【住宅ローン】2026年 変動金利 上昇リスクと5年125%ルール

はい。よろしくお願いします。

最近、住宅ローン返済の長期化が話題になっていますよね。

例えば･･･

• 住宅ローン金利：1％
• 月々の返済：10万円
• 35年返済：借入可能額 約3,500万円
• 50年返済：借入可能額 約4,700万円
となります。

感覚的には『返済期間を延ばして月々の返済額を薄める』という感じですね。
注意点として･･･

• ・35年返済でも50年返済でも、完済時年齢は原則80歳。
• ・50年返済を利用できる人は、30歳以下の人。
ということになります。

そういうことです。
私は52歳だから、80-52＝28で、最長28年返済までしか組めないということです。

そうです。
住宅ローンを借りる際に、年齢（若さ）は大きな武器になるということです。
若いうちに住宅ローンを組むことにより、長期で住宅ローンを組めます。つまり物件の選択の幅が広がるということです。

何も考えず、無計画で住宅ローンを組むと、そうなってしまうかもしれません。

私たちの老後は、今よりも貰える年金が少ないと言われていますので、老後にかかる住まいの費用は切実ですよね。

なるほど。確かにそうですよね。

そこで検討するのは『繰上返済』ですよね。

よく、不動産会社の営業マンやFPの人は
「35年や50年など、長期でローンを組んでも、途中で繰上返済をすれば期間は短くなります」
という感じで、お話する人が多いです。
だけど住宅ローンの繰り上げ返済のルールについて、具体的に理解できる営業マンやFPの人って非常に少ないんです。

住宅ローンは、お金と年齢の時間軸のお話ですので、数字で理解しなければいけないのに、「何となく」の感覚で説明されて、理解した感じになっている人が多いんです。

そこで、変動金利の『5年 / 125％ルール』などの金利変動の仕組み。そして、繰上返済をすると返済期間や返済額にどのような影響があるか？
ということについて、今回ゼロシステムズで開発した【住宅ローン繰上返済シミュレータ】を使って解説します。

繰上返済シミュレータ入力画面

それは『5年 125％ルール』のことです。
『5年 125％ルール』とは･･･

• ・金利が上昇しても、返済額は返済開始日から5年ごとしか見直しされない
• ・5年以内に金利が急上昇して、5年目に見直しされる返済額は、それまでの返済額の 1.25倍までしか上昇させません

というルールなんです。

そういうことです。
だから変動金利といっても、返済額は5年間は変わらない。これを一般的に『5年 125％ルール』と呼んでいます。

はい。殆どの銀行に『5年125％ルール』があります。
ただし、ソニー銀行 / SBI新生銀行 / paypay銀行 などの、比較的新しくできたネット銀行系には、このルールがありません。

そんなことはありません。
『5年 125％ルール』は、あくまでも返済額を抑えるものであって、実際は利息の支払いが増えることになります。知らぬまにユーザー側の金利負担が増大することになっているのです。

そうなんです。
金利が急上昇したときには、返済額の上限を超える利息分は『未払い利息』として元金に繰り越されます。この未払い利息分を、最後にまとめて返済しなければならない可能性が生じるということです。

そういうことです。そこが変動金利の怖いところです。

とはいえ、未払い利息が発生する状況は、日本国内で異常事態的な金利上昇が起きた場合に限ったことですので、それほど心配しなくても大丈夫でしょう。
この未払い利息についても、シミュレータで再現してみますね。

5年ルールがあると、金利変動から返済額変動までのタイムラグ分の利息が余分にかかるということです。

そういうことです。

住宅ローンを組むうえで注意したいポイントとして、後から返済額を下げることはNGと言う事です。
早く完済したいからと、ボーナス払い や 高い返済額 でローンを組んでしまって、何らかの事情で返済が苦しくなってしまった時に、「返済が苦しいから月々の返済額を低くしてください」と、お願いすることは金融事故と同じような扱いになります。

ですので

• ・月々の支払は出来るだけ抑える
• ・家計に余力を残した状態でローンを組む
• ・余力は積立て貯蓄や積立て投資で運用して繰上返済をしていく

こうしていけば、リスクは少ないです。

そういうことです。
住宅ローンの返済は、積立貯蓄や積立て投資ができる余力を残しておかないと、繰上返済ができなくなります。

それを見極めるのに、この【繰上返済シミュレータ】が役に立ちます。
中島さんは、何歳までに住宅ローンを払い終えたいですか？

なるほど。
それならば、住宅ローン繰上返済用に毎月3万円を積立貯蓄してください。
その内の2.5万円は、半年に1回まとめて繰上返済。
残りの5千円は、最後にまとめて繰上返済する為に積立てし続ける。

はい。
月々2.5万円なら年間で30万円です。
半年に1回、定期的に15万円を繰り上げ返済。そして5千円を65歳まで積立投資にしてください。そうすれば150万円以上貯まります。

そこでシミュレーターの償還表 319回目の借入残高を見て下さい。

そうです。
319回目（2052年10月）に、定期的な繰上返済15万円に加えて、その150万円で繰上返済をすれば、残債が0円になります。

そういうことです。

良いような悪いような･･･ですけどね。ぜひ試してみてください。
それでは、今回は以上とさせていただきます。

ありがとうございました。