【パワービルダー】建売住宅の建築費用は安いワケ。飯田グループホールディングスのようなパワービルダーの新築が安い理由について解説

次は 『建売住宅が安い理由』
についてお話していきます。(ラジオとYouTubeでは前後編ですが、ここでは1つの記事として纏めています。)

現在、日本は物価高で建築コストが上昇しています。
それに加えて建築業界の2024年問題で、今後さらにコストが上昇していきます。

建築コストの上昇は、新築の建売住宅であっても例外にもれず、値上りしています。

しかし、飯田グループ系やケイアイスター不動産などの年間数千棟も新築を分譲している『パワービルダー』と言われている分譲会社は、注文住宅と比較して、かなり安い価格で新築を分譲しています。

そこで今回は『なぜ建売住宅は安いのか？』その理由を深掘りしていきます。

それではリスナーさんから、今回のテーマに関連したご質問をいただいているので、フジコさん、ご紹介お願いします。

ラジオネーム：TK さん。
ご質問ありがとうございます。

確かに、土地を買って注文住宅で新築すると、地盤改良や外構工事などを含めると総額6,500万円くらいはかかってしまいますね。

注文住宅の例（土地＋建物）

ご質問者さまがおっしゃるとおり、土地が3,000万円の相場のエリアであれば、建売住宅でなら5,500万円くらいの予算感で十分購入できるかと思います。

建売住宅（土地建物セット）

建売業者は、土地を安く買っているからなのです。

分譲するために、常に土地を仕入れているからです。

大手仲介業者は売り物件が出ると、すぐに買ってくれる建売業者に情報を持っていきます。

仲介会社は、地主さんから土地を売りたいと相談された時に、エンドユーザーに建築条件無しの土地として時間をかけて販売活動するよりも、パワービルダーなど建売業者の土地情報を持って行った方が、簡単に土地が売れて、仲介手数料が入ります。

そうなんです。

建売業者が土地を買う場合は、エンドユーザーが土地を買う場合と違って、住宅ローンが通らずにキャンセルとなる心配もありません。
仲介業者としては手っ取り早いんです。

その代わり、エンドユーザーよりも建売業者の買取り価格は安いです。

さすがフジコさん鋭いですね。その通りです。

土地の買取り価格 相場の違い

例えば、エンドユーザーの価格相場が坪100万円の土地を面積30坪売却するのであれば･･･
100万円×30坪＝3,000万円
となります。

しかし建売業者であれば、2,600万円程度の価格で仕入れなければ、分譲事業として採算は合いません。そのため相場よりも割安な価格で土地を仕入れます。

それでも仲介業者が土地情報を建売業者に土地情報を持っていく理由は、すぐに買ってくれるからなんです。

おっしゃる通りです。

エンドユーザーが一括で購入できる予算感の広さの土地を売却するのであれば、時間をかけてでも仲介業者にはエンドユーザー向けに販売してもらった方が地主さんのメリットは大きいと思います。

しかし、200坪、300坪、場合によっては、それ以上の大きな面積となると話は別です。

仮に、坪単価100万円の土地を200坪売ろうとすると2億円。300坪であれば3億円の土地になってしまいます。
そうなると、購入できるエンドユーザーは一定の層に限られてしまいますので、購入希望者はなかなか現れません。

そうですよね。

しかし、大きな土地は建売住宅にすると、沢山の棟数を分譲できます。
そのため、資金力が豊富なパワービルダーは喜んで買取りします。

はい。
ただし買取り価格は安くなります。

敷地が大きすぎる土地になると、業者の買取価格は坪単価60万円～70万円くらいなるのが一般的です。（土地の形状によって異なります）

不動産価格は、需要と供給のバランスの問題です。土地が大きすぎると買い手が極端に少なくなりますので、総額が安くなってしまいます。

従って、敷地面積200坪であれば、1億2,000万円～1億4,000万円くらい。
300坪であれば、1億8,000万円～2億1,000万円くらいとなっていまいます。

仮に300坪をぶつ切りで30坪に分割すれば、10区画の現場となります。

10区画の分譲地例

2億1,000万円(購入価格) ÷ 10区画（分割）＝2,100万円（一区画辺りの価格）

そうですね。
ですが、10棟をぶつ切りできる好条件の現場なんて殆どありません。

建売住宅が安い理由として、
『パワービルダーは、建材、設備機器の仕入れ価格が異常に安い』
ことが挙げられます。

注文住宅になると、キッチン / 洗面台 / 浴室 / 室内ドア などは、建売住宅よりもワンランク上のものを使っています。そのため最終的に建物価格が高くなってしまいます。

