住宅ローン事前審査のタイミングと必要書類

【住宅ローン】事前審査に落ちないための注意点

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事前審査のタイミングと注意点

新築(建売住宅)の購入を検討している方に向けて､
・住宅ローン事前審査をするベストなタイミングと注意点
・審査に必要となる書類
についてご説明させて頂きます｡

住宅ローン審査の流れ

本審査の前に､事前審査で『仮承認』を得る

■事前審査とは

住宅ローン事前審査とは､ご自身が住宅ローン審査に通るか否かを判断するために､不動産売買契約を締結する前に行う住宅ローン審査のことです｡

■本審査とは

住宅ローン本審査とは､既に事前審査で仮承認を得たあとに､不動産売買契約を締結した後に行う住宅ローン審査のことです｡

事前審査は契約前に行なう

仮承認を取得していないと物件を抑えてもらえない

近年では､買主が住宅ローン事前審査で仮承認を取得していなければ､売主は物件を契約しません｡
そのため､買主は､契約する前に仮承認を取得する必要があります｡

買主が物件の購入を決断して､売主側に不動産購入申込書(買付証明書)を提出しても､仮承認を取得していなければ､物件を抑えて(売止め)もらうことすら出来ませんので注意が必要です｡

契約前に予め仮承認を取得する

物件の購入を決めて､不動産購入申込書を提出するタイミングで､住宅ローン事前審査を行なっても決して遅くありません｡
しかし､予め仮承認を取得しておくことにより､他に物件が売れてしまうリスクを下げることができます｡

住まい探しをはじめたら､少し早めの段階で､一度､事前審査を行なっておくと良いでしょう｡

審査は違う物件でも可能

購入しようとする物件が決まっていなくても､購入する予定ではない物件で住宅ローンの事前審査をすることができます｡
違う物件で審査を行ない､予め仮承認を取得しておくことにより､実際に購入する物件を決めた時に､同等予算の物件であれば､その仮承認を引き継ぐことができます｡

都市銀行の事前審査なら確実

都市銀行で行なう住宅ローン事前審査で仮承認を取得できれば､本審査で否決されることはまずありません｡
従って､住信SBIネット銀行やauじぶん銀行などのネット銀行系の住宅ローンを利用したい場合は､事前審査だけは､みずほ銀行などの都市銀行で行なっておくと良いでしょう｡

受験に例えると､第一志望は､住信SBIネット銀行､滑り止めとして第二志望をみずほ銀行にして仮承認を取得しておくことにより､お話をスムーズに進めることができます｡

WEB上の仮審査や仮申込は､事前審査ではない

住信SBIネット銀行などのWEB上で簡易的にできる住宅ローン『仮審査』は､一般の金融機関の『事前審査』とは異なります｡

WEB上で簡易的に出来る仮審査は､住宅ローン審査で最も重視するべき個人信用情報を確認していないことが多いので注意が必要です｡

既存借入や過去に延滞履歴がある方は､WEB上で仮承認を得られたとしても本審査で否決になる可能性があります｡
そのため､不動産業界では､住信SBIネット銀行などWEB上の簡易的な審査で仮承認を得ていたとしても､ほとんどの売主は物件を契約しませんので注意が必要です｡

WEB上の簡易的な審査は注意が必要です

『事前審査に通っておきながら本審査で落ちる』ことがある↓

住宅ローン事前審査に通ったのに本審査で落ちる理由

審査にかかる日数

申し込みの方法で審査にかかる日数が変わります

◆銀行窓口に事前申込みする場合

銀行窓口に出向いて申込みをした場合､窓口で書類をチェックした後に社内メール便で審査部署に書類が送られて事前審査を行なう流れですので､仮承認の取得まで通常7日間前後かかります｡

◆ネット銀行に事前申込みする場合

ネット銀行の場合､基本的に書類のやりとりは郵送ですので､仮承認の取得まで通常7日間前後かかります｡
ただし､auじぶん銀行の場合は､書類を撮影またはスキャンをしてWEB上で送信できます。
早いときは､3～4日で審査が下りることがあります。

