【不動産市場】2026年秋！売れ残る郊外！そもそも..どこからどこまでが郊外なのか？売れない土地の見極め方を解説！

田中： 最近、分譲地を見回すと、売れ残っている土地をよく目にします。

田中： そうなんです。
ただ、そもそも郊外とはどこからどこまでを指すのか?意外と語られていませんよね。

田中： そこで今回は、都市 / 市街地 / 郊外の相対性の違いと資産性についてお話ししていきます。

田中： まず郊外という言葉に、法的な定義があるわけではありません。

田中： はい。都市計画などの法律で定められた言葉ではないので、厳密に『ここから都市、ここから郊外』と線引きはありません。

田中： そうなんです。
埼玉県民からすると世田谷は都会ですが、中央区や港区の人からすると世田谷は郊外。
このように立場で見え方が違うんです。

田中： Wikipediaなどで郊外について調べてみました。 『郊外』とは「都市の外側に広がる住宅地」や「都市に隣接する住宅地。」または、「都市の通勤距離内ある住宅地」とされています。

田中： 要は、相対的な概念なんです。
大きなスケールで言えば23区中心、それを外から見れば郊外。
もっと狭めれば、駅を中心に『駅前は都市・少し離れれば市街地・さらに外は郊外』と区分できます。
『都市部まで通勤が可能な、都市部の外側に広がる住宅地』と考えると分かりやすいと思います。

田中： 例えば、大宮駅から徒歩5分以内のエリアを郊外だと思いますか？

田中： こちらもWikipediaなどで調べると、『都市とは、人口が集中し、商工業やサービス業といった第二次産業や第三次産業が発達した中心地となる地域』とされています。

田中： そうです。大宮駅前は都市であって郊外ではありません。
同じように、柏駅や八王子駅の駅前も高層ビルや商業施設が集中していて、都市の定義に当てはまります。

田中： 私もいつも違和感を覚えます。
駅前はどう見ても都市。相対的に、どこを基準にするかで『都市か郊外か』のラベルは変わってしまうんです。

田中： 東京23区という都市部の周囲には、東京多摩地区、神奈川、埼玉、千葉が隣接しており、そこから都市部へ通勤可能です。
そのため、大きなくくりでいうと、東京23区の隣接に広がる県は、全て郊外と言えます。

田中： 鴻巣駅は出口で性格が変わります。
西口は駅前から住宅街で郊外。
東口は駅直結の商業施設とマンションがあり、徒歩1〜2分のごく狭い範囲は都市と見なせます。

田中： 北本駅は商業ビル型の駅ビルはなく、分譲マンションはいくつかある程度。駅前は都市までは届かず市街地に止まります。徒歩5〜10分以遠は低層住宅中心で郊外です。

田中： 都市計画の区分で資産性を並べると、
概ね 都市機能誘導区域 ＞ 居住誘導区域 ＞ 市街化調整区域 です。
資産性が高いということは、購入時の価格も高くなりがちという意味でもあります。

田中： 居住誘導区域は自治体が生活インフラを維持する前提のエリアです。
住宅地としての継続性が見込め、値下がり耐性も比較的高いと考えます。

田中： 市街化調整区域でも、たとえば34条11や43条の開発許可に該当する住宅地は、住宅であれば建替え可能なケースがあります。
一方で、詳細は次セクションで触れますが、34条12は建替え制限が重く、流通性が落ちやすい点に注意が必要です。

田中： 近年、資産性が大きく落ちているのが市街化調整区域の34条12号に該当する住宅です。建替えできる人が限定されるため、将来の流通性が極端に低くなります。

田中： はい。実際にこの区域の土地は、現在かなり売れ残っている状況です。郊外すべてが悪いのではなく、区域ごとの差が大きいことを知ってほしいと思います。

田中： そこで役立つのが みらい価値診断 です。
10年後の住宅需要を見据えて、人口動態やインフラ状況を基にエリアを5段階で評価します。これを使えば区域だけでなく将来性まで見通すことができます。

田中： 人口動態やインフラの整備状況などを分析して、そのエリアのポテンシャルを5段階で評価しています。
10年先を見据えて住宅需要を判断できるので、購入の参考にしていただけます。結果を比べることで議論も深まると思います。