【住宅ローン】年収と貯蓄額の関係。今、家を買っても大丈夫か？賃貸と持家、老後を見据えるとどちらが安心なのか？

田中： 今、日本では貯蓄額ゼロの世帯が急増していると言われています。
一方で、近年では東京23区内の新築マンション平均価格は1億円をオーバーで、確実に格差が広がっています。

国税庁の『民間給与実態統計調査』よると、日本人の正社員の平均年収は530万円です。
ちなみに、各世代の年収の中央値は、こんな感じです。

住宅ローンを組むときには、年収倍率5～6倍などと言いますが、仮に平均年収500万円の人が、1億円のローン組むとなると、年収の10倍どころか20倍以上です。

田中： 同じタワマンであっても、物件によって購入者層は違いますが、ある湾岸のタワマンの購入者層は↓こんな感じ↓です。

田中： 全体の約30％が外国人です。
次に多いのが日本人で、あえて分けていますがパワーカップルが30％以上を占めています。
いわゆる、世帯年収1,500万円以上の夫婦が、ペアローンで住宅ローンを組んで購入しているという感じです。

そして、パワーカップルの約6割の人が、フルローン または オーバーローンで購入して、残りの4割の夫婦が、20%以上の頭金を入れて購入しています。

田中： そういうことです。
仮に世帯年収1,500万円で１億円ローンを組むと、年収倍率6.6倍なので、住宅ローン審査は通りますね。

田中： そういうことですね。

田中： だけど、2億3億以上の高級物件になると、さすがにパワーカップルでも手が届かなくなります。

田中： ↓こちらの図↓をご覧ください。

田中： こちらは、野村総合研究所の『日本の純 金融資産 保有額の構成図』です。
要するに『貯蓄や株式など、金融資産をどれくらい持っているか？』を、5つに分類した図です。
今、数億円している都心の超高級マンションは、最上部の『超富裕層』だけをターゲットにしています。

田中： そうなんです。
資産1億円～5億円未満の富裕層レベルでは、数億円する麻布台ヒルズや三田ガーデンヒルズのような超高級マンションは、買えなくないけどキツイと思います。
東京23区内の新築マンションの供給量は、とても少なくなっています。
近年の大手（三井/住友/三菱 など）は、少ない供給量で確実に収益を上げるために、出来るだけ高級で利益率の高いレジデンスを建てるビジネスモデルとなっています。

田中： ↓この表↓でいうと、超富裕層の0.2％と、限りなく超富裕層に近い富裕層の上位約1％の人をターゲットにしているという感じですね。

田中： 普通に考えると、3,000万円というのは、しっかり貯蓄している方だと思いますが、それでもマス層となります。

田中： それは、各年代/独身か既婚か？で違いがあります。

↓こちら↓は金融広報中央委員会のデータです。

田中： このデータによると･･･

• ・20代独身の貯蓄の平均：176万円
• ・20代既婚の貯蓄の平均：214万円

ですが、中央値をご覧ください。

• ・20代独身の貯蓄の中央値：20万円
• ・20代既婚の貯蓄の中央値：44万円

となっています。

田中： そうなんです。
平均値の方が多いのは、一部の超富裕層が実態よりも、かさ上げしているからなんです。
平均値は資産を持っている人側に寄っていって、数字が大きくなってしまうのです。

田中： そのため、このように偏った分布を分析するときには、平均値ではなく中央値を見た方が実態に近いと言えます。
中央値で見ると、全ての年代において独身の貯蓄額は100万円未満です。

田中： そうですね。
30代以上の既婚者の中央値も、200万円→350万円と、あまり増えていないのが現状です。

田中： これでも貯蓄があるだけましな方です。実は今、貯蓄ゼロ世帯が急増しています。
↓こちら↓をご覧ください。

田中： 全ての年代において･･･

• ・独身では3～4割程度
• ・既婚では3割程度が貯蓄額ゼロ

これが今の日本の実態です。

田中： そうですね。
もし、ご自身の年収と貯蓄額が中央値付近である人は、そのまま家賃を払い続けていく人生を歩むと、老後に行き詰まる可能性が高いと言われています。

田中： お金を貯めたいけど貯められない人こそ、住宅ローンを組んで家を購入するんです。

田中： 生きていくためには住むところが必要です。
持家じゃない人は家賃を払わなければなりません。
例えば、都内に住んでいる人は、ファミリータイプだと家賃20万円以上はかかります。
都市部周辺に住むとなると、10万円前後の家賃を払っている人が多いと思います。

