【火災保険の選び方！】水災リスク高いエリアは保険料大幅値上げ！住宅購入時の火災保険の選び方を解説！

はい！
今日はよろしくお願いいたします。

承知しました！

これよくある質問ですね。
分譲住宅と注文建築とで考え方は違うのですが、今回は分譲住宅の話でいきます。

まず、不動産売買契約書の建物金額＝保険金額と考えない方が良いです。

火災保険の考え方は『原状回復』なんです。

燃えてしまった建物と同じ建物をもう一回建てるのにいくらかかるのかで金額をつけるのが正しいんです。
分譲住宅の売買契約書に書かれている建物金額は、相当圧縮された金額なんです。

建替えは無理ですね。

保険的な観点からいきますと、保険を設計する際に、所在地、延床面積、建物構造、これで標準的な金額を保険会社から提示します。
多少の幅がありますので、その幅の範囲内で契約をするのが正しいルールとなっています。

『再調達価格』と言うのですが、100平米前後の木造住宅でしたら、大体2,000万ぐらい･･･それぐらい入っておけば再建築可能かと思います。

そうですね。
耐火基準などの性能が優れているので、建材の価格が高いんです。
シミュレーションしますと、大体H構造の1.5倍、同じ100平米だったら2,500万から3,000万ぐらい。
それぐらいで設定しておかないと再建築できないですよね。

準耐火だと45分耐火。そうなると建物価格は高くなります。
でも保険料率は安くなるので、単純に保険料が高くなる訳ではないです。

それは大きな誤解です。
耐震等級3っていうのは「高震度に耐えて倒壊しません」と、安全度はとても高いのですが、火災になるリスクは普通の木造住宅と一緒です。

火災保険からは、地震が原因の火災では、保険の支払いが一切されないんです。

事例で言うと、今年元旦に石川県 宇和島で地震による火災が起こりましたましたよね。
電気が原因と言われているのですが、1棟の家から出火されて、結果240棟が燃えています。

地震保険入っていない方は全くの泣き寝入りです。

地震保険は国の法律で制度化された保険商品で、ルールがあります。
『火災保険の50%が限度額』と言うルールになっています。

もともと地震保険の目的が建物とかの損害を復旧する事を目的とされていないんです。
『被災した時の経済的な支援の原資として受け取る』っていう性格のものなんです。
何も無いよりは、地震保険を準備しておく必要はあるかと。

そうですね。
津波による損害も、地震保険からのカバーになります。

承知しました。

火災保険と言っても、火災で役立つ事ってほぼ無いんです。

火災保険の補償の項目の中には、風災・雹災・水災、こういう自然災害も含まれており、この自然災害の多発が原因で、火災保険は赤字になってるんです。 もう8年ぐらい連続で赤字です。

そうすると、インフラ的な性格のある商品ですので、『健全に維持する為にどうしても値上げが必要になっている』と言う背景があります。

出典：損害保険料率算出機構 – 火災保険参考純率

一般的には今回の値上げ･･･10月の改訂では 13%ぐらいの値上げと言われています。

出典：保険相談サロン – 2024年10月火災保険値上げ！過去最大の引き上げ幅　水災リスクに応じた5段階の保険料に

田中先生、よく勉強されていらっしゃいますね。

火災保険の補償項目に水災の補償があります。
これが市町村別に一等地から五等地、つまり5段階に分けて『○○市だったら何等地』と言う風に、各社共通で設定されるようになりました。

出典：損害保険料率算出機構 – 火災保険参考純率_水災料率の細分化について

五等地が一番リスクが高いです。

おっしゃる通りです。

ハザードマップ通りに分ける方が合理的に正しく出来ると思うのですが、現状そこまで作り込まれていないですね。

その懸念はあるんですけど、これはイコールではないです。

考え方なんですけど･･･この近辺で言うと川口とか戸田などは、水災等地5ですよね。
じゃあ川口や戸田の物件は買わない方が良いか？って言うととそういう訳ではなくて、川口や戸田の中でも水災リスクが全然無いエリアがありますよね。

