築10年で解体される新築と長持ちする家の違いを解説

次は
『建売住宅は何年住めるのか？』
というテーマでお話をしします。

新築建売住宅の購入を検討している人には、参考になると思います。
ぜひ最後までお付き合いください。

それでは『建売住宅は何年住めるのか？』のテーマに関連したご相談をいただいているので、フジコさん紹介をお願いします。

ラジオネーム：BEENさん ご相談ありがとう御座います。

まず結論から申し上げますと、注文住宅であっても建売住宅であっても、建物の寿命は大きな差はありません。

しかし、建築時に適切に施工されていない建物では長持ちはしません。

おっしゃる通りです。
欠陥住宅の原因は、新築時の施工ミスや手抜き工事と言えます。

建築現場では人間が施工していますので、施工ミスなどは存在します。
これは注文住宅でも建売住宅であっても同じです。

それでは、建物の寿命に影響する欠陥についてお話していきます。

まずは、欠陥住宅の代表『雨漏り』です。

あります。
ただし、昔と違い表に現れない雨漏りが多いんですよ。

現代の雨漏りは…

• ・ベランダの笠木付近の施工不良
• ・ベランダのFRP防水やその立上り部分の問題
• ・サッシ付近の防水シートの施工不良

など、分かり難いところから雨水が壁の中や床下に侵入するタイプが殆どです。

そうなんです。
築10年以上経過した物件を住宅診断すると、建築当初からの施工不良が原因で壁内部に雨が侵入していて、構造体が腐食している物件を発見することもあります。

新築当初からの雨漏りであれば、売主やハウスメーカーに是正してもらえます。

平成11年に施行された品確法では
『新築の場合、建物構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に関しては、10年保証しなければならない』
となっています。
もし、10年保証の期間中に、この雨漏りを発見することができれば、売主側の費用負担で修理してもらうことができます。

しかし、10年経過してから雨漏りを発見した場合、保証期間は終了しています。
この場合、残念ながら保証対象外ということになり、修理費用はユーザー側の負担となります。

新築当初から雨漏りが発生していて、10年以上気が付かず、壁内の構造部が腐食してしまっている家を途中で修理することは、莫大な費用がのしかかります。

そのため、家を早期売却するか建て替えてしまう人が多いのが現状です。

そういうことです。
雨漏りに気が付かず長期間放置してしまうと、建物の寿命を縮めてしまいます。放置は良くないですね。

建物の寿命に影響がある欠陥は、雨漏りだけではありません。
次は『通気不良』のお話です。

現在、多くの一戸建では鉄筋コンクリート造のベタ基礎です。床下は基礎パッキンで通気を確保して、床下に湿気がこもらない工法で施工されています。
床下から見ると、以下のような感じです。

30年ほど前の基礎では、床下通気口を設けて、床下を通気していました。
現代では、基礎と土台の間に基礎パッキンを挟み込んで隙間をつくり、基礎内部全体で通気する工法が主流になっています。

ところが、住宅診断をしていると、基礎パッキンで通気のために設けられた隙間がモルタルで塞がれている物件を発見することがあります。

鉄筋コンクリートの基礎が出来上がると、外部から見える基礎の立上り部分の側面は、コンクリートの打ちっぱなしのため、型枠の跡がそのまま表れて、表面が荒く見た目が悪いことが多いです。

そのため、最後の仕上げとして表面をモルタルで左官仕上げをします。その左官仕上げのときに、基礎の上部の基礎パッキンで設けた隙間がモルタルで埋まってしまい、通気層が塞がれている物件があります。

この写真では、塞がれている部分は一部ですが、中には全体的に塞がれている建物もあります。そうなると、床下に溜まった湿気は逃げ場を失ってしまい、床下の結露、土台の腐食に繋がります。

