2025年!不動産市場はどう変わる? 建売氷河期なのに値上り!?家を買えない30代ファミリー層が増加！

承知しました。

近年では、物件価格の高騰と金利上昇のダブルパンチで、非常に家が買い難くなってきました。
都心のマンションは、ペアローンのパワーカップルでも手が届かないくらいに値上りしています。

5億円、10億円の物件も出てきましたからね。

林檎さん、ご質問ありがとうございます。

5年前というと、2019年ころですよね。
確かにそのころは、練馬区あたりだと5,000万円くらいで新築一戸建てが買えました。

今では同じ練馬でも、場所によっては9,000万円くらいしますね。

この値上りは、練馬区に限ったことではありません。

同じように、板橋区や北区も値上がりしています。
近年では「ほぼ東京」と言われている、埼玉県の和光市や川口市でも同様に値上りしています。

最近はそのように言われています。

要因は大きく分けて5つあります。

• 1.超低金利政策
• 2.住宅需要の高まり
• 3.地価の値上り
• 4.建築費の高騰
• 5.マンション価格高騰

まず、1つ目が、住宅ローンの超低金利政策です。

金利が低いと、月々の返済も安くなりますので、価格が高い物件が買えるようになります。
高い物件を買える人が増えると価格も値上がりしていきます。

2つ目は、住宅需要の高まりです。

金利が低いと、家賃10万円払うくらいなら、住宅ローンでお金を借りて、10万円返済支払っている方がお得と考える人が増えます。
すると、家を買う人が増えていき、需要が増えると値段も上がります。

3つ目は、地価の値上りです。

コロナ禍明けにインバウンド需要が復活して、都内では宿泊施設が足りなくなり、ホテルの建設ラッシュが続いています。

そうですね。

駅から7分以内の土地が売りに出されると、ホテル用地としても需要があるので、購入者の競争が激化します。

上に延ばせるホテルやマンションと競合すると、戸建て分譲業者価格が高くなりすぎて手が出せなくなります。

戸建て業者は駅から離れた土地を仕入れるようになり、そこでも戸建て分譲業者同士で争奪戦になっていきます。
そうなると、そこで地価が高くなるという理屈なんです。

4つ目は、建築費の高騰です。

これは、建築資材や人件費の高騰が要因です。

2013年に日銀が景気対策のために導入した『大規模金融緩和』で、市場に大量のマネーが溢れました。
たくさんお金を刷って世の中に行き渡らせることで、景気をよくしようとしたのです。それは一定の成果はありました。

しかし2020年からの世界的なコロナ禍で、アメリカも同じように大規模金融緩和を行ないました。
世界中にお金が溢れ、インフレになりました。
世界中でお金の価値が薄まり、物の価格が値上りしていきました。

その結果、輸入に頼る日本は、建築資材の価格やエネルギー価格が高騰しています。
同時に、人口減少によって働き手が不足して人件費も高騰しているのです。

5つ目が、マンション価格の高騰です。

マンション価格高騰にも複数の理由があって

• ・建築費の高騰
• ・都心の地価高騰
• ・インバウンド需要

これらの理由により、都心の新築マンション価格が高騰しています。

新築マンションの価格が高騰すると、買えないユーザーは中古マンションを求めるようになります。
結果、中古マンション価格が高騰し、その結果、都内や『ほぼ東京エリア』の一戸建て需要も高まり値上りすします。

このように複合的な要因で、5年前と比べて大幅に値上りしているという状況です。

「持家は固定資産税や修繕費がかかるから賃貸の方がお得だ！」と言っている方もいますよね。

私は持家の方が得だと考えます。

私は持家ですし、個人的に収益物件を買って貸しています。
その経験からハッキリわかった事があります。

家賃には『大家さんにかかる必要経費が全て含まれている』という点です。

• ・固定資産税
• ・修繕費
• ・物件を購入したり、建てたりする時にかかる銀行融資の手数料や金利
• ・大家さんの利益

これらが全て含まれた金額を、家賃として賃貸ユーザーが支払っている事になります。

さらに、家賃が滞納されるリスクに関しても、ユーザー負担で保証会社に保証料を支払って貰うことで回避します。
そのためオーナー側にはリスクが無く、損をしないようにできています。
それが賃貸大家業のビジネスモデルなんです。

