【日銀 政策金利 上昇】質問に回答！住宅ローン変動or固定？35年or50年返済？繰上げ返済？どうすべきか？

承知しました！

「変動金利と固定金利、どっちが良いか？」ということですが、結論から言うと「人による」ということです。

・変動金利：攻め/余裕/自己管理
・固定金利：守り/安心/ほったらかし
という感じです。

固定金利と変動金利のどちらがお得か？については、『変動金利VS固定金利シナリオ比較シミュレーター』を使ってみてください。

承知しました。まず、変動金利が決まる仕組みを簡単に説明します。

変動金利は日銀の政策金利に連動します。
現在（2025年11月）の、日銀の政策金利は 0.5％です。

これが、0.25％上昇すれば、基本的に住宅ローンの変動金利も0.25％上昇することになります。
世の中の物価が高くなって、それが長く続きそうとなると、『景気を少し冷やす』という狙いで、政策金利を引上げます。
先程申し上げたように、政策金利が上がると住宅ローンの変動金利が上昇します。
それだけでなく、事業融資の金利も上昇します。

そうなんです。それが『物価が高くなると金利が高くなる』という理由なんです。

一方で、景気が悪くなり物価が下がってくると、日銀は『景気刺激策』として、政策金利を利下げします。
利下げをすると住宅ローン金利も下がりますので、家を買う人が増えて景気も良くなります。

つまり、『今後どの程度、金利が上昇するか？』を予測するのであれば、『今後どの程度、物価が上昇して、景気が良くなっていくのか？』を観察する必要があります。
これは、年に8回行われている、日銀の『金融政策決定会合』で決まる政策金利と、日銀総裁の記者会見内容が参考になります。

多くの専門家は「2027年末までに政策金利は1％くらい上昇するのではないか？」と予想しています。
これは『1回あたり0.25％の利上げが半年に1回ペース続く』という計算です。

この予想からすると、現在の変動金利は0.6％～0.7％くらいですので･･･

• ・2026年中には1から1.2％くらいまで
• ・2027年末には1.5％～1.7％くらいまで

上昇する可能性はあります。

とは言え、政策金利の行方は、その時々の情勢によって変わります。
例えば、地政学リスク上の問題や、震災などの自然災害が起きると、○○ショック的な経済危機に見舞われます。
日銀総裁であっても、数ヶ月先の金利を正確に予測することは出来ません。あくまでも『現状の情勢のまま』『予想外の大きなイベントが起きなければ』という感じですね。

最近は、返済期間50年の住宅ローンがでてきましたよね。
ただし完済時年齢は80歳ですので、80歳ｰ50年＝30歳となり、50年ローンが組める方は30歳までということです。

• ・30歳までの人：50年ローンが可能
• ・35歳の人：最長45年ローン
• ・40歳の人：最長40年ローン

ということになります。

50年返済も35年返済も同じことですが、社会がどう変わっているか？そんな先のことは誰にもわからないということです。

現在2025年ですが、50年後は2075年です。
そのころには、量子コンピューター/ASI/ヒューマノイド型ロボットなどが開発されていて、世界の価値観も変わっているでしょう。
ですが、今と同じ価値観で時代が進むとするなら、長く借りられる年齢の人は出来るだけ長期間でローンを組んで月々の返済額を抑えるのも、一つの考え方だと思います。

ただし、50年ローンを組んで月々の返済額が安くなったからと言って贅沢をするのではなく、その分を積立投資などで運用していくことが重要です。
50年ローンが組めるからと言って、身の丈に合わない高級タワ－マンションや高級注文住宅をギリギリの予算で購入するのはメーカー側の思う壺です。気を付けてください。

そういうことですね。

最近の風潮としては･･･

• ・住宅ローンは金利が低いので、無理に繰上げ返済せずに貯蓄して手元に温存する
• ・そのお金は、住宅ローン金利以上の利回りで運用できる積立投資にした方が合理的

このような考え方が主流になりつつあります。

また、新築一戸建ての場合は住宅ローン控除もあります。
住宅ローン返済期間は、団体信用生命保険などもありますので、そのあたりを考慮すると「繰上返済はせず手元の資金を資産運用している方が合理的」と言う人もいます。

ただし「借金は早く返済したい」という考え方は間違っていません。とても健全な感覚です。
住宅ローンの残高が減っていくということは、その分だけ、精神的なストレスも減りますし、老後の住居費の負担も低減できます。

「何も考えず全部突っ込んで繰上げ返済すれば良い」ことではないですし
「一切繰り上げ返済するな」ということでもありません。
何ごとも、バランスが大切ということです。

繰上げ返済についても、ゼロシステムズで『住宅ローン繰上げ返済シミュレーター』を用意してあります。
これを使えば繰上げ返済の効果が、より具体的に把握できます。

お二人は『期限の利益』という言葉は聞いたことはありますか？

はい。この用語は、民法上の概念で、住宅ローンの約款にも出てくる言葉です。

住宅ローンって、実は『期限の利益』の考え方からすると、債務者にもの凄く有利な仕組みなんです。
35年から最近では50年という長い期間にわたって『一定のペースで分割して返していれば良い』という約束になっています。
これは債務者に「その期限までは一括で返さなくていい」権利が与えられているということなんです。

しかも住宅ローンの場合、その長い期限は『最大の枠』であって、借りた人の都合で短くすることも自由です。
途中で繰上げ返済をして返済期間を縮めるのもOKですし、「やっぱり予定どおり35年で返していきます」というのもOK。
『長く借りていられる権利を持ちながら、自分のタイミングで早く返すこともできる』
ここが『期限の利益』の観点から見ても、とてもお得なポイントです。

一方で、不動産会社が土地を仕入れて建売住宅の分譲事業を行うために銀行から融資を受ける場合は、同じ『銀行からの借金』でも条件が全く異なります。
いわゆるプロジェクト資金と呼ばれるもので『仕入れてから（原則）1年以内に、利息を付けて一括返済する』という形が一般的です。
事業がうまくいかなければ、その短い期間で一気に返さなければならないのです。

プロジェクト資金融資には、住宅ローンのように「35年･50年かけてコツコツ返してくれれば良いですよ」という『期限の利益』がありません。
この差を比べると、個人の住宅ローンが、どれだけ債務者に有利な条件で組めているのかがわかると思います。

長期間の分割払いという、期限の利益をフルに使えるうえに、繰上げ返済で自分のペースで短縮もできる。
そういう意味で、住宅ローンは怖い借金というイメージではなく、『計画的に利用すれば、かなりお得な金融商品である』という視点も持っておいていただきたいです。