契約解除で違約金900万円の請求！？
知っておきたい『手付金放棄』と『違約金』の違い

次は
『契約解除でパワービルダーから違約金900万円の請求！』
というテーマで、お話をして行きます。

「某大手パワービルダーの新築一戸建てを契約したけど、引渡しまでに事情が変わって契約を解除しようとしたら、売主から違約金として900万円を請求された。」
というお話です。

それではフジコさん。
先ほど紹介した「違約金として900万円を請求された」件のご相談を、紹介お願いします。

ラジオネーム：Sさん ご相談ありがとうございます。
その節は大変お世話になりました。

まず『手付金放棄で契約解除』とはどういうことか、お話させていただきます。

新築の建売住宅を契約するときには、手付金を支払う必要があります。 建売住宅では、手付金の額は、売買代金の5％以内であることが一般的です。

例えば

• 3,000万円の物件：手付金150万円
• 4,000万円の物件：手付金200万円

ただし、郊外の新築一戸建てでは、売買代金の5％に満たない、手付金100万円や中には50万円で契約するケースも珍しくありません。

手付金は売買代金の一部となり、解約手付となります。

解約手付とは

・買主の事情により契約を解除する場合、支払済みの手付金を放棄すれば解約できる。

・売主の方から契約を解除する場合、売主は既に受領した手付金を買主に返還して、それと同額の金員を買主に支払う。

買主は手付金を放棄する。
売主は倍返しをする。

このようにして、お互いに契約を解除することができるのです。

はい。 フジコさんの仰るとおり、通常であれば手付放棄でやめることができます。

ただし、この手付放棄や倍返しには、契約書上の決まりことで、ひとつ重大な条件があります。

『相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主は倍額を支払って契約を解除することができる』 ということです。

ポイントは『相手方が契約の履行に着手するまで』という言葉です。

これは、法律っぽく言うと、 『債務者が客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部を行い、又は履行の提供をする ために欠くことのできない前提行為をする。』
ことを言います。

具体的には

買主が売買代金の残額を支払った場合

買主は契約の履行に着手したことになり、その時点で売主は手付金の倍返しでは解約できなくなります。

売主が買主名義で建物の表示登記を行なった場合

売主は契約の履行に着手したことになり、その時点で買主は手付放棄で解約できなくなります。

まさにそれが、今回の焦点となっている『違約金』ということです。

この違約金は、宅建業法で上限が売買代金の20％以内と定められています。
例えば

• 3,000万円の物件：違約金の上限600万円
• 4,500万円の物件：違約金の上限900万円

売買契約書によっては、違約金を売買代金の10％や手付金相当額と定めている、少し優しい契約書であることもあります。

不動産の取引きではトラブルを防ぐために、買主が売買代金の残金を支払う行為と、買主名義に所有権を登記する行為を同日に行ないます。

ただし、新築一戸建ての場合は、買主名義に所有権保存登記をするためには、あらかじめ表示登記が完了していなければいけません。 これは実務上、買主の住宅ローン審査が通った段階、要するに売買代金を支払うよりも先に、一足早く買主名義で表示登記申請を行なうことになります。

平成25年の裁判例では、『表示登記を行なった時点で売主が契約の履行に着手した』と判断しています。

そのため、新築一戸建ての場合は、表示登記申請後に契約を解除しようとすると、売主側から高額な違約金を請求される可能性があります。

出典：一般財団法人不動産適正取引推進機構 – 履行の着手に関する裁判例（PDF）

もし、『このような違約金の問題に発展しそうな場合、買主はどうしたら良いか？』
ということについてお話します。

売主と仲介業者に事情を説明して、手付放棄と表示登記を取り消す費用の負担で合意解約できないかをしっかり話し合うことが大切です。

それでも話し合いがつかない場合は、弁護士に相談することになります。しかし、弁護士に相談して裁判になりますと、費用と時間がかかることになります。

それは買主としても、相当の負担を強いられることになります。

それは、解約せずそのまま引渡しを受けてしまえばいいのです。

そのまま引渡しを受けてしまえば、手付放棄もする必要はなく、違約金も支払わなくてすみます。
引渡しを受けたら、すぐに売りに出せば良いのです。
その方が、高額な違約金を支払うよりダメージがはるかに少なくすみます。

違約金
支払うよりも
すぐ売ろう

今回は説明いりませんね。