【住宅ローン】ネット銀行、住宅ローン実務の流れ！auじぶん銀行の手続きを間に合わせる方法

承知しました。

次のテーマは
『ネット銀行、住宅ローン実務の流れ！auじぶん銀行の手続きを早める方法』というお話です。

まずは「auじぶん銀行にしたいけど、他銀行を勧められている」と言うリスナーさんから質問をいただいているので、フジコさんご紹介お願いします。

ラジオネーム：H さん。
質問ありがとうございます。

飯田グループ系 / ケイアイスター不動産 は、契約から残金決済（引き渡し）までの手続きを、4週間以内に完了させるよう期限を決めています。

そのため、ネット銀行（auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、PayPay銀行、SBI新生銀行）は、のんびりしていると本審査が間に合わない場合があります。

そして、ネット銀行の契約では、以下の手続きを30日以内（4週間以内）で行わなければなりません。

契約してから事前審査をしていては、確実に30日以内では間に合いません。
そもそも新築の場合、事前審査で承認がおりていないと売主側は契約してくれません。そのため、契約前に事前承認を取得する必要があります。

購入する物件が決まっていなくても、住宅ローン事前審査は可能です。
事前審査の承認は早ければ即日、どんなに遅くても1週間以内に承認がおります。

ネット銀行でも、実店舗があるイオン銀行は比較的早いのでお奨めです。

30日以内に手続きを完了させるには、不動産売買契約書の締結後、速やか（翌日または翌々日くらい）に、住宅ローン本審査を申込みしなければなりません。
そのため、住宅ローン事前審査で事前承認がおりたら、本審査で必要になる所得証明などの必要書類を、ご自身で準備しておく必要があります。

本承認の取得まで、早くて1週間～混んでいると2週間くらいかかります。

本申込をする（4）ときは、
銀行側へ住宅ローン特約による解除の期限の日と残金決済の日を伝え「これに間に合うように審査をお願いします」と伝えます。
このようにお願いしておけば（確実ではありませんが）銀行側も期日に間に合うように調整して、審査してくれることが多いです。

無事に（5）本承認が下りたら、登記に必要となる、（6）住民票と印鑑証明書を取得します。
ネット銀行の場合は、事前に（7）指定の司法書士と面談します。

その時に、住民票と印鑑証明書を提出して、抵当権設定登記などの委任状に署名押印をします。

同じタイミングで（8）金消契約を行ないます。
金消契約とは、金銭消費貸借契約と言って、銀行とのお金の貸し借りの契約書（借用証書）を交わす手続きのことです。
実店舗がある銀行では、店舗に出向いて署名押印をしますが、ネット銀行は電子契約ですので、スマホで手続きできます。

金消契約のタイミングで、融資実行時どこの口座にいくら振込をするか等、振込先情報を登録します。

通常、金消契約をしてから、5営業以上の期間をおいて、融資実行となります。
※融資実行は、不動産業界では『残金決済』と言われています。

残金決済時には、

• ・売主にお金を支払う（振込む）作業
• ・登記の名義変更をする作業
• ・鍵を引渡してもらう作業

この３つを同時に行ないます。

そのため

• お金を払ったけど、鍵がもらえない。
• お金を払ったけど、登記の名義が変わらない。

などのトラブルを防げます。

実店舗がないネット銀行の場合、通常は売主側の事務所に集まります。
買主、売主、仲介業者に加えて、司法書士がその場に集まります。

売主は、司法書士に物件の権利証と売主の実印をついた委任状を預けます。
その書類があれば、間違いなく、売主から買主に所有権が移転できるようになります。

その段階で、司法書士は、ネット銀行指定の司法書士に「〇〇様の融資を実行してください」と電話をします。
するとネット銀行指定の司法書士がネット銀行に連絡をして、融資が実行されます。
融資実行とは、融資金が、お客様の口座に一度入金されるということです。

頭金の残りがある人は、事前にその口座に入れておけば、その段階で頭金＋融資金が合計されます。
入金されたと同時に、金消契約時に登録した振込先に、指定の金額が振り込まれるという仕組みです。

最後は電話1本で振込が完了することになります。
振込に要する時間は20分程度です。
その間に売主から物件の鍵や必要書類が受け渡されて、おおよそ50分くらいで残金決済は終了します。

どうしてもauじぶん銀行を使いたいのであれば、以下のように手続きを進めると良いでしょう。

• ・事前審査は、不動産売買契約に済ませておく。
• ・本契約をしたら、すぐに本審査を申込みできる体制を整えておく。
• ・本審査を申込みする際には、銀行にローン特約による解除期日と残金決済の期日を伝えて、間に合うようにお願いする。
• ・その後の手続きも速やかに行えば、auじぶん銀行でも30日以内に間に合うことがある。
• ・混雑具合によっては、間に合わない可能性もあるので、プランＢとして、みずほ銀行やイオン銀行などにも同時並行で申込みしておくと良い。

このようになります。

かなり忙しいですが、今回お話しした手続きの流れを理解して、準備しながら進めれば不可能ではありません。頑張ってください。