【囲い込みの実態】大手不動産仲介会社の闇！実際に電話してみた！物件売却時に不動産屋に騙されない注意点！

『囲い込み』とは

• ・売主から依頼を受けた不動産仲介会社が
• ・他の不動産仲介会社からの客付け行為を意図的に拒否して自社で買主を見つけることで
• ・売主と買主の双方から仲介手数料を得る『両手取引』を狙う行為

囲い込みをされると、物件の売却をしたい売主ユーザーが不利益を被ることになります。

そうですね。
そこで今回は、この囲い込み問題について詳しくお話していきます。

囲い込み被害者さん、ご質問ありがとうございます。

さて今回のご質問は、大手不動産仲介会社の囲い込みについてですね。
この話、不動産業界では昔からよくあることなんです。

大手不動産仲介会社は、物件をレインズに登録しても積極的に他社へ紹介しません。
『図面作成中』とか『1番手が検討中』などと言い訳をして、しばらくの間、囲い込むケースが多いです。

画像引用：レインズ

レインズの仕組み

そういうことです。

囲い込みが行われると、売主にとって大きなデメリットがあります。
具体的には、物件情報の露出が制限されるため、買主候補の件数が大幅に減ってしまいます。

レインズに登録した直後、本来であれば多くの不動産会社が物件情報を共有し、買主を探すはずです。
しかし、大手不動産仲介会社が「1番手がいる」と言い訳をして囲い込みをすると、他の不動産仲介会社はその物件を紹介できなります。
その結果、買主が見つかるまでの時間が長引くことになります。

大手不動産仲介会社は、専任を預かって、2～3か月経過しても売れない場合は、売主に値下げを提案してきます。

そうです。
囲い込みの事情を知らない売主は、「売れないならしょうがないか…」と値下げを受け入れて、そのまま販売活動を継続します。
このように囲い込みされると、結果的に売却価格が下がるリスクが高まります。

そうです。
専任業者が直接客付けをして『両手手数料』を狙うために行う『囲い込み』のせいで、売主にとって不利になってしまうわけです。

そうなんです。

今回はダイヤモンド不動産研究所が出している記事がとても良かったので、その記事を参考にお話ししていきます。

記事では、大手不動産仲介会社における『囲い込み』の実態と、それに関連する『両手取引比率』の高さが指摘されています。

こちらは公益財団法人不動産流通推進センターのデータを基に作成されており、取扱高順に掲載されています。

2024年3月期のデータによれば、主要な不動産仲介会社の『両手取引比率』は大手から中堅の不動産仲介会社31社のうち、14社で40%を超えていることが明らかになっています。

大手3社では、

• 住友不動産販売：52.63%
• 三井のリハウス：43.49%
• 東急リバブル：29.10%

そういうことです！

不動産売買における仲介手数料は、成約価格の3％＋6万円＋消費税と、宅地建物取引業法で定められています。

『手数料率』を見ると、3%を大きく超えています。
これは仲介手数料を、売り手からだけではなく買い手側からも得ていると考えることができます。

そうです。違法ではありません。

不動産仲介会社は売り手と買い手の両方の情報を持っています。
それぞれの希望条件が合った結果として取引が成立し、それをたまたま一つの不動産会社が仲介していた。
という場合なら問題はありません。

不動産仲介会社からすると、両手取引は手数料が2倍になる美味しい取引です。
両手取引にしたいと考える不動産仲介会社が多いのは当然です。

しかし、不動産仲介会社がレインズに登録された物件情報を見て専任業者に問い合わせをしても、無視をしたり、「もう一番手がいます」など、嘘をついて断ってくることがあります。
これは問題です。

そうなんですよ。
他の仲介業者からは、確認のしようがない方法で物件を囲い込みまれてしまいます。

このような囲い込みは当然、違法行為になります。
不動産仲介会社が自ら買い手を見つけるまで、ずっと囲い込み行為を続けることができてしまいます。

囲い込みされると、売り手は早期に物件が売れる機会を逃してしまいます。
売れない期間が続くと、更なる値下げを余儀なくされ、大きな損失につながります。

囲い込みは、他の仲介業者だけでなく、売却を依頼している売主自身も気がつき難い、難しい問題です。

そうなんです。

大手不動産仲介会社の囲い込みは実際どんな感じなのか？
実際に電話をしてみました。

昔からこの大手不動産仲介会社は、相手が同業者だとわかるとテンションが下がって態度が急変しまして･･･。
囲い込み中の物件は、こんな感じでガチャ切りします。

これが、両手手数料率40%以上の大手不動産仲介会社が、我々同業者がレインズを見て在庫確認をした時の電話対応です。

確かに気分悪いですよね。
30年くらい前から今に至るまで、大手の対応は変わらないです。

囲い込みの手口は主に4つです。

他社からの問い合わせを拒否するのは王道です。
他の仲介会社から「購入希望者がいる」との問い合わせがあっても「既にお話が入っていて売り止めです」などと偽って断ります。

不動産取引では、レインズに登録する事が義務となっていますが、一般媒介にすることで登録義務を無くし、自社だけで情報を抱え込む。

他社の顧客による内見を意図的に制限し、自社の顧客だけに内見を許可します。
他社経由で内見しようとしても「時間が合わない」など色々と言い訳をして、内見できないような工作します。

なんとか内覧に漕ぎ着けて、買い付けを提出しても「売主と連絡が付かない」と言われる。
買い付けを送っても、担当者から折り返しの連絡が一切い無い。
連絡が付いたと思えば「既に自社で客付けをして契約されています」というケースもあります。

それは次のトピックでお話ししますね。

囲い込みを見抜く方法として一番手っ取り早いのは、セカンドオピニオン的な不動産会社を使うことです。

例えば、私が電話をしたように、第三者の不動産会社にお願いして、レインズから専任の不動産会社に、その物件の在庫確認をしてもらうことです。

そういうことです。

他には、先程ご紹介した両手取引の比率を調べるのも一つの手段です。

ゼロシステムズの場合は、お客様から物件の売却を依頼されて、レインズに登録したら、完全に売主側のエージェントとなります。

そして、自ら客付けをしないようにしています。
ですので、ゼロシステムズの手数料率は 3％です。

レインズに登録することにより、他の複数の不動産会社がSUUMOなどのポータルサイトに無料で登録してくれるので、しっかり広告されることになります。

囲い込みをしている仲介会社は、他で客付けしされたくないので、許可しません。

デメリットもありません。
逆に、多くの仲介会社が客付けし易くなるので早期売却に繋がります。

もう一つ、売主側にとって大きなメリットがあります。
売主側のエージェントに徹することができるので、不利な条件の買付が入ったしても、売主の立場になって契約条件を交渉することができます。

そういうことです。
販売状況は売主と共有しているので、リアルタイムで問合せ状況や広告掲載情報なども把握できます。

2025年1月1日より、法律が改正されて囲い込み対する規制を強化されました。
しかし、未だに囲い込みは横行しています。

その通りですね！