【実態！建売住宅】築12年経過で修繕費用〇〇万円かかる！飯田グループHDの家を住宅診断！
【実態！建売住宅】築12年経過で修繕費用〇〇万円かかる！飯田グループHDの家を住宅診断！
今回のテーマ『築12年経過した飯田グループHDの家とは？』
今回のテーマは
『築12年経過した飯田グループHDの家とは？』
と言う事で、田中先生、深掘り解説よろしくお願いします！
承知しました！
※記事は原稿を元に要約しております。そのため、言い回しなど本編動画と異なる部分がございます。
質問：建売住宅は長持ちしないのですか？
まずは、今回のテーマに関連した質問をいただいておりますので、ご紹介します。
ローコストの建売住宅は長持ちしないのですか？
田中先生、中島さん、こんにちは！
最近チャンネル登録をして視聴しています。
一つ質問させてください。
結婚を機に新居として飯田グループの家の購入を検討しています。
妻の両親からは「建売住宅は長持ちしないから、ハウスメーカーの注文住宅のほうが良いのでは？」と勧められています。
確かに注文住宅は良いのですが、予算オーバーなので悩んでいます。
ローコストの建売住宅は長持ちしないのですか？
カツオさん からのご質問
カツヲさん、ご質問ありがとうございます！
■質問者様が悩んでいること
今回、視聴者のカツヲさんから寄せられた質問は
建売住宅の購入を考えているが、奥様のご両親から「建売住宅は長持ちしないから、注文住宅の方が良い」と勧められ、悩んでいる。
と言うものでした。
現在、カツヲさんの検討している物件は飯田グループの建売住宅です。
予算の関係もあり
- ・建売住宅は長持ちしないのか？
- ・注文住宅にした方が良いのか？
『建売住宅は長持ちしない』と言うイメージについて
建売住宅に対して『長持ちしない』というイメージがあるようです。
これは、過去に品質の低い建売住宅が多く出回った時期があり、その印象が今でも根強く残っているからです。
建売住宅は工期が短いことで品質にばらつきが出やすい
建売住宅は工期が短めに設定されるため、突貫工事の施工になりがちです。
この結果、品質にばらつきが生じることが多く『建売住宅は雑』と言うイメージが広まった要因となっています。
建売住宅は極端に工期が短かったりとかして、コストなど短縮を図っているっていうのが多いんです。
工期が短くなると突貫工事になって、雑な施工になってしまいます。
現在の建設業界における職人不足の影響
現在、建設業界全体が職人不足の状況です。
腕の良い職人が十分に確保されておらず、現場によってはモラルや技術に問題のある職人も混ざっている場合があります。
このため、すべての建売住宅が高い品質を保てるとは限りません。
物件ごとにばらつきが生じる事が多いのが現実です。
建売住宅にも「アタリ」の物件は存在する
建売住宅だからと言って、必ずしも品質が悪いわけではありません。
ローコストの建売住宅であっても、丁寧に施工された『アタリの物件』に出会えれば、満足のいく住まいを手に入れる事ができます。
一概に『建売住宅＝質が悪い』と、決めつける事はできません。
アタリを掴みたいですね。
ハズレを引きたくないです！
会社名や住宅タイプで判断せず、一軒一軒の品質を見極めることが大切
「飯田グループだから良い」など、会社名で判断するのではなく、実際に一軒一軒の品質を見極めて判断することが大切です。
会社名や、建売住宅か注文住宅かと言った大まかな区分に頼るのではなく、具体的な物件の造りや状態をしっかりと確認することで、納得のいく選択ができます。
大まかなカテゴリーで判断しないで、一軒一軒の品質を見極める事が大切なんですね。
建売住宅には品質のばらつきがありますが、きちんと見極めれば満足のいく物件を購入する事ができます。
カツヲさんも、良い物件を購入してください。
・建売住宅の品質には、ばらつきがある。
・一軒一軒、物件の品質に注目して判断することが重要。
・きちんと見極めれば、満足のいく物件に出会える。
一戸建てでも大規模修繕工事は必要
それでは『一戸建てでも大規模修繕工事は必要』と言う事からお話を伺います。
一戸建てもマンションと同じく修繕が必要
一戸建てであっても、マンションと同じように10〜15年ごとの大規模修繕が必要です。
特に外壁塗装は劣化しやすいため、定期的なメンテナンスが建物を長持ちさせるポイントになります。
一戸建ても、マンションと同様に大規模修繕工事が必要です。
例えば、マンションの場合はだいたい10～15年ぐらいの間隔で、外壁塗装をやってますよね。