田中： 今35歳の人が70歳まで10万円の家賃を払い続けると、420ヵ月です。家賃の総額は4,200万円になります。

田中： そうですね。
だけど、その賃貸物件の近所で新築の建売住宅を買うと、3,000万円くらいです。
もし、フルローン変動金利で購入すると、月々8万円ぐらい。全期間固定金利で組んでも月々10万円ぐらいです。
賃貸で家賃を払い続ける場合と、住宅ローンを組んで新築の建売住宅を金利と固定資産税を払いながら住んだ場合とでは、35年の支払総額は、ほぼ一緒です。

田中： そうです。
ただ、このお話は、よく言われる「家賃並みで新築が手に入る」という単純なお話ではありません。
年収も貯蓄額も世間の中央値の人は、このまま家賃を支払い続けるのでは、40代/50代/60代 になっても、貯蓄はそれほど増えません。
このままでは、老後資金がショートする可能性が高いです。
だからと言って、家賃を支払いながら貯蓄することは、年収が中央値の世帯には、物価高騰の時代では不可能に近いことです。

田中： そうですね。
「賃貸と持家なら、どっちがお得か？」
という論争になると賃貸派から
「持家は固定資産税や維持管理費がかかるし、住宅ローンを組むと金利負担もある。だから、それがかからない賃貸の方が気楽でお得ですよ」
という意見を聞きます。

田中： そのような人は、超富裕層の目線からお話していますので、マス層で年収中央値の人の資産形成には参考になりません。

田中： お話を戻します。

家賃の内訳を考えると、賃料には大家さんの経費が含まれています。
具体的には、建物の維持管理費/固定資産税/融資の金利/家主の利益 などが含まれているんです。
自動車に例えると、レンタカーと同じです。貸している側の方が、どうやっても儲かるように出来ている仕組みです。

田中： 私も、そこに魅力を感じで収益物件を始めました。

田中： 収益物件については向き不向きがあるので、万人向けではありません。
だけど、住宅ローンを使って家を購入して自分で住むというのは、自分に向けて大家業をしているのと同じなんです。

田中： 住宅ローンで家を買って自分が住むということは、大家さんの利益が乗っていない、原価で借りられる賃貸と同じです。
その分を老後に備えた貯蓄に回すことができます。
自分が住むわけですから、空室リスクはありません。
完済すれば老後は返済がなくなりますので、賃料はかかりません。

田中： それと、収益物件を運営している人は、家賃による不労所得で資産を増やしていると考えがちですが･･･実はそうではないんです。

田中： 私も長年、収益物件を運営してきましたが、資産が増えるタイミングは物件を売った時なんです。
最初は銀行で借り入れして物件を購入します。
そして、収益物件として運営しているときは、家賃収入と返済や必要経費の差額の部分しか利益がありません。
だけど何年も所有していると、いつの間にか借金が減って、売却するときに購入時の価格よりも高く売れれば利益がでます。
仮に買った時とトントンや安くなっても、ローン残高は、それよりも減っているので、売却して借入を返済すると、手元にお金が残ります。
ここが、大家業としてキャッシュフローが一気に増えるタイミングなんです。

田中： これを先程の自分に向けた大家業のお話に当てはめますと、月々の積立貯蓄は･･･

• ・1万円貯蓄できれば：35年で420万円
• ・2万円貯蓄できれば：35年で840万円

その頃には、ローン返済は無く家賃がかかりませんので生活費にゆとりがもてます。

田中： そうですね。
最終的に、その家を売却すれば、キャッシュフローが残ることになります。
これは、賃貸で暮らし続けていたら、できないことです。
そのお金で子供と同居。または 施設に入り老後を過ごすことができます。

田中： 最後に『自分に向けた大家業』のポイントをお話します。

返済額は、今の家賃と同等以下にして、積立貯蓄できるくらいの余裕をもった、住宅ローンに抑えることです。
最終的に安くなっても、売却できそうな住宅需要があるエリアを選ぶことです。

今回は、以上とさせていただきます。