【建売住宅】不動産業者は言わない！中古物件・リノベーション物件の欠陥事情！住宅診断で発覚した欠陥住宅！

田中： まずはこちらです。
2階の勾配天井の断熱材が完全に抜けています。

田中： そうです。
実際に赤外線診断するときには、測定面と並行、または、30度以内の角度で測ります。
ここでは分かりやすく斜めから撮影していますが、明らかに断熱材が抜けていることが分かります。

田中： それでは、次です。
こちらは築20年の中古一戸建てです。
こちらも天井の断熱材が完全に抜けています。

田中： 多いですね。
20年くらい前の一戸建ての多くは、断熱材の施工はいい加減です。

断熱材の施工不良が多いというより、築20年以上の物件ですと、殆どの物件が断熱不良と言ってもいいくらいです。

田中： はい。
天井だけでなく壁もです。

田中： 壁の中の断熱材がそっくりない物件です。
こちらは、築25年くらいでした。

田中： 20年くらい前は、今と違って消費者も施工する側も、断熱材についての意識が低くかったんです。
築20年以上の中古物件を赤外線診断すると、結構な確率で断熱不良を発見します。

田中： 以前、実験したことがあるのですが･･･

• 比較：築20年で断熱不良がある中古物件　と　新築でZEH相当（断熱等級5）の物件
• ・外気温35度の真夏
• ・エアコンで室内温度を25度まで下げた後でエアコンを切る
• ・1時間後の温度を変化を見る

上記で比較したところ･･･
断熱不良の中古物件は、すぐに室温が上昇し始めて、1時間後は 33℃でほぼ外気温と同じ。
断熱等級5の新築は、1時間後でも28度までしか上昇していませんでした。

田中： ありますね。
現代の新築の断熱性能が高いのは、断熱材と断熱性能が高いサッシのおかげです。
でも、高い建築費をかけて新築していますので、それくらい差がないと意味ないですよね。

田中： 私から言わせいただくと、リノベーション物件であっても、これに関しては話になりません。

田中： リノベーション物件と言っても、不動産業者が行なうリノベーションはキッチンやお風呂など内装を綺麗にした、見栄え重視な物ばかりなんですよ。

田中： こちらをご覧ください。
リノベーションでシステムバスルームに交換して、とても綺麗になっています。

田中： 浴室の天井点検口から覗いて見ると、こんな感じです。

田中： このお風呂は断熱材がほとんど無いので、冬場は非常に寒いと思います。
そして、防火のための石膏ボードが未施工ですので、火災のときには延焼が早いでしょう。

構造体に接合金物もありませんでした。

田中： 室内は綺麗にしていても、基礎はこんな感じでひび割れています。

田中： ひび割れの幅は1㎝を超えていて、そこから雨水も進入してしまいます。

田中： まとめるとこんな感じです。

• １.壁の断熱材がほとんどない→冬寒い→ヒートショックの原因
• ２.外壁の裏側に石膏ボードが施工されていない→火災の時に延焼しやすい
• ３.柱と梁などの接合部に接合金物が無い→地震に弱い
• ４.基礎コンクリートはひび割れている→地震に弱い/既に劣化が進行している

田中： リノベーション物件は見た目を綺麗に繕っているだけの物件が非常に多いので、注意が必要です。

田中： 次の画像です。
床下の木部の含水率が54％と、かなりの湿気を帯びていました。
『布基礎』で通気がかなり悪い状況です。

田中： 今の時期（6～7月）は15％～20％。
乾燥している冬場では10％未満くらいです。

田中： 築30年くらいの物件で『布基礎』なんです。
『布基礎』は床下がコンクリートでなく、地面の土がそのまま見える造りなんです。

田中： 布基礎だと、立地環境によっては床下に湿気が籠ってしまうんです。
例えば･･･近所に川がある。地盤が低いなど。です。

田中： こちらは、玄関付近の巾木などが見た目からしてブヨブヨしていたので、含水率を測ってみた際の写真です。

田中： とても高いです。

田中： 巾木の一部が外れて、中身を見ることができました。

田中： 中身はシロアリに喰われていたんです。

蟻道と言って、シロアリに喰われた痕をしっかり確認できました。
この外れた巾木は私が壊したのではなく、この物件のオーナー（売主）が、これを隠すために簡易的にくっ付けていたのです。

田中： 知らないふりをしている中古物件オーナーも時々いるんですよ。
ゼロシステムズのような住宅診断の専門家が内覧すると、すぐに見抜くから無駄なんですけどね。

田中： 買主に事実を正確にお伝えして、直すのに多大な費用がかかる物件であれば「買わない方が良いですよ」と提言します。

田中： もちろんです。
問題がある物件は契約しないということが、欠陥トラブルを防ぐ最も有効なトラブル回避方法です。

もしも無理に購入して、後から欠陥トラブルに発展してしまったら、解決するために多大な労力を割かなければなりません。
そうすると、ゼロシステムズとしても業務効率が落ちてしまうので、費用対効果を考えると問題ある物件は契約しない方が良いのです。

田中： そういうことです。

田中： 最後は欠陥住宅の定番、雨漏りです。

田中： 中古住宅では定番です。

今回ご紹介するのは、見た目では全然気が付かない雨漏りです。
↓こちら↓をご覧ください。

赤外線診断でサッシの上のカーテンボックス付近を見ているのですが、色が違うのが分かりますか？

田中： そうです。その部分だけ温度が低いんです。
そこで先程の含水率計の出番です。

天井のカーテンボックスの含水率は、なんと59％でした。

田中： そうなんです。目には見えないけど、雨漏りしているということです。

田中： そうです。
ゼロシステムズでは、内覧時や購入前に専門機器を活用した住宅診断を実施するので、欠陥住宅の購入を防ぐことができます。

田中： はい。
こちらをご覧ください。

田中： この上はバルコニーになっていて、そこの手摺りの接合部のビスが脳天打ちされていることが原因だと思われます。

田中： 写真のようにビス穴が真上を向いている打ち方のことです。
これは、雨水が侵入しやくすなります。

田中： これも築30年以上のリノベーション物件でした。

田中： 構造まで考えてリノベーションされている中古は殆ど無いので、気を付けないといけません。

田中： 物件の状況によって変わるので、一概に言えないですが･･･総合的なリノベーションになると、今は1,000万円以上はかかると思います。

田中： 住宅ローン控除や補助金などを考慮すると、あと200～300万円くらい安くないと、中古のお得感はないと思います。

田中： 最後に、これから中古物件を35年ローンを組んで買うという方に、住宅診断をする立場として１つアドバイスさせてください。

築30年の中古であっても、今の住宅ローン制度であれば35年ローンが組めます。
しかし、現時点で築30年となると、35年後は築65年の物件となってしまいます。

今、中古を買ってリフォームして住もうと考えている人は、そこを考えなければいけないということです。
その物件に35年ローンを組むとなると、現時点で耐震性能と劣化対策を考慮した修繕も含めてリフォームしなければ、返済終了まで家が持たない可能性が高いということです。

また、リフォームする前のベースとなる中古物件の状態が非常に重要になります。
最近は新築が高いのでリノベーション物件が注目されていますが、今回のご紹介したように表面を繕っただけの物件が非常に多い。
というか･･･殆どがそんな感じなので注意してください。