【マンションの闇】不動産業界は話さないマンションの将来！居住者の高齢化・増大する修繕費・建替え問題。

今回のテーマはこちらです。

『不動産業界が話さない、分譲マンションの闇』
このテーマでお話していきます。

近年、東京23区ではビックリするくらいマンション価格が高騰しています。
港区 / 千代田区 / 中央区 の都心3区のマンション価格は、ここ数年で倍以上高騰しています。

そして、「これはバブルだ」とか「バブルじゃない」との議論が巻き起こっています。

はい。高騰しています。

ゼロシステムズの会社（レジデンシャル不動産法人株式会社）の東京支店は、千代田区二番町という場所にあるのですが、その近所の千代田区四番町にある、築11年 / 専有面積62㎡ / 2LDKの中古マンションが売りに出ていました。

･･･いくらだと思いますか？

答えは･･･
2億4,700万円です！

有楽町線 市ヶ谷駅 から徒歩3分の好立地ですので、興味がある人は検索してみてください。

この額ですと、パワーカップルが住宅ローンをフルで組んでも買えません。

外国人の投資家が購入しているようなのです。
今は円安で、外国人投資家からすると、これでも日本の不動産や割安に感じるらしく、キャッシュで購入しているようです。

ラジオネーム：エマさん ご質問ありがとうございます。

結論から申し上げますと、
予算内で23区内に住みたいのであれば、築年数が古い旧耐震の中古マンションになるのは仕方ないことです。

そうですね。リスクはあります。

ですが、東日本大震災のときの実績を見ると、旧耐震であっても全壊したマンションはありませんでした。旧耐震であっても、必ずしも震度7程度の地震で倒壊するというわけではありません。

しかし、あくまでも旧耐震のマンションは、震度5強程度の地震に耐えられるという基準です。それ以上の大きな規模の地震に遭遇したときに関しては、未知数です。

そうなんです。
国交省の資料によると、今後30年以内に M7程度の首都直下型地震が発生する確率は 70％と予測されています。

国や専門家が｢もうすぐ大きな地震が来ますよー｣と警告しているのに、経済性を優先してリスクが高い物件を購入するのは如何なものなのかと思います。

ご質問者様が懸念している、『築45年以上の中古マンションを35年ローンを組んで買うこと』ですが、それも問題だと思います。

例えば、購入者の年齢が35歳だとします。
築45年の中古マンションをリノベーションして、室内は新築同様になったとしても、構造体は古いままです。
住宅ローン35年を払い終えるころ、人間は70歳でマンションは築80年です。築80年の中古マンションは、現在の日本では例がありません。

最近『築50年以上の団地タイプの中古マンションをリノベーションして、新たな需要を生み出している』と、メディアで報道されています。
このマンションも、10年、20年経つと、築60年、70年となります。これは延命措置であって、問題の先送りです。

その時に、それを購入したい人はいるか？と疑問に思います。

例えば、表参道ヒルズに生まれ変わった、同潤会青山アパートのような特別な立地であれば、築100年でも需要はあるかもしれませんが、それは特殊な例です。

｢古くなったら建替えればいい｣と言う人もいます。
しかし、建て替えも不可能ではありませんが、現実的にはかなり厳しいです。

国交省の資料によると、2023年3月時点で建替えを実現できたマンションは、累計282棟にとどまっています。

現時点で築40年以上の中古マンションの戸数は約150万戸程度と予測できます。
1棟あたり50戸で計算すると約30,000棟のマンションがあり、そのうち建て替えが実現できているのは、282棟ですので、1％に満たない数字です。

建替えが実現できたマンションの特徴
・低層で、敷地が広く、建ぺい容積に余裕がある団地タイプのマンション
↓建て替えを行なって
・階数を高くして、戸数を1.6倍程度に増やす

新たに生み出された床面積を、新しい入居者に販売することによって、建て替えの資金を調達します。
しかし、全ての建て替え資金を賄うことはできません。既存の区分所有者の費用負担も必要になります。

近年では、既に容積率に余裕がないマンションが多いため、建て替えをしても、新たに生み出せる床面積が減少しています。
2017年以降に建て替えが実現できたマンションの区分所有者の平均負担額は、一世帯あたり1,941万円と増加しています。