一戸建ても、ほぼ同じぐらいのタイミングで外壁塗装工事が必要になります。
・一戸建てであっても、マンションと同じように10〜15年ごとの大規模修繕が必要。
・外壁塗装は劣化しやすいため、定期的なメンテナンスが建物を長持ちさせるポイントになる。
修繕工事の相談が増えている
今回、12年前にアーネストワンの新築をゼロシステムズの仲介で購入されたお客様から、修繕工事の相談を受けたんです。
創業15年ぐらいになると、当時のお客様から「そろそろかな？」と言う事で、ご相談いただく機会が増えてきました。
それは嬉しいですね。
12年前から、ゼロシステムズでは住宅診断していたんですね。
12年前の当時から、建築士による住宅診断と、あと耐震診断も必ず実施していました。
欠陥住宅ではない事を確認してから仲介していました。
住宅診断と耐震診断で『欠陥なし』を確認
今回12年ぶりにお会いしたお客様の物件は、当時から問題は無かったって事ですよね？
経年劣化はあるものの、築12年でも欠陥や大きな不具合は有りませんでした。
ゼロシステムズで住宅診断して、建築士の『お墨付き』が出てるわけですからね。
経年劣化への対処としての修繕工事
現時点で欠陥とか不具合が無くても、経年劣化はしていくものです。
やはり適切なタイミングで適切な修繕工事は必要です。
マンションと同様に、大規模修繕が大切なんですね。
・築年数が経過した物件でも、適切な修繕を行う事で長く快適に住み続ける事ができる。
築12年経過した飯田グループHDの家の状態
それでは、『築12年経過した飯田グループホールディングスの家の状態』についてお聞きします。
田中先生、実際に建物を見に行かれて、状況はどうだったんでしょうか？
実際の画像を交えながら、築12年になるアーネストワンの物件の状況を解説しますね。
外壁の状況
建物の外壁材にはサイディングボードが使用されており、これは釘で固定されています。
新築時には、釘の頭が目立たないようにタッチアップ塗装が施されていますが、12年経過すると塗装が剥がれ、釘の頭が目立つようになってきます。
また、地震による振動の影響で微細なひび割れ（クラック）も発生してました。
さらに、サイディングの継ぎ目をシーリングするコーキング材が劣化し、硬化して痩せている様子が見られました。
北側の外壁は湿気が多く、苔が生えやすくなり、黒っぽく汚れが目立っていました。
西日が当たる側の壁や配管は紫外線による色あせや劣化が進んでおり、配管を固定する金具には錆が見られました。
方角による環境の違いが、外壁の劣化に影響を与えていました。
12年も経つと経年劣化が進んでいるんですね。
給湯器の寿命について
一般的に給湯器の寿命は10年ほどと言われています。
不具合が起きる前に交換するのが理想ですが、不具合が起こるまで気づきにくいです。
使用中に、お湯の温度が不安定になるなら交換のタイミングです。
築12年になってくると、そろそろ交換したい時期ですね。
交換に気づくタイミングは、お湯が出なくなってからですよね。
壊れる前に交換しておきたいですよね。
・給湯器は、お湯の温度が安定しなくなったら交換サイン。
軒裏や雨どいの状況
屋根の軒裏（屋根の出っ張り部分の裏側）や雨どいは、劣化が目立ってきていました。
軒裏にはチョーク現象が発生していました。
チョーク現象とは、塗装が劣化して指で触ると白くなる現象です。
雨どいも色あせと汚れが目立ち、12年経過した事による経年劣化が確認できました。
白くなっちゃうんですね。
ベランダの状況
ベランダ表面のトップコートはまだ剥がれていませんでしたが、紫外線による劣化と汚れが目立ち始めていました。
表面が剥がれ始める前に、10年を目安にトップコートを塗り替える必要があります。
ベランダは『FRP防水』と言って、水に対する耐久性が高いFRPが素材に使われています。
その為、下地には問題ありませんでしたが、定期的なチェックとメンテナンスは必要です。
FRP自体は10年ぐらいなら平気なんですが、表面を保護するグレーのトップコートが、（立地環境にもよりますが）10年程度で塗り替える必要があります。
外壁塗装工事のタイミングで、同時に塗り替えると良いですね。
・ベランダ防水トップコートの再塗装は、外壁塗装工事のタイミングで実施すると良い。
屋根の状態
屋根も色あせと劣化が見られました。
飯田グループの屋根はスレートやアスファルトシングルが多く、外壁と同様に定期的な塗装が必要です。
この物件は、12年前の新築時に太陽光パネルが設置されていました。