そこをきちんと選択していれば、市町村としての水災リスクが高くなってても、保険には水災の項目を入れなければ良い話です。

そうです。とても重要です。

これは、損害保険料率 算出機構のホームページ に有る『水災等地検索』で検索すると分かります。

今回いろいろ試算してきました。
某保険会社の商品なんですけど、木造30坪くらいで2,000万の建物の火災保険で設計をします。

火災保険契約する時は、水災だけではなくて他の補償も全部組み合わせますから、その前提でのお話です。

9月までは2,000万の建物新築ですと、1年間の保険料が23,920円です。
これが10月以降の契約となると、同じ物件でも水災等地5だと26,060円となり、値上げ率約9%。
水災等地4だと2.3%値上げです。

逆に、水災等地3になると値下げです。3.63％値下げです。

今回の改訂で値上げされたイメージがあるのですが、（水災補償を付けている物件でも）エリアによっては値下げになっている状況です。

今のお話はあくまでも新築の場合の話なんです。
これが新築ではない、築10年の同じ場所に建っている建物になると、また話は別なんですよ。

• ・水災等地5：保険料 約25%値上げ
• ・水災等地4：保険料 約20%値上げ

築年数によっても差が出てきている状況です。

そうなりますね。

面白いですよね！

そうですね。
洪水ハザードマップ（保険で言う水災）は、洪水だけじゃなく、外水氾濫・内水氾濫とか土砂災害のリスク等も含めて水災等地が設定されています。
そこが違いとなります。

その通りです。

水災は河川の決壊による水災だけではなくて、洪水、高潮であったり、土砂災害、あと最近関東で起こる内水氾濫ですよね。
これも水災で補償していきます。

下水管が処理しきれなくなっての道路冠水ですね。
これも、エリアによっては浸水リスクがあります。

そうです。
水災オプションの約款上、規定されているのは･･･

• ・床上浸水
• ・地盤面から45センチを超える浸水
• ・30%以上の損害が発生

このどちらかを満たせば保険は機能するんです。

そうです。
浸水すると跡が残りますので、基礎の付け根の部分（地面との境目）から機械的に測定して、保険対応するかしないか決まります。

下ります。

でも床まで至ってないので大きい損壊には繋がらないですね。

繰り返しなんですけど

• ・床上浸水
• ・地盤面から45センチを超える浸水
• ・30%以上の損害が発生

このどれかに当て嵌れば補償が受けられます。

30%以上の損害と言うのは、例えば建物契約2,000万円で火災保険を契約をしたら、結果的に600万円以上の損害が発生していれば、45センチとか地盤面と関係無く保険の支払いができるんです。

床下浸水で600万円の損害は難しいですが、例えばさっき言った土砂災害ですね。裏山が崩れて建物の一部が損壊発生した時などに、600万円以上の損害が出れば保険が下ります。

でも、損害が500万円じゃ保険が下りないんですよ。

入った方が良いです。
洪水のリスクが無くても、土砂災害の危険エリアでは、水災の補償を確保しておきたいですね。

地震保険の範疇になってきますので、火災保険から対応しません。

ざっくりですけれども･･･
約100平米、30坪の普通の木造住宅でしたら、だいたい2,000万円あれば再建築可能かと思っています。

そうですね。
建材の価格とかも高いので、約1.5倍ぐらいのコストがかかります。なので、大体100平米だと3,000万円ぐらいの設定をするのが望ましいかと。

いえ、そうとは言い切れません。
やはりハザードマップをきちんと確認して、水災等地1のエリアだったとしても、水災リスクがあれば補償は確保しておいた方が良いです。

ネット保険のメリットとしては、一般の代理店さんから入るより安い事ですよね。

専門家が仲介せずに、全部自己責任でやる事によって保険料が安くなります。

デメリットとしては、保険の請求に関しても全部自己責任となることです。

保険料が出るのか？出ないのか？と言う、前段階で相談したい事も自己責任で判断する事になります。

火災保険は、保険会社によって火災保険の部分の料率が違っていたり、補償の組み合わせに制限があったりします。
その為、いろんな保険会社を比較していただいて、自分に合った商品を選ぶ事が大切かと思います。

今どんどん変わってきてますので、比較した方が良いですね。

私は、田中先生のゼロシステムズで住宅を購入する人に向けて、火災保険などの無料コンサルティングサービスを行なっています。

そうですね。