【こんなことまで書いてるの？】めっちゃ長い！重要事項説明書の特記事項に潜む意外な真実

後半は
『めちゃくちゃ長い！重要事項説明書の特記事項
　こんなことまで書いているの？』
というテーマでお話をしていきます。

まずはリスナーさんから､ご質問を頂いているので､ご紹介お願いします。

ラジオネーム：ま さん。
ご質問ありがとうございます。

ご質問者様から実際に重要事項説明書の特記事項をお送り頂いて､その内容を確認しました。
その結果､至って普通で､特記事項に問題点はありませんでした。

実際に送って頂いた内容は､こんな感じです。

でも最近の特記事項は､これくらいの長さが普通なんです。

取引件数が多い会社は､今まで色々なトラブルやクレームの経験が蓄積されています。
このことから､説明不足によるトラブルを防ぐことを目的として特記事項に反映しているのだと思います。

はい。
必ずしも問題点が多いとは限りません。

近年の重要事項説明書の備考欄に記載されている内容は､殆どの場合､一般常識的なことが多いと言えます。
とりあえず､何でも明文化して説明しておいて､何か問題があったら「ちゃんと説明していましたよ。」という証明になるように備えているという感じです。

私の場合は事前に重要事項説明書をお送りして
「あらかじめ特記事項だけでも目を通しておいてください。」
とお願いしています。

おっしゃる通りです。

説明の当日に､それを全て読み上げることに時間を費やすのであれば､それ以外の大切な部分を説明するのに時間を使った方が合理的であると､私は考えます。
それでも最近は､説明書類が多いので3時間以上かかります。

だけど住宅は高額ですので､きちんと内容を理解して､納得してから契約するということが大切だと思います。

特記事項にたくさん記載されている一般常識的な説明は､どの物件にでも書かれている共通の文章です。
事前に目を通しておいて頂ければ､契約当日に効率よく説明を聴く事ができます。

そうなんですよね。

それでは､ここからは特記事項の中で､
どの物件でも
どの不動産会社でも
必ずと言って良いほど記載されている一般的な項目を､いくつか抜粋して紹介していきます。

これは
『現地を良く確認してから契約しましょう。』
ということです。

『回りの土地は､よその人の土地なので､将来そこで建て替えされたら､陽当りなどが悪くなることもありますよ。』
という説明です。

こちらも簡単に説明すると
『現時点の法律で説明しているので､将来､法律が変わったら､建築するための条件などが変わりますよ。』
という感じです。

都市計画法や建築基準法などの根本的な部分は､頻繁に変わりません。
ですので､急に建て替えが出来なくなるということは考え難いです。

これも一般常識として捉えておけば良い文章だと思います。

『新築一戸建ては､テレビアンテナが付いていないので､テレビを見る時には､自費でアンテナをつけるか､ケーブルテレビなどを引き込む必要がありますよ。』
という説明です。

民法が出て来ると､少し分かり難いかもしれませんね。

少し､掘り下げて説明します。

民法234条では『家を建てるときには､隣接地との境界線から､50㎝以上離して建築しなければいけない。』という決まりがあります。
これを『離隔距離』と言います。

確かに市街地の物件では､離隔距離が50㎝を切っている物件って多いです。
なかには､30ｃｍくらいしか離れていない物件もありますね。

そうではないんです。

『人との約束ごと』と『民法』では､『人との約束ごと』の方が優先されるんです。

離隔距離50㎝を切っていても､お隣さんと「お互い様だから､大丈夫ですよ。」と承諾がとれていれば問題ありません。

Ａ号棟､Ｂ号棟､Ｃ号棟というような分譲地だとすると､互いの号棟との離隔距離が50㎝を切っていても『お互い承諾している。』という前提で建築されています。

民法は古いですからね。
ここでは､ベランダと置き換えると理解しやすいです。

離隔距離が１ｍ未満で､
新しく建ったお家が元々建っていた古いお家の窓と重なって隣の家のプライバシーを侵害した場合､民法235条では､古いお家は新しいお家に対して
「曇りガラスにして下さい。」とか「目隠しを付けて下さい。」等と言える権利が発生します。

引渡し後に､お隣さんからそのようなことを言われた場合は､買主の費用負担で対応しなければなりません。
というような説明です。

実際は､建築途中や引渡し前の段階で隣家から指摘を受けることが多いので､売主側で対応していることがほとんどです。

ただし
『引渡し後に､お隣からそういうことを言われたら､買主負担となりますよ。』
という説明になります。

そうかもしれませんね。
私もこれについては､いつも具体的に説明しています。

それでは､次です。

…と言ってもここから先は､あまりにも常識的な文面なんで飛ばそうかと思います。

そうですか？

それでは､超簡単に説明していきます。

などなどです。

私が言っていた意味､わかってもらえました？

まだまだありますが､一般常識の説明は以上にします。

次は大事な説明です。

新築の建売住宅を契約して､時々､トラブルの原因になるのが不具合箇所の補修についてです。
この特記事項も共通の説明ではありますが､比較的大切なことですので､少し詳しく説明します。

ポイントは『引渡し日以降に発覚したキズについては､保証対象外になる。』という部分です。

年間数棟しか建築していない地元工務店の注文住宅であれば
「今回は特別だよ。」
といった感じで補修してくれるかもしれません。

しかし､全国区でローコスト住宅を分譲している会社は､『アフターサービス基準書に該当しないことは保証対象外』としてバッサリ断られます。

私もそう思いますし､ユーザーからもそう言われることが多いですが､ある意味仕方ないのかなと思います。

そのためゼロシステムズでは､建築士などの専門家が同行して､引渡し前に現地立会いを行ない､キズチェックなどを行ないます。
（ゼロシステムズでは､3回目の住宅診断という位置づけで立ち会いをしています。）

そこで､キズ・汚れ・隙間・などの不具合を発見したら､売主側に補修するように是正を依頼します。

基本的に､床を張り替えたり､扉を交換するなどの部材交換はおこないません。
一般的には､リペア専門の職人さんがキズを補修します。

これは､ローコストの建売住宅だからということではなく､注文住宅であっても同様です。
自動車でいうと､板金塗装みたいな感じです。

リペア専門の職人さんが補修すると､殆どの場合､どこを直したか分からないくらい綺麗に直ります。
とは言っても､リペアした箇所をピンポイントでじっくり見ると､補修した跡が分かることがあります。
しかし､そこまでの精度は求めることはできません。
特記事項の文章では『売主の判断により決定』と表現されていることが多いですが､このような意味合いとなります。

また､表面上の擦り傷などは､リペアをするとかえって目立ってしまう可能性があるので､補修しない方が良い場合もあります。

お話をまとめますと…

• ・契約前には､事前に重要事項説明書を取り寄せておく。
• ・特記事項だけでも目を通しておく。
• ・気になる部分はマーカーして､説明当日にしっかり確認する。

みなさんは､契約前はどんな気持ちで挑むのでしょうか？
ぜひ､コメント欄で教えてください。