【建売住宅】老いる街の寿命●●歳が限界！？
～高齢化すすむ郊外に一戸建てを買っても資産性は大丈夫か？～

田中： 『街にも人間と同様にライフサイクルがある』ということです。

まず、人のライフサイクルを見ていきましょう。

田中： 多くの人が、結婚/出産/子育て の、いずれかのタイミングで住宅を購入します。
そして、小学校/中学校/高校/大学 へと進学して、子供が社会人となり、結婚し家を巣立っていきます。
やがて老後を迎えて、人は亡くなっていきます。

田中： そうですね。
でも、この人生のサイクルをベースに、街の寿命を考えることができるのです。

田中： 日本人の平均結婚年齢を見てみます。
厚生労働省のデータのよると、男性は 31.1歳、女性は 29.8歳ということです。
そして、同じく厚生労働省のデータで、第1子を出産する女性の平均年齢は31歳です。

田中： そういうことですね。

ここからが本題で、住宅を購入する時の平均年齢は、国土交通省のデータによると･･･

• 新築の建売住宅（分譲戸建住宅）：36.6歳
• 新築マンション（分譲集合住宅）：39.9歳

従って、夫でいうと33歳くらいで子供が生まれて36歳で新築の建売住宅を購入する。
そのころは、子供が3〜4歳だから、やんちゃ盛りで、賃貸だと手狭になって、家が欲しくなります。

田中： そうなんです。
いずれにしても、子供が小学校に上がるか、上がらないかのタイミングで住宅を購入するという方が圧倒的に多いのです。

田中： 小学校6年、中学校3年、高校3年、大学4年へと、順調にいけば合計16年。
場合によっては、浪人や留年。
優秀な子は、医学部や大学院に行くかもしれません。
お子さんが2人いれば、やはり、社会人まで20年かかります。

気付けば、結婚25周年の銀婚式。
自分の年齢は、50代半ば60歳となるというわけです。

田中： 歳をとっていくのは、自分たちだけではありません。近所の住民も歳をとるということです。

田中： 問題は、大規模開発された住宅団地の新築一戸建てや新築マンションは、同じような年齢層の人達が同時に入居しているということです。

• 30代でマイホームを購入して、子供の年齢層も同じくらい。
• そして、同じように年齢を重ねて、社会人になる。
• その頃には、50代60代、そして、子供が結婚して、巣立っていく。
• その頃には、周り近所も一斉に70代の高齢化。

更に、数年経つと、人によっては、病気を患って、病院や施設に入る人が出てきます。
そうなると、その街には、空地や空家が出てきて、コミュニティとしての活気が失われていきます。

田中： かつてニュータウンとして大規模に開発された住宅地は、今、そのサイクルで一斉に老いてきました。
現在、一見良さそうな住宅団地でも、40年も経過すると住民は老いていき、街全体も老いていきます。

田中： 結婚平均年齢、出産平均年齢、住宅購入時の平均年齢、これから計算すると30歳～50歳までの約20年が子育て期となり、住宅地としては賑やかな繁栄期です。

50歳～70歳までの20年は、子育てが終わって身体の自由が利く人が多く、住宅地としては成熟期を迎えます。

70歳になると、高齢化により病気を患ったり、身体の自由が利かなくなり、人によっては病院や施設に入る人が出てきます。

そして、日本人の平均寿命は男性で81歳、女性で87歳です。
住宅地としては、空家も増え始め、衰退が進みます。

田中： 30代でマイホームを購入して、家の築年数が40年経過するころには、ご自身の年齢は70歳を超えている人が殆どです。

現代では、新築時に手抜き工事やミス工事などの欠陥が無ければ、建売住宅であっても50年くらい余裕で長持ちします。

とは言え、施工不良があり築10年足らずで解体したという欠陥住宅もあります。

田中： 先程のライフサイクルでいうと、築40年以上の家が増えると、街の衰退期に入り始めます。
40年前に一斉に入居したような大規模な開発の住宅街は、住民が一斉に歳をとりますので、街も衰退期に進みます。

これは、地方の郊外に限ったことでは、ありません。 都内で有名な田園調布なども、住民の高齢化で街の衰退が進んでいると言われています。

田中： 大規模マンションになると、ある意味一つの街と言えます。
築40年、50年経過したマンションは、単なる経年劣化した建物というだけでなく、住民も高齢化しています。

既に、大規模修繕にかかる費用が捻出できないマンションや、電気料金の高騰により、共用部の電気代が数百万円に上っているタワマンの持続可能性を疑問視する声も上がっています。

40年後、50年後のマンションの将来は･･･

• ・住民の高齢化により合意形成が取れない
• ・管理費や修繕積立金が想像を絶するほど値上りしている
• ・建物の高齢化により負の財産になっている可能性がある

田中： そんなことはありません。
先程、申し上げましたが、一斉に大規模に開発されて、同じような年齢層が一斉に入居するから、街も一斉に老いてくるのです。

中島さんの家の周囲は、古い家も多いですが、新しい家も混在していますよね。

田中： そうですよね。私の家の周りもそうです。
私は、今から22年前の30歳の時に、今の土地に引っ越してきました。

当時お年寄りだったご近所さんはお亡くなりになり、空家や空地もあります。
ですが、少し時間が経つと新しいお家が建ったりして、街として少しずつ新陳代謝をしています。

私は、この新陳代謝が大切だと考えています。

古い家もあれば新しい家もある。古い人もいれば新しい人も入ってくる。
終の棲家として長期的なスパンで考えていくうえでは、そのように様々な世代が混在している街の方が良いと考えます。

田中： 今後、日本は、少子高齢化による人口減少により、住宅の需要は減少していくと言われています。
「一生賃貸でも良い」と思う人もいるかもしれませんが、やはりマイホームが欲しいと考える人が多いと思います。

田中： 持家の方が良いかなと思えるようなニュースが先日報道されましたので紹介します。

田中： 2025年6月12日のTBSニュースですが、老後2,000万円問題というのがあったじゃないですか？
老後2,000万円問題というのは、2019年に公表されたもので、今は物価が上昇して2,000万円では到底足りないと試算されています。

持家になると住宅費が軽減されるので、厚生年金の人で老後に必要な自己資金額は836万円。
賃貸の人は、家賃8万円の試算だと老後の必要な資金は2,707万円。

国民年金だと、持家でも3,661万円、賃貸だと5,532万円必要になるという試算が出ています。

田中： 私もそう思います。

田中： 今回のお話のまとめにもなりますが、一斉に同世代が入居する大規模団地は、40年50年で必ず街も一斉に老いることになります。

そのため、これから購入するのであれば、数百世帯単位で一斉に開発される住宅街ではなく、様々な世代が混在している街の方が少しずつ新陳代謝をしますので、街の老いるスピードは緩やかです。

田中： そうですね。確かに似ていますね。
同世代だけで構成されている街は、更新のタイミングが重なってしまい、一気に老いてしまう。
その点は、同じかもしれませんね。

それでいて、駅やバス停から徒歩圏で、全国チェーンのドラッグストアやカフェなどが出店しているエリアは、住宅街としての利便性と需要が両立されていると言えます。

田中： 他にも･･･

• ・災害リスクが低いエリア選び。
• ・行政の経済力を考慮して居住誘導区域を選ぶ。

田中： 持家が良いからと言って、何でも良いワケではありません。
そんなときに便利なのが、私どもゼロシステムズで開発した『みらい価値診断』です。

田中： この『みらい価値診断』では、物件の立地条件をチェックするだけで、その住宅地の資産性の目安を測ることができます。
ゲーム感覚で楽しめますので、ぜひ、使ってみてください。