新築の建売住宅の耐震診断について解説

後半は
『新築一戸建ての耐震診断』
についてお話をしていきます｡

まずは､リスナーさんからご質問をいただいていますので､フジコさん､紹介お願いします｡

ラジオネーム：五味助さん｡
ご質問ありがとうございます｡

そういうことです｡
前半で説明した､耐震セルフチェックくらいしか方法はないですね｡

私が家を買う立場だったら､『どれくらい地震に強いのか？』などは､具体的に数値で知りたいです｡

しかし､
一般的な不動産会社の営業マンだったら､ユーザーから
「この物件は､地震は大丈夫ですか？」
と質問された場合､
「建築基準法どおり施工されていますので大丈夫です｡」と回答する人が多いかと思います｡

ただ､具体的に､その物件の購入を検討しているユーザーは､そのような答えを求めているのではないと思います｡

このような質問をするユーザーの真意は

『設計上や施工上の問題で耐震性能は劣ってることはないですか？』
『手抜き工事されていたり欠陥住宅ではないですか？』
ということを直接的に聞き難いから

『耐震は大丈夫ですか？』
と質問しているのだと私は考えます｡

そのため､ゼロシステムズの仲介を利用して購入されるユーザーの新築は､住宅診断だけでなく､一般診断法による耐震診断も同時に行います｡

『一般診断法による耐震診断』では､日本建築防災協会 の耐震診断のソフトウェアを使用します｡

一般診断法による耐震診断では､各階､各方向の壁量を調べます｡

間取りを耐震診断のマス目に書き込みます｡
窓などの開口部がない耐力上重要な壁を､耐震診断のフォーマットに書き込んでいきます｡

次に､マス目ごとの壁に､W1､W2､W3というように､番号を割り振ります｡
同時に､間取りの横軸(X軸)と縦軸(Y軸)に2本ずつ点線をひきます｡

これを4分割法といいます｡

図の右下の領域凡例を観て頂くとわかりやすいですが､

・領域aと領域b､領域イと領域ロ
・横軸と縦軸の壁量
を比べて､壁量バランスを調べるということです｡

壁量バランスでは､全ての壁を数値化します｡

例えば､W5の壁を見てみます｡

W5の壁は､壁強さ倍率7.8kN/mとなってます｡
この数値が大きければ大きいほど地震に強い壁となります｡

それでは､このW5の壁の7.8kN/mという数値は､どこからきているかというと･･･
これは､この壁を構成している建材(材料)ごとに数値が決まっています｡

右側を見ると
・外面：6.6
・芯：0
・外面1.2
となっています｡

今回の事例では､外面(外壁)は､サイディングボード＋構造用面材ですので､その数値は6.6kN/mとなります｡

壁の中に筋交いなど補強材が入っていれば､芯の部分の数値にプラスアルファされます。
ですが､このW5の壁には､何もないため0です｡

そして､室内側の外面は､石膏ボードがあるので､1.2kN/mとなります｡
※この事例は古いバージョンのプログラムですので石膏ボード1.2kN/mでした。最新バージョンでは数値か改正されて1.1kN/mとなりました｡

この6.6kN/m＋0kN/m＋1.2kN/mを合計して､7.8kN/mとなります｡
石膏ボードのビスピッチの手抜き工事があると､この耐震診断で､石膏ボード張りの外面1.2kN/mが加算できなくなるので数値が下がることになります｡

その通りです｡

そのため､ゼロシステムズの住宅診断では､完成物件であってもクロスの下の石膏ボードビスピッチに手抜きがないかを､金属探知機やネオジウムマグネットを使って細かくチェックしているんです｡

そういうことです｡
耐震診断は､少し地道な作業ですが､全ての壁をチェックします｡

そうですね｡
うちの優秀な専門家スタッフが毎回この耐震診断をしています｡
ここまでは人力の作業になります｡

全ての壁をチェックしたら､後はプログラムが自動的に計算してくれます｡

一般診断法による耐震診断の結果の見方を説明します｡

1階のX軸とY軸の必要耐力(Qr)は､各軸ともに49.93となっています｡
この数値であれば､建築基準法ピッタリギリギリの数値となります｡

X軸とY軸で同じというのは､建物を上から見て､正方形ということです。
つまり、正方形が一番壁量バランスが良く､耐震性が高い。ということになります。

次に､その左隣の建物保有耐力を見ます｡

1階のX軸は､116.41､Y軸は､96.48です｡
必要耐力に比べて､この事例では､保有耐力の数値が大きいことがわかります｡
例えば､1階のY軸は､必要耐力49.93に対して､96.48ですので､一番右側を見ると､1.93倍になっています｡

2階､3階に行くに従って､荷重(重さ)がかかってこないので､必要耐力が小さくなり､この何倍という数値が大きくなります｡
耐震診断では､この何倍という数値が､耐震評点という点数になります｡

従って､1階のY軸の耐震評点は､1.93点､X軸は2.33点､3階のX軸は､5.84点と各階各軸でバラバラです｡

それでは､建物全体の数値は何点か？

これは､平均値にするのではなく､単純に一番小さな数値を採用します｡
従って､ここでは､1.93を採用します｡

最終結果のページです｡

この事例では､耐震評点1.93(倒壊しない)となります｡

かなり耐震診断では良い評点と言えます｡

建築基準法ピッタリギリギリであれば､1.0です｡
住宅性能評価で耐震等級3の最高等級であれば､この耐震評点では､1.5くらいからとなります｡

そのため､1.93という結果は､1.5をかなり余裕をもって超えているので､耐震性は良い｡と判断できます｡

同じビルダーが新築した物件であっても､間取りや構造によって､耐震評点は大きくことなるということです｡

例えば､ビルトインガレージの3階建てになると､新築でも1.0をギリギリ超えている程度の耐震性の場合もあります｡
上から建物を見て､正方形に近い形をしている新築を耐震診断すると､多くの場合1.5前後になります｡

また､正方形に近いバランスが良い形の新築でも､石膏ボードのビスピッチが手抜き工事されていると､著しく耐震評点の数値が低い物件もあるということです｡

ちなみに､中古住宅では､0.7を切っている物件も珍しくありません｡

数字が多くて分かり難かったかもしれませんが､住宅の耐震は､とても大切な要素です｡
ゼロシステムズの仲介を利用して新築を購入される方には､この耐震診断を無料で実施して､ご契約前に報告しています｡

本日は以上となります｡