【不動産市場】郊外の建売住宅は売れてないのか？飯田グループホールディングス決算書で分析！

本日は･･･

『飯田グループホールディングスの決算説明資料で市場を分析』
というテーマでお話ししていきます。

今後、郊外の新築一戸建て、特に建売住宅市場は、どうなるのか？
ということは、住宅の購入を検討している人にとっては非常に気になることだと思います。

今、建売市場はどうなっているのか？
ちょうどリスナーさんからも『飯田グループ系の新築』に関連した質問をいただいているので、解説していきます。
それでは、フジコさんご紹介お願いします。

ラジオネーム Rさん。
ご質問ありがとうございます。

5月14日に飯田グループホールディングスの決算が発表されました。

飯田グループホールディングスは･･･

• 飯田産業
• 東栄住宅
• 一建設
• アーネストワン
• アイディホーム
• タクトホーム

というパワービルダー6社で年間4万棟を超える新築一戸建てを建てている、日本最大建売分譲会社です。

そのシェアは、首都圏：31.6％、全国：28.3％ になります。

全国規模でシェアが3割となると、その売上高や営業利益などは、市場動向を大きく反映するものと言えます。
そのため、飯田グループの決算内容を見ることにより、建売市場の現状と今後の見通しについて把握できると言えます。

まずは、2024年3月期の売上収益(売上高)を見てみます。
売上収益は、1兆4,391億円で、前年同期日は横ばいです。

それが･･･
今年はそう単純ではないんです。

売上収益、ようするに売上高としては、昨年とほぼ変わりません。
ただ、その下の営業利益(実際の利益)については、昨年は、1,023億円でしたが、今年は、591億円となっています。
要するに、売上高は、昨年と同じですが、利益が、大幅減益になっているということです。

2024年3月期の決算が減益となった理由は、コロナ禍需要がひと段落したことが多な要因です。
コロナ禍では、感染リスクの低減を求める人々や、それに伴うリモートワークの普及を背景に多くの人たちが都市部から郊外に移住して、一戸建ての需要が急増しました。

その結果、供給が需要に追いつかない状況になり、飯田グループやケイアイスター不動産などの建売業者は、こぞって郊外の土地を仕入れて在庫が急増しました。

そのタイミングで

• ロシアによるウクライナへの軍事侵攻
• 米国の金融緩和により住宅需要の急増
• コンテナ不足

など、さまざまな要因が重なり、日本への建築用木材の輸入が大幅に減り『ウッドショック』と呼ばれる状態になっていました。

これが、昨年までの状況です。
そのタイミングで建築した新築は、どうしても割高になります。

同時に、土地の仕入れ値も、分譲会社間同士での仕入れ競争がありますので、土地を高買いしていました。
その結果、郊外の物件価格が上昇してしまいました。

しかし、今は、コロナ禍で過熱した一戸建て需要は、落ち着きを取り戻しました。
その結果、現在、コロナ禍需要で過剰に仕入れした郊外の新築一戸建てが在庫として売れ残っている物件が、ちらほらと出てきました。

そうなんです。
そのあたりを数字で確認するために、再び決算資料を見てみます。
こちらをご覧ください。

こちらは、飯田グループホールディングスの1棟あたりの原価構成の推移です。
これを見ると、第4四半期が減益になった理由は、大きく3つあることがわかります。

1つ目の理由は、2024年3月の第4四半期に合わせて物件価格を値下げして在庫を処分したので1棟あたりの利益が減少しました。

2つ目の理由は、ウッドショックの時期に比べると、木材価格が下がったのことです。
工事原価は、第3四半期と比べると、1棟あたり5万円程度減少したが、販売促進のための『追加オプションサービス』などをした影響で、建物原価が3万円増加しました。

3つ目の理由は、首都圏エリアの販売比率が高まっていることから、そのエリアの土地仕入れの単価が上昇しており、土地の原価は、第3四半期に比べて、1棟あたり17万円増加しています。

以上3つの理由から、2024年3月期での決算では、1棟あたりの利益は、27万円減少しています。

これは、四半期ごとの在庫状況の推移です。
直近の2024年3月の在庫は、2万4,639棟ですが、その前の2023年12月の在庫数は、2万8,036棟でした。

これは自然に売れたのではなく、積極的な在庫処分の結果なのだと思います。

これは、2024年3月の第4四半期までに、売上高を前年同月の決算に追いつかせるために、在庫を優先して値下げして販売促進をした結果です。

このグラフを見ても、在庫数の推移は、極端に増えているというわけではないようですが、濃いブルーの完成後4カ月以上経過した在庫数は、徐々に増えています。
これは、首都圏以外、要するに地方の郊外は、人口減少に伴う需要の減少が如実に表れているのだと予想します。

