【住宅ローン】事前審査は通ったのに本審査で落ちた！
auじぶん銀行やPayPay銀行の有利な優遇金利で住宅ローン審査を通すコツ

本日は

• 『住宅ローン審査落ちを防ぐポイント』
• 『少しでも有利な優遇金利を受けるコツ』

についてお話させていただきます｡

それでは､フジコさん｡
リスナーさんから､住宅ローン審査についてのご質問を頂いているのでご紹介をお願いします｡

ラジオネーム『サンタ』さん
ご質問ありがとう御座います｡

『事前審査OKで､本審査ではダメだった。』
ということは､auじぶん銀行やPayPay銀行などのネット銀行系では結構ある事なんですよ｡

ネット銀行のWEB上から申込みをする事前審査では､申込者の内容をAIが機械的に判断します。
そのため､審査基準を満たしてさえいれば､仮承認を得ることが出来ます｡

しかし

• ・返済比率が審査基準ギリギリの人
• ・転職直後で勤続年数が短い人
• ・物件価格100％以上の借入れ(要するに頭金が無くて諸費用を上乗せした借入れ)をしたい人

は『事前審査で通っても本審査で落とされる。』ということは､結構あります｡

一方で、
都市銀行や地方銀行などの対面による審査では､事前審査であっても本審査に近い方法で審査します。

そのため､
『事前審査で通ったのに本審査で落とされる。』
ということは､まずありません｡

以前からお話しているように､住宅ローンは､金利が低ければ低いほど､審査が厳しくなります｡

住宅ローン審査のヒエラルキー

従って､金利が最も低いauじぶん銀行やPayPay銀行などのネット銀行は､審査が厳しいです｡
この2行は､審査基準ギリギリな要件が複数あると本審査でバッサリ落とされる傾向にあります｡

同じ､0.3％台の低金利でも､

住信SBIネット銀行の対面型であれば､担当者に相談をしながら申込みできます。
上記の2行に比べると審査が通りやすいのでお奨めです｡

ご質問者様は飯田グループの新築を購入するとのことですので､みずほ銀行をお勧めします。

飯田グループとみずほ銀行の提携

飯田グループは､みずほ銀行と提携しています。
ですので､0.375％の最優遇金利を獲得し易いです｡

銀行は､ユーザーの属性をスコア化して審査します｡
属性とは､下記の1～5の内容になります｡

1. 年収に対しての返済比率
2. 個人信用情報
3. 雇用形態
4. 勤務先の信用
5. 勤続年数

事前審査では､これらの内容についてを審査します｡

本審査では､上記に加えて

• ・物件の担保評価
• ・健康状態(団信の告知事項)

についても審査されます｡

上記の1～5の内容が良いユーザーの事を銀行の審査では『属性が良い』と表現します｡

逆に､内容が良くないと『属性が悪い』と表現されます｡

金利が低いネット銀行などでは､この『属性が悪い』に該当する項目があると､事前審査や本審査で否決や減額になりやすいです｡

確かに通り難いです｡
ただ､絶対に通らないというわけではありません｡

勤務先の規模が小さくても､返済比率に余裕があれば､ネット銀行でも審査が通る可能性は十分にあります｡

しかし､ 『勤務先の規模が小さくて､頭金0円で､住宅ローンに諸費用分も上乗せして借りたい。』
というユーザーとなると､かなり審査が厳しくなります｡

返済比率の審査基準や､最低勤続年数､産休育休の取扱い基準など､住宅ローン審査基準は､各銀行によって異なります｡

• みずほ銀行
• 最低勤続年数：原則3か月以上
• 審査金利：3.5％
• 返済比率の上限：40％未満

• 三菱UFJ銀行
• 最低勤続年数：原則3年以上
• 審査金利：3.1％
• 返済比率の上限：35％未満

このように､銀行によって審査基準が少しずつ異なります｡

先程お話した『属性が良い』という項目に全て該当するユーザーであれば､どこの銀行であっても､審査は通るかもしれません。

しかし､先程の『属性が悪い』という項目に一つでも該当すると､金利が低いネット銀行や､メガバンクの最優遇金利では､審査が通らなくなる可能性があります｡

『住宅ローン審査シミュレーション』では､この銀行ごとに異なる審査基準をスコア化しています。
該当項目をチェックするだけで､どこの銀行なら審査が通りやすいかが簡単にわかります｡

