【不動産市場】止まらない家賃高騰！突然の家賃値上げ通知が届く！対応策を解説！

田中： 先日、ゼロシステムズで新築一戸建てを購入されたお客様の話です。
賃貸マンションに住んでいたのですが、昨年まで家賃は12万円だったのに、今年に入り管理会社から17万円に値上げするとの通知が届き、このままでは生活が厳しいため、マイホームの購入計画を前倒しされたそうです。

田中： 最近は、家賃値上げの話をよく聞きます。
家賃にもよりますが、物価上昇に合わせた5％程度の値上げなら受け入れられる人も多いと思います。しかし、このケースは40％以上です。
昨今はあらゆるものが値上げされていますから、家賃の値上げも許容される時代になってきたとはいえ、度合いが重要です。

田中： 実際、大家業をしている知人から「家賃をどの程度値上げするのが妥当ですか？」との相談を受けました。

田中： まず、家賃を値上げするタイミングです。
普通借家契約なら契約更新がありますので、その更新のタイミングで通知するのがおすすめです。
契約期間中に値上げを持ち出すと、賃借人からクレームがでて合意を得にくくなります。

田中： おっしゃる通りだと思います。
ですので、更新の少なくとも1か月以上前に「次回更新では新家賃をいくらで契約します」と通知するようアドバイスしています。

田中： 次に金額です。
値上げの根拠を求められた際に、賃借人も一定の納得ができる水準にするべきです。
例えば12万円が長年相場より著しく安かったなど特別な事情がない限り･･･そういうことって、なかなか無さそうですが･･･いきなり17万円というのは妥当性を欠きやすいでしょう。

田中： 家賃の値上げは、双方の合意がないと成立しません。まずは話し合いでの解決を目指すのが原則です。

田中： その場合、大家さんが裁判所に調停を申し立てたり、訴訟に移行することになります。
ただし裁判では値上げが正当かどうか？が争われるので、鑑定結果や周辺相場データが重要な証拠になります。

田中： 弁護士費用もかかりますし、数万円単位の値上げ問題で訴訟まで進むと費用対効果が合わないので、現実的な選択肢ではありません。

田中： その通りです。
値上げに応じないことを理由に契約解除して強制退去させることはできません。

田中： はい。拒否は可能です。
ただし、値上げ前の家賃をきちんと支払い続ける必要があります。家賃を止めてしまうと契約解除の理由になってしまいますからね。

田中： そうです。
そして大家さんが「新しい家賃じゃないと受け取らない」と突っぱねてきた場合には、供託制度という方法もあります。家賃を法務局に預けることで「支払った」とみなされる仕組みです。

田中： そのときは入居者側も弁護士に依頼して、値上げに正当な理由があるかどうか？を争います。周辺相場との比較や、建物の維持管理費増額などの根拠が問われるんです。

田中： その通りです。だからこそ、冷静に話し合いをして妥当なラインを探ることが一番大切なんです。

田中： そう思います。

田中： お客様のケースでは、新宿の賃貸マンションに住んでいましたが、その数か月前にオーナーチェンジの通知が届いていたそうです。
マンション全体が売買され、中国人オーナーに変わったとのことです。

田中： しかも通知には「応じられなければ退去を」との文言も含まれていたそうです。

田中： その通りです。
しかし、今回の事例では弁護士を雇って裁判するほど費用対効果が合わず、多くの入居者が退去してしまったそうです。「そこまで掛けて争うのは、ちょっと･･･」という感じですよね。

田中： 裁判をしたら、認められないと思います。

田中： そうですね。現実は、大家さん側から急激な家賃の値上げを要求されたら、多くの人が退去してしまいます。

田中： 普通に賃貸として募集したなら難しいでしょう。
実際の新オーナーの狙いは民泊化だったようです。新大家さんになってから、空室が民泊に変わっていったそうです。

田中： はい。区分所有建物･･･要は分譲マンションの1室であれば、管理規約で民泊利用は禁止されていることが多いのですが、1棟ものの賃貸マンションはオーナーの自由度が高く、建物全体を民泊化することも可能なんです。
民泊にすれば普通に賃貸にするよりも収益性が高いです。立地が良ければ築年数が古くても高収益を狙える、今や王道の投資手法です。
新大家さんの思惑は、住民を出て行かせて、その部屋も民泊にしたかったんだと思います。

田中： おっしゃる通りです。
実際このお客様も、人の出入りが増えて住みにくくなり、退去してマイホームを購入されました。

田中： 私も個人的に収益物件を運営しています。不動産投資は事業そのものであり、収益の最大化を図ることが不可欠だと考えています。
ただし私の場合、入居者が退去して新たに募集するときのタイミングで家賃を上げる形を検討しています。そうすれば交渉によるトラブルも避けられます。

田中： おっしゃる通りです。
日本は、物価上昇が数年前から続いています。最近では、ありとあらゆるモノが値上がりして、家賃を値上げしても許される雰囲気になってきました。

田中： しかし世の中には強引な大家さんもいます。
12万円が17万円になる極端な例は別として、今後は契約更新ごとに物価上昇分を反映するケースが増えていくと思います。

田中： 例えば家賃12万円で、物価が毎年2％ずつ上がるとすると、2年後の更新時には約124,800円です。
12万円 ×（1.02）²≒124,800円
つまり、月額でおよそ5,000円の値上げ、年間にすると6万円近い負担増になるわけです。

田中： だからこそ、インフレ時代の賃貸暮らしでは「家賃が上がるリスク」を考えておく必要があります。

田中： そうですね。
古い物件に住み続ける場合は『物価上昇による値上げ圧力』と『築年数による家賃低下』のせめぎ合いになります。ただし、どちらに振れるかは建物の状態や立地次第で読みづらいのが現実です。
一方、新しい物件へ住み替えるとなると、そこで提示される新家賃は物価上昇の影響が強く反映されます。

田中： だからこそ、老後の安心を考えるなら住宅ローンを払い切った持家が大きな支えになります。返済が終わっていれば、物価が上がっても家賃に怯える必要はありません。

田中： 賃貸は更新ごとに条件が変わる不安定さがありますが、持家はローン完済後は固定資産税や修繕費だけで安定します。
もちろん賃貸 / 持家それぞれにメリットとデメリットがありますが、将来設計を考えるうえで重要な視点です。