【仲介手数料無料】ボッタくり諸費用の節約術
～仲介手数料無料は住宅ローン金利優遇-0.25％に相当～

後半は､
『仲介手数料などの諸費用を節約すると金利0.25％優遇と同じくらいの効果がある。』
というお話をしていきます｡

住宅を購入する時には､物件価格以外に､結構な金額の諸費用がかかります｡

今回は､物件価格4,000万円の新築建売住宅を購入する時の諸費用例を表にして作ってきました。
まずは､以下の表をご覧ください｡

結果から説明すると､

• ・高い諸費用の合計：おおよそ 338万円
• ・節約した場合の合計：おおよそ 156万円

この差は､約182万円となります｡

とても大きい差ですよね｡
それでは､諸費用の各項目を､一つひとつ説明していきますね｡

まず､一番上の所有権･抵当権設定登記費用45万円についてです｡

この登記費用とは､簡単に言うと､名義変更のための費用です｡
この内訳は､登録免許税という税金と司法書士の報酬です｡

登録免許税は､土地の固定資産税評価額や建物の大きさに比例して高くなります｡

その下の表示登記費用とは､新築を購入する場合､最初に必要な登記手続きの費用となります｡

この表示登記費用は､土地家屋調査士に支払う費用となり､一般的な新築一戸建ての場合は､10万円前後となります｡

その下の固定資産税清算金について。

不動産を所有すると､毎年､固定資産税を支払う必要があります｡
固定資産税とは､1月1日の所有者に対して､その年の4月末から5月初旬にかけて､納付書が送られてきます｡

不動産の売買契約では､1月1日を起算日として

• ・引渡し日の前日まで：売主負担
• ・引渡し日以降から12月31日まで：買主負担分

として日割りで計算します｡

その日割り金額を､残金決済日に売買代金に上乗せして売主に支払って､その年の固定資産税を清算します。
したがって､引渡しされる月日により金額が異なります｡

次の､売買契約書収入印紙は

• ・物件価格1,000万円を超えて5,000万円以下の場合：収入印紙 10,000円
• ・物件価格5,000万円を超えて1億円以下の場合：収入印紙 30,000円

となります｡

以上の4項目は､新築一戸建てを購入する時には､必ずかかる諸費用なので､節約は難しいと考えてください｡

次に仲介手数料138万6千円という項目です｡

これは､住宅購入時の諸費用の中で最も大きく､節約効果が高い諸費用です｡
仲介手数料の計算方法は､物件価格 × 3％ + 6万円 （+消費税） となります｡

一般的な不動産会社は､この仲介手数料を売主と買主の両方から受領しています｡
これを不動産業界では『両手手数料』と言います｡

しかし､近年では､仲介手数料無料､要するに､売主からのみ仲介手数料を受領して､買主からは､受領しないという不動産会社も増えてきました｡ これは､ユーザー側からの仲介手数料を安くして､大手不動産会社と差別化を図っているということです｡

これを業界では『片手手数料』と言います｡

一般に『大手』と呼ばれる､三井､住友､東急などの不動産会社は､『両手手数料』で強気の商売をしています｡

小売り業界でいうと､商品を定価で販売している『そごう』や『三越』のようなデパートみたいな感じです｡
デパートでの買い物は確かに安心感があります｡

ただ､ユーザー側からの仲介手数料を無料にして､『片手手数料』で営業している不動産会社を選べば､買主は仲介手数料だけで約138万円も節約できることになります｡

当然､どちらを選ぶかはユーザー次第なので､今は購入時の選択肢が増えて､良い時代であると言えます｡

次に､ローン代行手数料11万円という項目です｡

これは､仲介手数料を受領しているにも関わらず､ローン代行手数料や書類作成手数料などの別項目で諸費用を二重取りしている不動産会社もあります｡

中には､仲介手数料無料と謳っておきながら､このような別の名目で手数料を取る不動産会社もあります｡
この手数料は､交渉次第でタダに出来る可能性があります｡

いずれにしても､私の個人的な感覚ですが､このような項目が諸費用に計上されている時点で､ボッタくり諸費用であると思ってしまいます｡

次に､融資手数料(保証料)88万円という項目です｡

これは､住宅ローンを利用する時には､ほぼ必ずかかる手数料となります｡
多くの金融機関では､借入金額 × 2.2％ という割合で､融資手数料がかかります｡

その下の金融機関手数料3万3千円という項目は､金融機関によっては必ずかかる費用になります｡

その次のローン収入印紙2万円というのは､金融機関との住宅ローン借入れ契約書に貼る収入印紙代のことです｡

ただ､最近では､
電子契約になると､収入印紙代がかからない
または
5千円程度の手数料で済む場合があります｡

最後､火災保険料35万円という項目です。

多くの不動産会社では､損害保険の代理店となっていることが多く､不動産会社は､当たり前のように長期5年でフル装備の火災保険などを諸費用に計上してきます｡

ただ､事前にハザードマップを確認して床上浸水の可能性が低い地域であれば､水災オプションを付けないで､節約するという選択肢もあります｡
これを節約すれば､年間で1万数千円節約できます｡

また､住宅購入時は､何かと入用ですので､あえて5年一括払いでなく､年払いにすることにより､購入時にかかる諸費用を節約することができます｡

今回の諸費用例では､

• ・仲介手数料：138万6,000円
• ・ローン代行手数料：11万円
• ・ローン収入印紙：1万4,500円
• ・火災保険：31万円

合計：約182万円の節約ができることになります｡

例として

みずほ銀行

・金利：0.475％

・返済期間：35年

・借入：4,000万円

この場合､
返済総額：約4,342万円となります｡
(金利が変わらなかったという前提の計算となります)

これを､例えば

架空の銀行

・金利：0.225％
（こんな超低金利は存在しませんが、0.475％から0.25％引いた数値として）

・返済期間：35年

・返済総額：約4,160万円

となります。

金利0.475％と0.225％の差額は､ちょうど182万円となります｡
要するに､諸費用182万円の節約は､金利0.25％優遇と同等の効果があるということになるのです｡

更に､
auじぶん銀行で最優遇 0.289％が適用された人の場合
35年間の返済総額：約4,206万円
となります｡

ここから､諸費用182万円の節約分を引くと､返済総額が 約4,024万円となります。
これは､金利 0.035％という､あり得ない超低金利と同額になります｡

購入時の諸費用を節約するということは､最初の借入額を減らせることになります。
確実に利益を先取りできるようなものです｡

住宅ローンを選ぶときに､金利が0.1％でも低いネット銀行を選ぼうと考える人は多いです。

しかし､仲介手数料やローン代行手数料などがかからない不動産会社を選んで､諸費用を節約することができれば､その時点で 0.25％も金利優遇できることが確約されたようなものです｡

ネット銀行やメガバンクの審査が落ちて､地銀や信金の0.625％の住宅ローンを選んだとしても､金利0.375％の住宅ローンと同等ということになります｡

不動産会社から購入時の諸費用を提示されて､
「この諸費用は､高いのかな？安いのかな？」
と疑問に思う人も少なくないと思います｡

そのような人のために､購入時の諸費用を簡単にチェックできる『諸費用比較チェッカー』というシミュレータを作りましたので､ぜひ試してみてください｡