今後、修繕や塗装時にはパネルの取り外しが必要になるため、追加の費用がかかる点に注意が必要です。
今回見に行った、12年前のアーネストワンの新築（当時）物件は、屋根に太陽光パネルを初めから載せていたんです。
ちょうど太陽光パネルが流行った時期なんですが、省エネ対策としては、今見ても先進的です。
ただし、外壁塗装等の修繕工事をする時に、太陽光パネルの脱着が必要になる事があります。その場合、余分な費用が掛かってしまうのが難点ですね。
雨水の侵入と防水性について
外壁にひび割れやコーキングの劣化すると、そこから雨水が侵入する可能性はあります。 しかし、通常は外壁の下地に防水シートが張られているため、雨水が室内に入ることはありません。 今回の物件も防水シートがしっかり機能しており、内部に雨水の侵入は確認されませんでした。
12年前の新築時に住宅診断した際、防水紙がしっかり張られている事を確認しています。 その為、今回確認した際にも、雨水が入ってきているような事はありませんでした。
良かった良かった。
室内の状態
室内の状態を確認したところ、雨水の侵入によるダメージは一切見られず、クロスのひび割れや隙間もありませんでした。
築12年経過しているにもかかわらず、非常に良好な状態を保っていました。 新築時と変わらない状況です。
室内も綺麗ですね。
外部塗装を推奨します
やはり築12年経過しているので、そろそろ外部の塗装はしたいところです。
外部塗装したら、また新築みたいに見えますよね？
新築のようになります！
・大きな不具合は見当たらないが、築年数からみても外壁（外部）塗装は実施した方が良い。
・今回の建物なら、外壁（外部）塗装をすれば新築のような外見になるでしょう。
塗装費用はいくらかかる？
それでは次です。
『塗装費用はいくらかかるか？』
非常に気になんでけれども、田中先生、実際にどれくらいかかるのでしょうか？
外壁だけでなく屋根も塗らなきゃいけないし、軒裏も乗らなきゃいけないし、雨樋の部分も塗らなきゃいけない。
あと排水管とか、配管の塗装もしなければいけない。
建物の面積によって全然違いますけれど、100万円以上はかかりますね。
やっぱりそのくらいかかりますか･･･。
塗装費用の相場と近年の建築費上昇
一戸建ての塗装費用は最低でも100万円以上かかり、実際には建築費の高騰により140万円程度を見込む必要があります。
一般財団法人：建設物価調査会が発表している『建築費指数』によると、建築原価は2015年を100％とした場合、2024年9月時点で139.5％まで上昇しています。
材料費や人件費、足場代も含めて、修繕費用は年々増加傾向にあります。
近年の建築原価上昇を考慮して、100万円以上～140万円くらいを想定しないといけませんね。
修繕工事費用も高くなっているんですね。
毎月の積立金額の目安
今後物価上昇も考慮しながら、12年ごとに塗装の大規模修繕を行うことを想定すると、給湯器やエアコンの交換なども含めて、150万〜200万円程度を用意しておきたいですね。
これを12年で割ると、毎月10,000円〜15,000円ぐらいは修繕費の為に積み立てしたい。
それくらいだったら無理のない金額ですね。
・大規模修繕費として、12年ごとに150万〜200万円程度を準備したい。
・毎月10,000円～15,000円を積立貯金しておくと良い。
修繕工事を依頼するときの注意点
さて、続いてです。
『修繕工事を依頼する時の注意点について』
教えてください。
訪問販売業者への注意
日々の生活で自分の家の劣化に気づくことは少なく、多くの人は訪問販売の営業から「塗装が剥げている」や「屋根がずれている」などと指摘されることで気付くことが多いようです。
ただし、訪問販売業者が提示する工事費用は割高になることが多く、塗料の品質を偽る悪質な業者も存在します。
営業マンにはインセンティブが高く設定されているため、割高な料金が請求される事があるようです。
うちにも訪問販売の営業が来ますよ。
中島さんは、今は賃貸住まいですよね？
賃貸です。
いつも断り文句は「賃貸なんですよ、うち」って言ってます。
それ、断りやすくて良いですね！
訪問販売に頼るべきか？
訪問販売は依頼しない方が良いのかと言うと、必ずしもそうとは言えません。 ただし、複数の業者と比較することが大切です。
訪問販売業者だけでなく、他の業者とも見積もりを比較して、適正な料金で依頼できる業者を選びましょう。
訪問販売業者の営業マンが来たら、比較することが大切です。
一人親方の塗装業者を選ぶメリット
自宅や収益物件の修繕には『一人親方』の塗装業者に依頼すると良いです。