また、床下の湿度が高い状態は、シロアリが好む環境ですので、建物寿命の観点から好ましくありません。

特に、新築時に通気部が塞がれているという欠陥は、雨漏りなどと違って引越してもすぐに気が付くということはなく、多くの場合は異常な結露による腐食、または、シロアリが発生した後になってから気付くことが多いのです。

そうですね。
建物としても傷みますし、直すにしても膨大な費用がかかります。

おっしゃる通りです。
建物は雨漏りだけでなく、結露による腐食でも寿命が短くなります。
そのような酷い欠陥住宅に住んでいて、築20年ちょっとで解体して建て替えを決断した人もいました。

そのため、中古住宅だけでなく、新築一戸建てを購入するときにも、専門家に住宅診断をしてもらってから契約することを強くおすすめします。

今年に入り、能登半島地震、千葉県東方沖のスロースリップ現象など大地震が発生するリスクが高まっています。

国土交通省の資料では、2020年1月の時点で、30年以内に70％程度の確率で、マグニチュード7程度の首都直下地震が発生すると予測されています。
今は、2024年ですから、既にその予測時点から4年経過しています。あと26年で70％とも言えます。

確率のお話なので、単純にあと何年で発生するとは言えないかもしれませんが、天気予報で降水確率70％に置き換えて考えると想像がしやすいかと思います。

もし、このようなタイミングで耐震性能が低い住宅を購入してしまったら、首都直下型地震で倒壊するなど大きな被害を受けるかもしれません。

確かに今の新築は新耐震基準を満たしています。
しかし、これは『適切に施工されている新築であれば』という前提になります。

おっしゃる通りです。

ゼロシステムズで住宅診断を実施していると、現代の新築でも耐震上重要な部材の施工不良を発見することがあります。
また、防火だけでなく耐震性能にも影響する石膏ボードのビスピッチを手抜き工事されている新築も発見することがあります。

このような施工不良や手抜き工事がされている物件は、耐震性能が基準を満たしていません。今後30年以内に発生すると言われている大地震に耐えられない可能性が高くなります。

よって、建物寿命が短い新築となります。

理由は、大きく分けて3つ考えられます。

• ・現場の人材不足
• ・コスト削減によるしわ寄せ
• ・検査の少なさ

３Kと呼ばれる現場では、熟練した職人、経験豊富な現場監督が不足しています。

大手パワービルダーはローコストを実現させるために、現場の職人への手間代を削ったり、できるだけ早く建物を完成させるため無理のある工期を組んだり、現場へのしわ寄せが大きいと言われています。

そして、一般に役所の検査と呼ばれている、建築確認検査機関による完了検査では、床下や天井裏などのチェックが無いため、今回ご紹介した欠陥などを発見できません。

私は、これらが欠陥住宅が発生する要因だと考えています。

ここまで『建売住宅は何年住めるのか？』というテーマでお話ししてきました。 今回ご紹介したような欠陥が無く、適切に施工されていれば、60年以上は住めると思います。

はい。 外壁の塗装や防水など15年周期くらいで行えば、余裕で住めるはずです。

ユーザーさんからは
「サイディングやコロニアルの屋根材は、製造メーカーの情報を見ると、15年や20年で張り替えを推奨されているから、その程度しかもたないじゃないのか？」
と言われることがあります。

しかし、メーカーはかなりの安全マージンを確保して説明しています。

国土交通省の資料によると、木造住宅の平均寿命は64年とされています。
私は51歳になりますが、私よりも古く建った家は結構あります。

建売住宅であれば契約前に。
注文住宅であれば建築時に。
専門家の住宅診断を実施して、適切に施工された物件を手に入れて、適切に修繕しながら大切に使えば、現代の建物は100年でも住むことができると思います。

それでは、いつものように五七五の標語にまとめてみます。

欠陥さえ
なければ永い
寿命かな

医療分野の発展で人生100年時代に突入すると言われています。
30歳の人であれば、100歳まで余命70年、私やフジコさんであれば約50年です。
現代の新築は、建築時に欠陥さえなければ、自分の寿命よりも永く住むことができます。