そうですね。
首都圏以外の地方の郊外は、人口減少とともに需要も減少するため、土地の価値が低くなるエリアが増えることが予想できます。
飯田グループは、北は、北海道、南は沖縄まで全国各地に営業拠点がありますが、第4四半期では、東海、近畿、中国地方の営業所は減少しています。

これは、国土交通省で公表している人口動態の資料です。
将来、人口減少が著しいのは、中国地方など、地方の郊外エリアであることが、ひと目でわかります。

今後、首都圏では、東京23区内を中心に人口は増えていきますので、住宅需要は値上りや現状維持が見込めます。
しかし、地方の郊外になりますと無居住化して需要がなくなるエリアが増えていきます。
既に現在、その傾向が始まっていると言えます。

国立社会保障人口問題研究所のデータを元に、2050年の15歳から64歳までの生産年齢人口の推移を色分けしてみました。

白色の都府県は、2050年になっても、生産年齢人口が半減する市区町村の数が0～20％未満とされており、人口減少の影響が少ないエリアとされています。
首都圏では東京、埼玉、神奈川です。それ以外の色が付いたエリアは、2050年までに生産年齢人口は大幅に減少すると予測されています。

その中でも、郊外の駅から遠い居住誘導区域や都市機能誘導区域などでは、人口減少のスピードは緩やかかもしれません。
しかし、その区域から外れるエリアや、市街化調整区域などでは、白色のエリアであっても人口減少が予想できます。

人口が減るということは、住宅需要が減少することになります。建売住宅の分譲事業は、規模を縮小せざるを得ないと言えます。

それは、飯田グループの決算報告書の後半でも、今後の事業環境の課題とされています。
収益のポートフォリオでも、既に住宅を購入した顧客に向けたリフォーム事業などにも注力する旨が記載されていました。

中期的な事業環境として、『日本国内における戸建分譲事業は、従来の主要ターゲット層が減少傾向にあり、限られた市場を競合企業と奪い合う厳しい事業環境が続くものと認識』と掲載されています。

競合企業というは、オープンハウスグループや、ケイアイスター不動産などのパワービルダーのことを指しているのだと思われます。

パワービルダーのビジネスモデルは、スケールメリットを活かして、建築資材を大量仕入れして、ローコスト住宅を実現しています。
また、年間に安定してたくさん仕事を発注するから、下請けの職人や業者は、手間が安くてもついてきます。

しかし、今後、インフレ時代となり、物価上昇が続くと、建材費と人件費が値上りする可能性があります。
同時に、人口減少により、建売住宅の主要ターゲット層が逓減(ていげん)して、着工棟数が減少すると、スケールメリットを活かした大量仕入れにも限界を迎える可能性があります。

現在ある在庫が掃けたら、今後、分譲価格が高くなる可能性があります。
今は、仕入れ原価の高騰分を、利益を削って吸収して販売価格には反映されていない状況といえます。

しかし、今後は、建物仕様を落としたり、建物面積を小さくするなどして、1棟あたりの建築原価を下げる可能性があります。
また、土地についても、1区画あたりの面積を小さくして、今までよりも数多く分譲するようになるかもしれません。

今後、日本の人口は減少していきますが、日本全体が均等に人口減少するわけではありません。東京23区は人口減少せず、増加することが予測されています。

23区の周辺の市やターミナル駅の近くは、今後も人口は増加する可能性が高いとされています。
それ以外のエリアは、駅から近い住宅地であれば、人口は現状維持または若干の減少と予想されます。
地方の郊外になると、人口減少は止まらなく、多くエリアでは、土地の価値が下がることが予想できます。

一方、建築費については、インフレ経済への移行にともない、これからも建築資材と人件費の値上りは続きますので、建築原価は高くなる可能性があります。

現在は、一時的に在庫が多く、値下げして販売している物件がありますが、今ある在庫が掃けて適切な在庫数になったら、過剰供給にならないように在庫数をコントロールすると予想できます。
そのため、首都圏では物価上昇と同程度に新築住宅の値上りが続くことが予想できます。

但し、この地図の紫、水色、ブルーのエリアで更に郊外になると、建材費の値上りよりも先に土地の価値の低下が深刻ですので、物件価格が値下がりする可能性が高いです。

そういうことになりますね。

承知しました。

コロナ禍で
増えすぎ在庫
処分中

コロナ禍需要のときに高買いした在庫が売れて、適正な供給量になれば、少しずつ建築原価を販売価格に転嫁するようになるので、首都圏では物件価格は少しずつ値上りする。
と考えています。