フラット35で住宅ローン審査を確実に通す方法
~契約前に本審査で本承認を取得~

こんにちは。
ゼロシステムズの田中勲です。
今回は、フラット35で住宅ローン審査を通す方法について解説していきます。



事前審査と本審査があります

フラット35Sの画像

本審査は『独立行政法人住宅金融支援機構』が行なう

フラット35も、他の金融機関の住宅ローン審査と同様に、事前審査と本審査があります。
フラット35の本審査は、『独立行政法人住宅金融支援機構』が行ないます。

事前審査は『代理店の金融機関』が行なう

事前審査は『独立行政法人住宅金融支援機構』の審査基準に準拠して、基本的にフラット35取扱い窓口である代理店の金融機関が行ないます。


『仮承認』を取得できれば『承認』されるのが一般的

フラット35の場合も、民間の金融機関の住宅ローン審査と同様に、事前審査で『仮承認』を取得する事が出来れば、通常は、その後の本審査でも『承認』を取得できるのが一般的です。

本審査で時間がかかるケース

しかし、『確定申告をしている個人事業主』や『返済比率に余裕がない顧客』などの場合では、独立行政法人住宅金融支援機構の本審査の段階となってから、収入や所得のエビデンスなど、追加書類を求められるなど本審査で時間がかかるケースもあります。

また、その結果、事前審査で仮承認を取得できたにも関わらず、本審査で『否決』となるケースも稀にありますので注意が必要です。


『独立行政法人住宅金融支援機構』が事前審査を行なう場合

フラット35の事前審査は、基本的に、取扱い窓口である代理店の金融機関が行ないます。
しかし、『独立行政法人住宅金融支援機構』 が事前審査を行なうも場合もあります。

個人事業主や会社経営者などの場合

個人事業主や会社経営者などの場合は、独立行政法人住宅金融支援機構が行なう事前審査で仮承認を得た方が、本審査で否決になる可能性が低いと言えます。

しかし、独立行政法人住宅金融支援機構が行なう事前審査では、『仮承認』や『否決』でもない『留保』という結果が出る事があります。
これは、『本審査をしなければ、独立行政法人住宅金融支援機構としての審査結果を出せない。』という、曖昧な回答となります。

この『留保』となった場合は、一般的に、『不動産売買契約書や請負契約書を締結してから、本審査を申込しなければ、住宅ローン審査の最終的な結論が判断できない。』とされています。


フラット35の住宅ローン審査 -もう一つの方法-

契約書の締結前に本審査の申込をする

本来であれば、本審査は、不動産売買契約書や請負契約書を締結しなければ、申込みをする事が出来ません。

しかし、フラット35の住宅ローン審査では、不動産売買契約書や請負契約書を締結していなくても、『後から契約書の写しを提出する。』という念書の書類を本審査の段階で提出する事により、不動産売買契約書や請負契約書を締結する前の段階であっても、本審査の申込をする事ができます。

ここで承認されれば、予め『本承認』を取得する事が出来ます。

従って、個人事業主や返済比率に余裕がない、個人信用情報に心当たりがあるような住宅ローン審査では、契約する前に本審査で本承認を取得しておく事により、契約後に住宅ローン審査で『否決』になってしまうというリスクを回避する事が出来ます。

審査待ちの間に物件が売れてしまった場合

ただし、本審査は、事前審査に比べて時間がかかりますので、本審査で承認を得たにも関わらず、その間に物件が他に売れてしまう事もあります。

その場合は、類似の物件であれば、『独立行政法人住宅金融支援機構』に物件変更の手続きをする事で、簡単な審査で既に取得した本承認を引き継ぐ事が出来ます。

従って、個人事業主や返済比率に余裕がない、個人信用情報に心当たりがあるような場合は、早い段階で住宅ローン審査について話し合い、余裕を持ったスケジュールで先行して本審査を申込することが、効率の良い購入プロセスと言えます。


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