【住宅ローン】変動金利or固定金利？フラット35シミュレーターで金利上昇シナリオを徹底比較！

田中： そうですね。最近では、
「将来金利が上がったらどうなるのか？ちょっと不安です。」
というような声を耳にします。

田中： そうですよね。
そこで「金利上昇が心配なのであれば、全期間固定金利を選ぶと良いですよ」とアドバイスをするんですが、「今は変動の方が金利が安くてお得と言われているし･･･」と言われてしまいます･･･。

田中： そうなんですよね。だけど、その迷う気持ちはわかります。

田中： そうですね。
全期間固定金利を選ぶのであれば、今は民間銀行の固定金利よりも、独立住宅金融支援機構、要するに国の融資のフラット35を選んだ方がお得です。
フラット35は『ずっと金利が変わらない安心感がある』とCMされていますし、実際に固定としては金利が非常に低いです。
ただし、金利が決まる仕組みが複雑でややこしいんです。

田中： そうなんです。
フラット35って、新築一戸建てを検討するだけでも
・借入期間
・自己資金比率
・家族構成
・省エネ性能
・維持保全
・地域連携
など、どのパターンに該当するかによって金利が変わってくるんです。その組み合わせは、約960通りにもなるんですよ。

田中： ユーザーだけでなく不動産営業の人も覚えきれない複雑な仕組みなんです。

田中： そうなんです。
だから、変動と固定どっちが有利かを正しく比較するのは、プロでも簡単じゃないんです。
そこで新たに、誰でも簡単に比較できるシミュレータを作りました。今回は、こちらのシミュレータを使ってお話を進めていきます。

田中： まずフラット35は、借入期間によって金利が変わります。
・20年以内
・21〜35年以内
・36年以上50年以内
さらに、借入額が物件価格の90％を超える場合、金利が上乗せされる仕組みがあります。
加えて、子どもの人数や若者夫婦、省エネ性能や地域連携などによってポイントが付与されます。その合計ポイントによって、金利の引下げ幅と適用される期間が決まります。

田中： そうなんですよね。だけど、安心してください。このシミュレーターでは、該当事項をチェックするだけで、適用金利を瞬時に確認できます。

田中： シナリオについて説明します。
A：金利変動のシナリオを自由に入力
B：ベースシナリオ
C：コンサバシナリオ
D：変動寄りのシナリオ
E：変動と固定が大体同じくらいになる中立的なシナリオ
F：フラット（固定）寄りのシナリオ

BとCは、住宅ローン比較サービス『モゲチェック』を運営する、株式会社MFSの取締役CMO：モゲ澤先生こと塩澤 崇 氏が見立てた金利推移のシナリオです。

DとFは、私が考えた金利推移のシナリオです。
『最初は金利が上昇するけれど、15年20年後くらいには人口減少によって景気が後退して、それに伴って利下げしていく･･･』というシナリオです。
将来の変動金利の推移の見立ては任意で変更できますので、自分なりに納得がいくまで色々試してみてください。

田中： この見立てについて、『モゲチェック』の、モゲ澤先生にお話を伺いました。

田中： Bがモゲ澤先生が想定しているベースパターンです。

Cはモゲ澤先生が考えたコンサバなシナリオパターンです。
『2027年末までに日銀の政策金利は1.5％程度まで上昇。変動金利は約1％上昇する見立て。その金利を3年ほど維持して、景気に合わせて上下を3年ごとに繰り返す』
というシナリオです。
いずれも変動金利の方が35年間での支払い利息の総額は少なくなりました。

田中： そういうことです。さすがブレない男ですね。

田中： あり得ると思います。
住宅ローンの元利均等返済は、最初の10年間で35年返済の利息の半分くらいを支払うことになります。返済は一定でも、利息は『残高×金利』で決まります。
残高は借入直後が一番大きいので、支払う利息も借入直後が一番大きいことになります。
結果として元金は少しずつしか減らないんです。

田中： そうなんです。そして、ここが一番大事なポイントなんですが、『変動金利は借入当初の10年位を低く抑えることができれば、35年間の支払利息の総額を大幅に抑えることができる』ことなんです。
逆に『当初低金利で借りられたとしても、最初の10年間で金利が上昇してしまったら、低金利の恩恵をあまり受けられなくなる』ことになります。

田中： そういうことです。
そのことを踏まえて、変動より固定の方がお得になるシナリオが、パターンＥのシナリオです。

変動金利で当初0.59％で借りたとします。
その後3年間で、金利が1.5％上昇します。
その後5年間は、2.09％が持続します。
しかし、景気後退で0.3％利下げされて、その後は人口減少にともない景気後退が続き、それに伴って3年ごとに0.1％ずつ利下げされて、35年後には0.89％まで金利が下がる。

という、結構悲観的なシナリオです。

田中： パターンEのグラフを一見すると、変動金利の方が金利がだんだん低くなって、お得に見えます。しかし、住宅ローンは後半で金利が下がっても、後半になればなるほど支払利息の割合が少ないので、低金利の恩恵は受けられなくなります。
結論としては、フラットの適用金利にもよりますが、最終的な支払い利息の総額は固定の方が安くなる可能性が高いということです。

田中： 今回のテーマにある『備えよ！金利上昇』というのは、当初10年以内の金利上昇に備える必要があるということです。

田中： 物件を決めても金利プランについては「先のことは分からないから、とりあえず変動」という人が多いのが現状です。
「金利プランは、将来、どんな感じに変動するかな？」
「固定と変動、どっちがお得かな？」
そんな疑問を、このシミュレーターを使って様々な金利変動シナリオで試算することで、自分にとって最適な選択を、納得して進めることができるはずです。

田中： 住宅は、人生のおいて最も高価な買物です。そして、住宅ローンは一度借りてしまうと借換えも簡単にはできません。そのため、借りる時にはしっかり検討して、納得できる金利プランを選ぶ必要があります。
ぜひ、シミュレーターで色々なシナリオを入れて試してみてください。