そうですね。

しかし、20代前半くらいの若い時期は、転職や転勤の可能性もあったりで住居が安定していません。
そのような人は買わずに賃貸の方が良い場合もあります。

住む場所が落ち着いたなら、絶対に持家の方が良いです。

賃貸の場合、家賃の中に金利や返済、大家業の利益も含まれています。

これは、実際に20年以上収益物件を運用して実感しました。
また、10年以上運用した収益物件を売却した際には、借入残高よりも高く売却できて、利益が出ました。

心配ですよね。
ですが、持家は自分自身を顧客にした大家業と言えます。

住宅ローンを組んで家を買う事は、自分自身を顧客とした大家業と同じです。
空室リスクはありません。
大家業の利益が含まれた家賃と違い、原価で住むことができるのです。

これが、私が持家の方がお得だと考える理由です。

結論から申し上げますと

• ・値上りするエリア
• ・現状維持のエリア
• ・値下りするエリア

この3つに分かれます。

今、地方都市や首都圏でも、駅から離れた郊外は住宅需要が低下して値下りしてきました。

そうなんです。
郊外では、建てれば売れるという時代ではなくなってきました。
そのような売れ残りの物件が多いエリアになると、値下りしています。

一言で言えば『郊外でも人気があるエリア』です。

例えば、都心から離れていても駅から近いエリア。
または、駅から遠くても買物施設が充実していて生活利便性が良いエリア。

など、需要があるエリアです。
そのようなエリアは、これから5年10年経っても価値が下がり難く、不動産としての価値が現状維持、または人口減少による需要の低下も緩やかでしょう。

買える買えないは別として、東京の都心3区(港区、千代田区、中央区)です。
その周辺は、今後も値上がりし続けるでしょう。

ただし、全ては需要と供給の問題です。
晴海フラッグのような、現時点で供給過剰なエリアは、一時的に下がる可能性はありますが、長い目で見ると価値は維持されるでしょう。

一戸建てエリアとしては、東京23区やその周辺ですね。
それでいて、マンションが分譲されるエリアと同等の利便性が高いエリアであれば、値上りするエリアと言えます。

価値が高く、値上がりしそうなエリアは、そもそも最初から価格が高いです。
都心のマンション価格を見るとわかります。

2025年以降は、今まで以上に値上りするエリア、現状維持のエリア、値下りするエリアの棲み分けがはっきりします。

現在、物価が高騰しています。

建築費については、一般財団法人 建設物価調査会で公表している、2024年10月の建築費指数を見てみると、
木造では前年同月比4.9％。
マンションのようなRCでは6.2％の上昇。

建築原価の前年同月比は、CPIの前年同月比と比較すると、常に、3％くらい高くキープしています。
仮に、今後物価上昇が落ち着いたとしても、建築原価は毎年 2～3％くらい値上りし続ける可能性があります。

そういう事です。
2～3年は下がらない。その先は･･･読めません。

結論から申し上げますと、ご予算の中でエリアを絞って、住みたい立地や環境、間取りなど、ご自身やご家族が住みたい物件を買うのが一番の幸せです。
その上で、価値が下がり難く、将来売却するとなった時に高く売れるエリアを選ぶと良いです。

そこで役に立つのが『みらい価値診断』です。

検討中の物件があるエリアの10年後の資産価値が、
下がるのか？
現状維持か？
上昇するのか？
その土地のポテンシャルを数値で判断できます。
ポイントが高い物件なら、2025年から10年後でも資産価値が下がり難い狙い目のエリアと言えます。