィさんからは、物件情報が掲載されているアットホームのURLも送られてきていました。
その情報を元に、レインズで検索したところ、6月12日にレインズに掲載され、7月3日時点でレインズに掲載されていましたので、まだ売れていない物件であると思われます。
その不動産会社に問い合わせたわけではありませんので、ここからは私の推理になります。
![サムネイル-MCフジコ](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/thumbnail-Fujiko.jpg)
田中せんせいの推理!
推察① 煽りのつもりで言った
![509-3_法被を着た営業マン](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/ada7a2b5dd4a2587b0c1244b6d3b84a8-380x400.jpg)
![サムネイル-田中](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/tanaka-SQ-150x150.jpg)
既に買取り業者から購入希望があるということですが、買取り業者が本気で買取りを検討しているのであれば、すぐに買付けを提出して、レインズから情報を取り下げるように言うはずです。
買取り業者は物件を買い取ったら、リフォームして利益を上乗せして、更に高い価格で市場で販売します。そのため、できるだけ早い段階で原価がわかる物件情報を取り下げてもらいたいはずです。
私の経験からすると・・・未だにレインズに掲載されているという事は、その買取り業者は、実際は買取りを検討していないのではないか?と推察します。
![サムネイル-田中](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/tanaka-SQ-150x150.jpg)
レインズで、その物件と町内を検索したところ、令和5年12月から買取り業者の別物件の情報が、数百万円高い金額で掲載されていました。
これも私の推理ですが、その仲介業者へ問合せしたのは、その買取り業者ではないかと思います。
同じ町内で、自社の物件より築年数が浅くて安い物件があったので、買取ってさらに高く売れるのではないか?とその仲介業者に問合せをした。
その担当者の判断で、前向きに検討すると言ったけれど、本部に稟議を上げたら、半年以上売れ残っている物件があるエリアで、さらに物件を増やすのは、リスクがある。そのように本部に判断されて却下されたのではないか?
だけど、仲介業者は、そのことを知らず、カービィさんから問い合わせがあって、その旨をカービィさんに伝えた。
もしくは、既に買取り業者は買う気が無いと仲介業者は知っていたけれど、カービィさんが、あまりにも気に入っている様子だったので、「他で売れてしまうかもしれないよ」という煽りのつもりで言ったのかもしれません。
あくまでも私の推理ですが、そのようなことを想像できます。
推察② 売主に金銭をバックするため
![509-3_悪徳営業](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/af7c65984d3bed08f497dbb49a27a56a-420x339.jpg)
![サムネイル-田中](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/tanaka-SQ-150x150.jpg)
もう一つ怪しい点を挙げます。
「掲載価格で販売すると売主の利益が0になるため、諸費用として別途売主に金銭を支払う必要がある」という発言は問題です。
売主に利益が出るか出ないかは、買主側には関係の無い話です。
販売価格には利益が含まれているはずです。
これは、アットホームに『物件価格を安く装って掲載している』と判断されてもおかしくありません。
消費税課税業者が売主の物件では、消費税込みの価格で物件価格を表示する必要があります。
また、新築一戸建ての場合、『水道分担金 別途30万円受領します』というような広告も、30万円を価格に含めて表示しないと、違反広告になります。
その理屈でいうと、今回の謎の諸費用というのもグレーゾーンではなく限りなくブラックな表示です。
金額がいくらかなのか電話やメールでは答えず「内覧当日でないと教えられない」というのは、今どきの不動産取引では聞いたことがありません。
これも私の想像ですが、この物件は『債務整理の任意売却物件』の可能性があります。
債務整理の物件を売却すると、売れたお金の全てを債権者である金融機関に支払うので、売主の手元には1円も残りません。
そのため、その仲介業者は売買代金とは別に、買主から別途諸費用として金銭を払ってもらって、裏金的に売主に金銭をバックしようとしている可能性があります。
まとめ:時代にそぐわない取引方法なので要確認
![サムネイル-MCフジコ](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/thumbnail-Fujiko.jpg)
それって違法じゃないんですか?
![サムネイル-田中](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/tanaka-SQ-150x150.jpg)
私は弁護士ではないので判断できませんが、金融機関からすると本来回収できる債権が少なくなる訳ですから、背任行為となるかもしれないですね。
これは、バブル崩壊後、不良債権の処理をするときに、任意売却を行なう不動産仲介会社が用いた手法です。
近年では、コンプライアンスが重視されるようになりましたので、このような売主への裏金をつくる方法は時代にそぐわないかもしれません。
カービィさんが、どうしてもその物件を欲しいのであれば、不動産仲介会社から詳しく事情を聞いて判断してみると良いでしょう。
![サムネイル-MCフジコ](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/thumbnail-Fujiko.jpg)
なるほど。
色々と怪しいところのある業者ですが、詳しく話を聞いてから判断すると良いでしょうね。
ヤバい物件・営業マンについての記事はこちらです↓
【不動産Q&A】ヤバい物件・ヤバい営業マン・リスナーからの質問10個に回答!
![サムネイル-MCフジコ](https://0systems.com/wp/wp-content/uploads/thumbnail-Fujiko.jpg)
田中せんせい。ありがとう御座いました。
不動産せんせい田中の【教えて不動産の知恵袋】
次回もお楽しみに!
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