一人親方とは、個人で営業する塗装業者のことです。
無駄な営業経費やマージンが発生せず、直接作業を行うため責任感も高い業者が多いです。
連絡が取りづらいデメリットはあるものの、費用を抑えつつ丁寧な仕事をしてもらえる点が魅力です。
私個人は、基本的に塗装する時には一人親方の塗装業者さんにお願いしています。
一人親方の業者とは、どうやったら出会えますか？
知り合いからの紹介が最も確実です。
ですが、普通にしてるとなかなか出会えないし、頼みにくいと思います。
ゼロシステムズの仲介でご契約頂いた方には、ご相談頂ければ紹介はさせていただいてます。
・塗装業者は『一人親方』の業者を選ぶとメリットが多い。
修繕費用を安くするコツ
修繕費用を抑える一つのコツとして『工期に余裕を持って依頼する』ことを推奨します。
「○○日までに完成してほしい」などの厳しいスケジュールを指定すると、工事費用が高くなりがちです。
「手が空いている時に工事をお願いしたい」と、柔軟なスケジュールで依頼することで、比較的安価に対応してもらえる場合があります。
塗装は、雨漏りしていたら急いでやらなきゃいけないです。
ですが、「そろそろやらなきゃな」と言う緊急ではないタイミングであるなら、 「手が空いてる時の工事で良いので、安くお願いしたいです」風に依頼すれば、その職人さんの手が空いてる時期に工事に入るので、比較的割安に依頼を受けてくれる感じです。
・職人さんの手が空くタイミングで工事に入って貰えるよう、余裕を持って依頼をすると良い。
家を長持ちさせるコツ
それでは最後。
『家を長持ちさせるコツ』を教えてください。
家を購入する際の住宅診断が第一歩
家を長持ちさせるための最初のステップとして『住宅診断（ホームインスペクション）』を実施しましょう。
新築された時点で手抜き工事や欠陥があると、その後いくらメンテナンスをしても長持ちしません。 そのため、建売住宅でも注文住宅でも、購入前に住宅診断を行い、欠陥が無い事を確認してから購入することが大切です。
これが、家を長持ちさせるための最初のステップとなります。
そもそも新築時に手抜き工事とか欠陥があったら長持ちはしません。
新築の家を買う時は、建売住宅であっても注文住宅であっても、住宅診断を必ずやって、欠陥住宅でないことを確認してから購入することが、長持ちさせる為の最初のコツです。
定期的に修繕工事を実施する
家を長持ちさせるためには、定期的に修繕工事を行うことが必要です。
修繕のタイミングは一般的には10年～15年ごとが目安ですが、物件の立地条件によって異なります。
例えば、日当たりや湿気の多い地域、排ガスや土埃が多い環境では外壁の劣化が早く進むため、10年ごとにメンテナンスが必要な場合があります。
一方で、環境条件が良好な場所であれば、15年ごとでも問題ない場合もあります。
10年～12年ぐらいを目安に住宅診断を入れて、修繕工事の時期を検討するのが大事です。
立地環境に次第で周期が変わるんですね。
修繕費用の積立と節約のメリット
修繕費用を、計画的に積み立ておく事が重要です。
10年ごとに100万円の修繕が必要だと仮定すると、30年間で約300万円かかる計算になります。
しかし、環境条件やメンテナンス状況により15年ごとの修繕で大丈夫であるなら、200万円程度で済む場合もあります。
計画的に積み立てておき、余裕ができた分は老後資金や趣味に使えるのもメリットです。
積み立てておきつつ、うまく長持ちさせていけば、その分が手元に残ります。
老後資金にもできるし、人によってはパァっ豪勢な旅行行っちゃおうかとか、そういうこともできますね。
まとめ：アフターフォローと相談体制について
修繕工事について、田中先生に相談できるみたいですね。 その辺りを詳しく教えてください。
ゼロシステムズの仲介を通じて家を購入したユーザーさん限定ですが、ホームページに『永年アフターフォロー窓口』を設置しています。
そこからご相談いただくことができます。
『ゼロシステムズで家を購入された方は、私が元気な限りフォローします』という意味で、永年アフターフォローとしています。
アフターフォロー窓口はこちらです↓
永年アフターフォロー窓口
田中先生には、元気で居て頂かないといけないですね！
だんだん年はとっていきますけど。
今のところ大丈夫です！
ありがとうございます！
今回も大変勉強になりました。
田中先生ありがとうございました。
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