◆住宅ローンセンターに持ち込む

不動産会社経由で銀行の住宅ローンセンターに直接書類を持ち込むと､最短1～3日で仮承認を取得できます｡
例えば､『みずほ銀行住宅ローンコンサルティングスクウェア』(一般的にローンセンターと呼ばれています)に直接持込むと1日～3日で仮承認を取得できます｡
※ただし､勤続年数2年未満､個人事業主や会社役員､返済比率が審査基準ギリギリや既存借入などがある人では､どこの金融機関でも､通常よりも時間がかかり(1週間前後)ますので注意が必要です｡

コロナ禍では在籍確認などにも注意が必要です↓

コロナ禍の住宅ローン審査事情 ～ 在籍確認の問題と､ネット銀行系の本審査承認までの日数

不動産会社に任せる場合の注意点

住宅ローン事前審査は､本人が直筆で記入して申込みすることが原則です｡
金融機関の窓口やWEB上で申込して書類を郵送する手続きで審査を行なうことが出来ます｡

しかし､どこの金融機関に申込すべきかなどは悩むところだと思います｡
そこで信頼できる不動産会社があれば､その不動産会社にお願いすることも一つの手段です｡

しかし､現地販売会やオープンハウスで初対面の営業マンなどに安易に依頼したことにより､
『個人情報が不動産会社だけでなく売主に流出していた｡』
『営業マンが勝手に代筆して､複数の金融機関に事前審査を申込みしていた｡』
という､トラブルの相談を受けたことがあります。

審査の情報は､個人情報の塊ですので､注意が必要です｡

安易に依頼せず､信頼できる方にお願いしましょう

住宅ローン事前審査に費用はかからない

通常､金融機関や不動産会社で事前審査を行なうにあたり､費用は一切かかりません｡

しかし､多くの不動産会社では､契約した後に不動産会社経由で住宅ローンを申込した場合､『ローン代行手数料』のような名目で10万円(別途消費税)の手数料を諸費用に上乗せしていることが多いので注意が必要です｡

何百万もかかる諸費用のうちの10万円だと､気づかないかもしれません。
そういう名目でこっそり乗っけてくる業者もありますので､気をつけましょう。

ゼロシステムズでは､このような手数料もいただきませんのでご安心ください｡

審査で必要になる書類を準備しておく

住宅ローン事前審査に必要な書類について

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あらかじめ必要書類を用意しておくことで､事前審査をスムーズに進めることができます｡
ここからは､住宅ローン事前審査で必要になる書類について解説いたします｡

お客様の状況より必要書類が異なります

住宅ローン事前審査では､源泉徴収票､運転免許証､健康保険証などの書類のコピーが必要になります｡
ただし､会社員･自営業･勤続年数･産休育休中など､お客様の状況より必要書類が異なります｡

以下で､それぞれの場合の必要書類とポイントを説明します｡

会社員(勤続2年以上)の人の場合

会社員(勤続2年以上)の必要書類

勤続年数2年以上であれば必要書類が少なくて済みます｡

• 1.源泉徴収票
  　※事前審査申込月が1月～4月までは一昨年のもの､5月～12月までは昨年のものが必要になります｡
• 2.健康保険証
• 3.顔写真つきの身分証明書
  　※運転免許証､パスポート､マイナンバーカードなど､いずれか1つ

勤続年数が長い人､2年以上勤めてる人なら､源泉徴収票は前年度の源泉徴収票で足りるかと思います｡

会社員(勤続2年未満)の人の場合

会社員(勤続2年未満)の必要書類

勤続年数2年未満の場合､金融機関から求められる書類が増えます｡

• 1.源泉徴収票
  　※過去2年分の源泉徴収票が必要になります｡
2.過去3ヶ月分の給与明細書
　※金融機関によっては過去1年分を求められる事もあります｡
• 3.健康保険証
• 4.顔写真つきの身分証明書
  　※運転免許証､パスポート､マイナンバーカードなど､いずれか1つ

・ちゃんと給料もらっているか？
・平均お給料を見て､それを12倍して年収どれぐらいだな？
と､このように見られます｡
給与明細書が無い人は､現時点で再発行してもらう必要があります。

