【物件選び】崖や擁壁の物件を購入するリスクと注意点！土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域の違い

次のテーマは 『崖や擁壁の物件を購入するリスクと注意点』
です。

擁壁の上の住宅(イメージ)

高低差が大きい立地の物件、特に今回は、崖や擁壁のお話をしていきます。

今回は、2名のリスナーさんから、擁壁に関連したご質問をいただいています。
それぞれのご質問にお答えする流れで進めて行きますね。

それでは、早速ですがフジコさん。
1つ目のご質問をご紹介お願いします。

ラジオネーム：ポロ さん。
ご質問ありがとう御座います。

ポロさんのおっしゃる通り、横浜市内は高低差が大きく崖地のような物件が多いですよね。

私のような埼玉県民は、横浜と聞くと、ランドマークタワー周辺のキラキラしたイメージを思い浮かべてしまいます。

横浜ランドマークタワー周辺

ですが実際、は山を切り開いた勾配がきつい住宅地が多いです。

横浜の住宅地

そのため、現地を見に行ってみると、隣に自宅の2階にまで達する擁壁がそびえたっている。

建物まで迫った擁壁（イメージ）

なんてことも多いです。
そのような物件の注意すべき点についてお話します。

まず、高低差が大きなエリアの物件を検討するときには、土砂災害ハザードマップを必ず確認するようにしてください。

警戒区域に指定されたエリア

ハザードマップは、土砂災害の恐れがあるエリアが色分けされています。
この色分けについてから説明します。

• ・黄色の部分：土砂災害警戒区域
• ・赤色の部分：土砂災害特別警戒区域

となります。

おっしゃる通り、危険（警戒が必要）なんです。
地方公共団体のホームページでは…

• ・土砂災害警戒区域→イエローゾーン
• ・土砂災害特別警戒区域→レッドゾーン

と記載されています。

イエローゾーンとレッドゾーンの定義

レッドゾーン

土砂災害が発生した場合、建築物の損壊が生じ住民の生命または身体に著しい危害が生ずる恐れがあると認められる区域と定義。

イエローゾーン

土砂災害が発生した場合、住民の生命、または、身体に危害を生ずる恐れがあると認められた区域と定義。

土砂災害ハザードマップの、レッドゾーン/イエローゾーンは、高さ、斜度、土質などから計算され決定されます。

イエローゾーンとレッドゾーンは地形により決定される

• ・斜度30度以上、高さ5m以上の斜面の部分はレッドゾーン。
• ・その前後が斜面の下部では、斜面と同じ長さの範囲内もレッドゾーン。
• ・レッドゾーンの前後の区域はイエローゾーン。

土砂災害警戒区域でできること

• ・レッドゾーンでは、安全を確保するために必要な技術的基準に従っていると都道府県知事が判断した場合に限り、許可されることになります。
• ・レッドゾーンのエリア内で分譲事業をする場合は、適切に擁壁工事などを実施して、都道府県知事の許可を得る必要があります。

擁壁工事の様子

そうすることで、その開発エリアは土砂災害特別警戒区域の指定が解かれて、開発許可がおります。

警戒区域の指定が解かれたエリア

ですが、個人の住宅を建てる場合は、以下の条件を満たす場合に限りレッドゾーンでも建築できます。

• ・鉄筋コンクリートの建物
• ・1階部分を鉄筋コンクリートにして2階以上を木造で建てる
• ・鉄筋コンクリートの『待ち受け擁壁』を設けて木造住宅を守る

以上のような手法があります。
ただし、斜面の高さや規模、計画内容によっても条件は変わってきます。

また、擁壁工事の費用というのは、皆さんが想像しているよりも遥かに高額になります。
工事の規模により異なりますが、擁壁工事は数百万円から数千万になります。

安く土地を購入したつもりが、
「家を建てようと擁壁工事をしたら、土地代と同じくらいかかった」
というケースが結構ありますので注意が必要です。

土砂災害のリスクは大きく分けて3つあります。

• ・土石流
• ・地滑り
• ・急傾斜地の崩壊(がけ崩れ)

土石流や地滑りは、山間部などの地方で発生することが多いので、もともと住宅の密集度合いが低くくなっています。
ですが、急傾斜地の崩壊(崖崩れ)は、住宅が密集している市街地でも時々起こり得る被害ですので、注意が必要です。