そうなんです。

マンションだけでなく、区分所有者も高年齢化しますので、大切な老後資金から修繕費を拠出するというのは非常に厳しいですよね。
そのような管理組合では、建て替えの決議は得られません。

今後、管理組合を構成している区分所有者の高齢年齢化が問題になるはずです。

タワーマンションのような超高層マンションは、現在、築50年以上のものがありません。
しかし、築30年を超えたタワマンは出てきました。あと10年くらい経つと、築40年を超える老朽化タワマンも増えてくるでしょう。

しかし、タワーマンションは、もともと容積率いっぱいで建てているものばかりです。もし、建て替えするとしても、新たに床面積を生み出すことが出来ませんので、区分所有者の費用負担は莫大になります。

一般に、タワーマンションの躯体コンクリートの圧縮強度や給排水管は長寿命とされています。それでも、いずれは朽ち果てます。
マンションを建替えるのは、新築するよりも非常に不利となります。

はい。
区分所有者の5分の4以上の合意形成だけでなく、取り壊しや、借り住まいの問題、費用負担など、さまざまなハードルがあり、不利となります。
特に世帯数が多いタワーマンションは非常に不利なんです。

築年数が古いマンションのことを高経年マンションといいます。
現在、高経年マンションにおける修繕不足が懸念されています。

外壁の剥落、鉄筋の露出や腐食、漏水や雨漏り、給排水管の老朽化などマンションの資産性だけでなく、生命や身体に影響する問題を抱える物件も増えてきています。

しかし、高齢居住者の場合は「新たに費用を負担するよりも、古くても良いからそのまま住んでいたい」と言う人も多いです。そのため、建て替えを拒否する区分所有者が増えることも予想できます。

ここまでが、築年数が古いマンションの建て替え問題と言えます。

次は、修繕積立金と管理費がどんどん値上りしていく問題です。

多くのマンションの修繕積立金では、『段階増額積立方式』を採用しています。
段階増額積立方式では、新築当初は修繕積立金を安く抑えて、築年数が経過するとともに値上げしていく仕組みです。

これは、新築マンションの大半が採用している仕組みです。

表向きは「新築当初は、修繕費があまり必要ないから入居者の費用負担が小さくするため」という感じのことが言われています。
しかし実際は「当初の負担を軽くして入居者を増やしたい」というのがデベロッパーの本音と言えます。

例えば、新築当初は修繕積立金を4,000円程度だとしても、5年ごとに値上りして、築20年以上になったら20,000円以上になっているというケースも珍しくありません。

しかし、管理組合を構成している区分所有者の高年齢化により、修繕積立金の値上げの合意形成がとれず、修繕積立金が不足しているマンションも少なくありません。

外壁の剥落や漏水など様々な問題がでてきます。

そうなんです。
しかし、築古マンションだけでなく、新しいマンションでも『修繕不能』のリスクはあるんです。

国交省の平成30年度のマンション総合調査によると、34.8％の管理組合で修繕積立金が不足しているという調査結果ができています。
これは6年前のデータです。今は物価高で修繕工事に伴うコストも増加しているので、不足している管理組合が、さらに増えていると予想できます。

そうですよね。
近年では、物価高騰で、管理費も値上がりしています。
そのため、新築当初は管理費と修繕積立金の合計額が 12,000円程度のマンションだったのに、築年数が古くなってきたら 5万円オーバーになってしまった物件もあります。

そうです。
特に共用施設が充実しているタワマンには気を付けてください。

例えば、ジムやプール、ラウンジなどがある物件は、それらの維持管理費が管理費の中に含まれていて、使用しない人も管理費を負担しています。
通わないジムの会費を延々支払い続けるようなものです。

ここまでのお話をまとめますと･･･

• ・首都直下型地震の可能性が高いのに旧耐震マンションを買うのはリスクが大きい
• ・インフレ時代に段階増額積立方式では修繕積立金は相当値上りする
• ・築45年のマンションを35年ローンで買ったら将来価値は無くなる
• ・マンションの建替えを実現できたとしても区分所有者の費用負担は莫大
• ・現実的にタワーマンションの建替えは不可能なのでいつかは朽ち果てる

承知しました。

マンションは
空間を売る
ビジネスだ

マンションは、デベロッパーとゼネコンが生み出した、鉄筋コンクリートと空間を購入するものと言えます。