しかし、それだけで1,000万円以上の価格差は生まれません。

飯田グループのような、年間に数万棟も新築しているパワービルダーは、建材や設備機器を安く仕入れるため、同じ商品をメーカーと大口の仕入れ契約をしています。
リクシルやYKKなどの玄関ドアは、親子の防火仕様になると定価で80万円くらいします。
システムバスルームなども、定価では100万円以上しますし、システムキッチンも定価では80万円近くします。
それを、工務店やハウスメーカーは定価の半額程度で仕入れて、自社の注文住宅に取り付けています。

しかし、大口で契約しているパワービルダーは、それよりも大幅に安く仕入れて建売住宅に設置して分譲しています。

このようにして、材料費を削って建築原価のコスト削減をはかっています。

また、リクシルなどの建材メーカーは、少しだけ機能を簡素化した廉価版のシステムキッチンやシステムバスルームなど、パワービルダー特別仕様を製造して、さらに安く建売業者に卸しています。

そうなんです。
しかし、パワービルダーが建築原価を安くできる理由は、これだけではないんですよ。

それは『工期が短く利益率が低い』からなんです。

住宅展示場にあるようなハウスメーカーの注文住宅では、お客様1人にかかる工期が（間取りの打ち合わせなども含めて引渡しまで）1年くらいかかります。

かかりますね。

しかし、建売住宅ではユーザーと間取りの打ち合わせする必要がありません。
そのため、パワービルダーは『土地を仕入れてから建物を完成させて完売するまでの事業を、半年以内に完了させる』ことを目標にしています。

工期が半分ということは、注文住宅では1年間に1回転しかできない資本を、パワービルダーの建売住宅では2回転できることになります。
すぐに売れるような人気がある立地となると、4ヶ月くらいで資金回収できることもあります。そうなると、1年間に資本を3回転させることができます。

1年間に資本を1回転しかできない注文住宅の工務店やハウスメーカーが存続するためには
『1人のお客様からの利益率を高くしなければ成り立たない』
と言えます。

パワービルダーのビジネスモデルは
『たくさん建ててコスト削減することにより成り立っている』
と言えます。

建売住宅が安い故のデメリットについても解説します。

パワービルダーの建売住宅は、ハウスメーカーの注文住宅と違いオーダーが一切できないことが多いです。
先程お話したとおり、パワービルダーのビジネスモデルで最も重要なことは、大量生産と工期短縮によるコスト削減です。 よって、工期が延びて資金回収が遅くなることを極端に嫌います。

そのため、建築途中であっても、仕様変更を受け付けないことが殆どです。

はい。
ただし、稀にですが、設備の仕様変更など、ユーザーの要望を受け付けてくれることもあります。

しかし、パワービルダーは、建材メーカーから決まった商品を年間契約して安く仕入れています。そのため、標準仕様と違う商品をオーダーした場合は、その商品は一般的な価格と同等レベルになり、標準仕様との差額が少なくなってしまうことも珍しくありません。

また、パワービルダーは、注文住宅のハウスメーカーと違って、ユーザーとの仕様打ち合わせに慣れていません。そのため、あまりユーザーが細かいオーダーをすると発注ミスをすることもありますので注意が必要です。

よって、建売住宅を購入するのであれば、トラブル防止のため、できるだけ標準仕様で購入した方が無難です。

もう1つ、パワービルダーは低価格を実現するために利益率が低いです。
それは、引渡し後のアフターサービスにかけるための十分な経費がその利益にのっていないからと言えます。そのため、注文住宅のハウスメーカーのような細やかなアフターサービスは期待できない。ということです。

建売住宅が安い理由についてまとめます。

• ・土地を安く仕入れている
• ・建材メーカーと大口契約をして安く仕入れている
• ・建売業者は注文住宅よりも工期が短く利益率が低い

このような理由から、建売住宅は、ユーザーが土地を購入して注文で新築するより 1,000万円以上安く購入できることになります。

それでは、いつものように 五･七･五 の標語にまとめてみます。

安いわけ
ちゃんと判れば
怖くない

建売住宅は、注文に比べて非常に安いです。
あまりにも安すぎると、逆に不安になりますので、安い理由を理解することが大切です。

我々ゼロシステムズが、工期が極端に短い物件を建物診断すると、引渡し後のトラブルの原因となり得るミス工事や、職人レベルでの手抜き工事を発見することがあります。
そのため、物件を契約する前には、専門家による住宅診断がとても大切であると言えます。