近年、温暖化が進行して大雨による災害が多発しています。
そのため、このような土砂災害による被害が増えていますので注意が必要です。

土砂災害に関連したニュース記事がありますので、フジコさんご紹介お願いします。

ありがとうございます。
やはり、物件価格が安いからと言って、安易にレッドゾーンの物件を購入するというのは考え物だと思います。

この土砂災害ハザードマップで赤く指定されている部分をGoogleストリートビューで見てみますと、こんな感じです。

手前の家の軒高を参考に計算すると、裏の崖との高低差は 約7mあります。

この崖のすぐ下には、このように家が建っています。
崖が崩れた時にはレッドゾーンの定義の通り、建築物の損壊が生じ住民の生命または身体に著しい危害が生ずる恐れがあることがわかると思います。

それでは、フジコさん。
次の質問のご紹介をお願いします。

ラジオネーム：優柔不断 さん。
ご質問ありがとうございます。

ご質問の内容をまとめると

• ・擁壁の寿命はどれくらいか？
• ・擁壁の劣化によって物件の価格が大幅に下がるか？
• ・擁壁の所有権が共有名義だと後々な何か問題はないか？

この3点ですね。

まず、擁壁には様々な種類があり、

石積み擁壁

間知ブロック積擁壁

鉄筋コンクリート造擁壁

などがあります。
いずれの擁壁も耐用年数は50年程度と言われています。

ただし、現存している石積み擁壁の多くは築造されてから50年以上経過したものが多いです。
近い将来、修繕に大きな費用がかかることが予測できます。

私だったら、高さ2mを超える石積み擁壁の物件は買いたくないですし、お勧めもしません。

それは、高さ2mを超える古い石積み擁壁は、今後30年以内に発生すると予測されているマグニチュード7の首都直下型地震に対して、私自身が強度的に不安に感じるからです。
（2m以下であれば、多分大丈夫だと思いますが･･･。）

鉄筋コンクリートの計画供用期間

日本建築学会で設定している鉄筋コンクリートの計画供用期間は
『標準供用級で65年、大規模修繕をして延命することにより供用限界期間は100年』
とされています。

一般的に擁壁の寿命は50年と言われていますが、平成初期に築造されたRC擁壁であれば、計画共用期間いっぱいの65年程度まではもつと思います。

既に築造されて30年ということは、65年まであと35年ということです。
これを、不安に思うか、まだまだ先のことだから気にしないかは、捉え方次第ですね。

そうですね。
私達の35年後は、85歳ですからね･･･。
擁壁よりも自分の耐用年数の方が心配です…。

「20年後に価格が大幅に下がるか？」という質問に移りますね。
難しい質問ですが、一つ言えるのは、擁壁は古くなるので、価格ではなく価値が下ります。

リセールするときの価値は下りますが、値段については20年後の物価と貨幣価値次第です。
今よりも、物件価格が下がっているか上がっているかは、予想することができません。

あくまでも私個人的な見解ですが、20年後に日本は人口減少により住宅需要は下落して、住宅地の価値は今よりも下がっていると思います。

それ以上に貨幣価値が低下して、その分物価が上昇して、全てのモノの価格が、今では想像がつかないくらい値上りしていると考えています。希望的観測ですが･･･。

その擁壁は、他2区画の所有者と共有となるということですので、ご質問者様の単独で擁壁を修繕することはできません。

はい。共有者の皆さんで費用を出し合って修繕するということになります。
考え方としては、その擁壁については、私道持分と同じようなものです。

そのため、共有者の一人が経済的に破綻したり、何らかの事情で管理を放棄された場合は、残された人たちが費用負担して擁壁を修繕しなければならないというリスクがあります。

土砂災害警戒区域内の物件は、崖崩れのリスクありますが、イエローゾーンでは、新築は建築できますし、レッドゾーンであっても、一定の安全基準を満たせば建築できてしまいます。

ただし、擁壁や建物が安全基準を満たして新築されても、構造物には耐用年数がありますので未来永劫安全であるということではありません。

以前お話しましたが、日本の木造住宅の平均寿命は64年、鉄筋コンクリートの計画共用期間は65年です。
従って、建物も擁壁も65年くらいが寿命の目安と言えます。

自分が生きている間、住めれば良いという考えであれば、恐らく十分住むことができると思います。

しかし、子供に住宅を資産として残してあげたいというのであれば、擁壁物件は将来の価値に対して不安定要素が多いので、平坦な立地を選んだ方が良いと考えます。

それでは、いつものように 五･七･五 の標語にまとめてみます。

まったなし
古い擁壁
崖崩れ

これから温暖化による自然災害が増加すると言われています。
さらに高度経済成長期に築造された擁壁の老朽化も崖崩れの原因にもなります。
そのため、これから住宅の購入を検討する人は、その点も気を付けてください。