会社員(産休育休中)の人の場合

会社員(産休/育休中)の必要書類

金融機関により返済原資や復職を証明する書類を求められます｡

• 1.源泉徴収票
  　※過去2年分の源泉徴収票を求められることが多いです｡
• 2.給与明細書
  　※休業期間中に給与が支払われている証明として求められることが多いです｡
• 3.休業期間中の返済原資の証明
  　※預金通帳のコピーなどを返済原資の証明として求められることがあります｡
• 4.健康保険証
• 5.顔写真つきの身分証明書
  　※運転免許証､パスポート､マイナンバーカードなど､いずれか1つ

会社員で育休/産休をとってる人って､結構多いですよね。

育休中でも､源泉徴収票は必要です。
「育休の期間中に給料が支払われてる場合は､その証明として給与明細を出してください。」
「育休が終わったら復帰するという証明書を会社から出してください。」
と言われることがあります。

育休期間中に住宅ローンが開始されると、収入がないのに返済をしなければいけなくなります。
その返済ができるという返済原資（預貯金の通帳のコピーなど）の提出を求められます。
育休期間中の人はちょっとご注意ください。

会社役員の人の場合

会社役員の必要書類

会社員でも代表者が親族の場合､会社役員として扱われることがあります｡

• 1.源泉徴収票
  　※個人の所得を確認するために源泉徴収票も必要になります｡
• 2.過去3期分の決算書
  　※状況により直近月の試算表を求められることがあります｡
• 3.会社謄本
  　※会社謄本以外にも会社案内などのパンフレットを求められることがあります｡
• 4.健康保険証
• 5.顔写真つきの身分証明書
  　※運転免許証､パスポート､マイナンバーカードなど､いずれか1つ

会社役員の人。
この人たちは結構面倒ですね。

• ・会社役員であっても源泉徴収票は出す
• ・会社全体で見られるので､過去3期分の決算書
  　※分厚くなります
• ・会社謄本
• ・健康保険証と顔写真

いろいろかかります。

自営業(個人事業主)の人の場合

自営業/個人事業主の必要書類

確定申告書では収入でなく所得の金額で返済比率を計算します｡

• 1.過去3年分の確定申告書
  　※確定申告書以外にも売上を確認するために預金通帳の写しを求められることがあります｡
• 2.健康保険証
• 3.顔写真つきの身分証明書
  　※運転免許証､パスポート､マイナンバーカードなど､いずれか1つ

もう一つ大変なのが個人事業主/自営業の人です。

• ・過去3年分の確定申告の控え
• ・健康保険証
• ・顔写真付きの身分証明書
• ・通帳のコピーなど

根掘り葉掘り調べられます。
個人事業主とか会社役員の人は、家を買うときには住宅ローンが通るか事前審査をやっておく必要があります。
個人事業主/会社役員の人は､ネット銀行は､ほぼ諦めですね･･･。
都市銀行もしくは取引先の金融機関申し込んだら良いでしょう。

以上の書類は､一般的な金融機関で住宅ローン事前審査を申込する場合の一例です｡
フラット35やネット銀行などでは､必要書類が異なることがあります｡

まとめ

まずは住宅ローンの仮承認を取得しましょう

購入したい新築分譲住宅を決めて､不動産購入申込書を提出するタイミングで､住宅ローン事前審査を行なっても決して遅くありません｡
しかし､住宅ローン事前審査の結果を待っている間に､その物件が他の方に買われてしまう事があります｡

そのような事態は､あらかじめ住宅ローン審査を受けて仮承認を取得しておくことで､以後の手続きがスムーズになり､避けることができます｡

また､申し込み方法で審査にかかる日数が変わりますし､ご自身の状況により必要となる書類も変わります｡
『新築分譲住宅を購入する』と決めた時点で､まずは必要種類を集めるなど､住宅ローン審査の仮承認を取得する準備にとりかかると良いでしょう｡

仮承認は､あらかじめ早めにしておいた方が良い｡

審査のタイミング次第で以後の手続きがスムーズになります

【住宅ローン】事前審査に落ちないための注意点