ここからは､このシミュレータを使って解説していきます｡

セルフチェックに入力

例として

• ・年収：400万円
• ・借入希望額：3,000万円
• ・チェック項目：無し

で計算してみます｡

これは､返済比率的には､審査基準ギリギリの借入れになります｡
チェック項目は何もナシで審査シミュレーションをしてみます｡

そうすると

セルフチェック結果1

• ・イオン銀行：87％
• ・みずほ銀行：83％
• ・その他の銀行：79％以下

という結果となりました｡

80％以上～90％未満では『承認』又は『減額』になる可能性がある｡
79％以下では『減額』又は『否決』になる可能性が高いという結果となります｡
という意味です｡

これは､審査金利と上限返済比率の基準が各銀行で異なるため､このように審査基準ギリギリなときは､銀行によって審査結果に違いが出てきます｡

次に

セルフチェックに入力2

• ・年収：800万円
• ・借入希望額：5,000万円
• ・チェック項目：無し

で審査シミュレーションしてみます｡

結果

セルフチェック結果2

• ・みずほ銀行､三菱UFJ銀行､新生銀行､イオン銀行：90％
• ・その他の銀行：80％以上

となり､審査が通る可能性が十分にあります｡

• ・年収：800万円
• ・借入希望額：5,000万円

セルフチェックに入力3

ここまでは先程と同じ条件ですが

• ・『物件価格に諸費用も上乗せして借入をしたい』
• ・『勤続1年未満』

という前提でチェックを入れて､シミュレーションしてみます｡

すると､

セルフチェック結果3

• ・みずほ銀行：83％
• ・イオン銀行：81％
• ・他の銀行：80％未満

となってしまいました。

銀行は､融資する物件に､必ず抵当権を設定して住宅ローンを貸し出します｡
要するに､物件を担保にとるという事です｡

しかし､物件価格に諸費用も上乗せした住宅ローンとなると､物件の担保評価以上の融資をすることになります。
担保評価以上の融資をする場合は､デフォルトのリスクを考慮して､貸出金利を上乗せすることもあります｡
そのため銀行は､一層ユーザーの属性を重視した審査になります｡

転職直後の人や勤務先の規模が小さい会社の人は､借入額を物件価格以内に抑えた方がスムーズに審査が通りやすいと言えます｡

『物件価格に諸費用も上乗せして借入をしたい』というチェックを外して

セルフチェックに入力4

シミュレーションすると

セルフチェック結果4

• ・みずほ銀行：86％
• ・イオン銀行：84％
• ・住信SBIネット銀行：82％

となり､審査が通る可能性がある銀行が増えます｡

物件価格5,000万円となると､仲介手数料は170万円以上になります｡

不動産会社によっては､仲介手数料以外にローン代行手数料10万円を取る会社もあります｡
これらを節約することにより､物件購入時の諸費用を180万円減らすことが出来ます｡

この節約分を頭金に回す事により

1. 借入額を物件価格以内に抑える事が出来る。
2. スムーズに審査が通りやすくなる。
3. 有利な優遇金利を受けやすくなる。

というメリットが生まれます｡

住宅は一生で最も高価な買物であり､住宅ローン返済は長期にわたります｡
住宅ローンの選び方によっては､生涯で数百万円も損をすることがあります｡

そこで大切なのは､諸費用の節約と住宅ローンの比較になります｡

『仲介手数料無料ゼロシステムズ』
『住宅ローン審査シミュレーション』

塩澤先生の住宅ローン比較サービス『モゲチェック』

これらを利用することにより､諸費用の節約とお得な住宅ローン選びを実現することが出来ます｡

前半は以上となります｡