【建売住宅】なぜ物価高騰の時代なのに安いのか？
～売れない物件には共通点がある～
今回のテーマ『なぜ物価高騰の時代なのに安いのか？～売れない物件には共通点がある～』
新築一戸建てや建売住宅で「価格が安い物件」が出る理由を、街の価値・立地・道路・間口・高低差・隣接地などの実務視点から解説します。【建売住宅】値段の決まり方｜物価高騰の時代なのに相場より価格が安い理由とは？売れない物件には共通点がある！
この物件は、なぜ安いのか――
物価高騰が続く今、物件価格が安すぎると、かえって不安になることはありませんか？
現在、日本ではインフレによる建築費の高騰により、新築一戸建ての価格が上昇しています。
しかし、その一方で「この1区画だけ、やけに安い」と感じる物件に出合うこともあります。
それは本当にお買い得なのでしょうか。
今回は、物件価格が安くなる理由と、安い物件に共通する注意点について、実務目線で解説します。
こんにちは。ゼロシステムズの田中勲です。
こんにちは。アシスタントの中島一樹です。
早速ですが今回のテーマは、コチラです。
『なぜ、物価高騰の時代なのに安いのか？売れない物件には共通点がある！』
ということで、本日もよろしくお願いします。
この記事のポイント
- ・新築一戸建てや建売住宅で安い物件が出る背景には、街の価値 / 現場の価値 / 物件ごとの個別条件があります。
- ・同じ市内でも、駅距離や生活利便施設の有無によって物件価格は大きく変わります。
- ・同じ分譲地内でも、陽当り / 道路 / 間口 / 高低差 / 隣接地の状況によって価格差が生まれます。
- ・安い物件には何らかのウィークポイントがあることが多いため、「なぜ安いのか」を確認することが重要です。
- ・売れ残り物件でも、値下げによって予算内に入れば、条件次第で検討価値のある物件に変わることがあります。
- 執筆者：田中 勲
(宅建士、ホームインスペクター、FP) - YouTube – 田中勲の『不動産の知恵袋』
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※記事はラジオ収録用の原稿を元に要約しております。そのためYouTube動画と内容が異なる部分がございます。
安い物件には理由があるのか
最近は、どうですか？
良い物件は、まだ見つかりませんか？。
そうなんですよ。
そろそろ決めたいと思っているんですが、全然、新しい物件が出てこないんですよ。
今はナフサ問題の関係で、建築資材が足りていないようで、新規着工件数が伸びていないですからね。
やっぱりそうなんですね。
とはいえ、飯田グループなどの大手ビルダーは分譲を止めるわけにはいきません。
建売住宅として採算があう土地があれば常に仕入れていますので、新規物件が全く出なくなることはないと思いますよ。
それに関連した質問メールを視聴者の方から頂いているので、ご紹介させて頂きますね。
はい。お願いします。
ニックネーム：家探し真っ最中さんからのご質問です。
質問：なぜ同じ分譲地でも安い区画があるのか？
半年くらい前から、チャンネル登録をして、いつも欠かさず、YouTubeを拝見しています。
私は、今、住んでいるアパートの近くで、新築一戸建てを探しています。
かれこれ、1年近く経つのですが、まだ、いい物件に巡り合えず、決まっていません。
そうこうしているうちに、物件価格は高くなり金利も高くなってきて、今はとても焦っています。
そんな中、ときどき、安い物件や同じ分譲地の中でも、ひときわ安い区画を発見することがあります。
なぜ、同じような物件でも安い区画があるのでしょうか？
安い物件は、半年くらい売れ残っています。
そのような物件というのは、何か訳ありだったり、資産性が低いのでしょうか？
ニックネーム：家探し真っ最中 さん からの質問
ニックネーム：家探し真っ最中さん。ご質問ありがとうございます。
ご質問は「安い物件というのは何か訳アリだったり資産性が低いのでしょうか？」ということでしたが、実際どうなんでしょうか？
物件の価値。つまり物件の価格の決まり方のお話ですね。
確かに、そういうことですね。
- ・建築資材不足の影響で、新築一戸建ての新規供給は伸びにくい状況です。
- ・一方で、大手ビルダーは分譲を継続するため、新規物件が全く出なくなるわけではありません。
- ・同じ分譲地内でも、ひときわ安い区画には何らかの理由がある可能性があります。
- ・安い物件を見つけたときは、価格だけで判断せず「なぜ安いのか」を確認することが重要です。
物件価格は街の価値で決まる
それでは、以下の図をご覧ください。
これは、物件価格の決まる要素について、ざっくりとまとめた図です。
物件価格の決まる要素
不動産価格を左右する「街の価値」
大雑把に言うと、不動産の価値というのは”街の価値”なんです。
それは大きい要素ですよね。
そうなんです。
『街の価値』と言うのは『人がたくさん集まる街ほど不動産の価格は高くなる』と言うことなんです。
確かに、たまに都内に出向くと人が多すぎて「今日は何かのお祭りなのかな」って思っちゃいます。
人が集まる街ほど地価は高くなる
ところで、日本で一番地価が高い場所はどこか知っていますか？
どこなんですか？
はい。以下の表をご覧ください。
■日本で一番地価が高い土地-単位面積当たりの価格
引用：国土交通省 – 標準地の単位面積当たりの価格等 13.東京都
2026年3月17日に国交省が公表した「地価公示」によると、東京都中央区銀座4丁目5-6で、1平方メートル当たり、6,710万円。坪単価で言うと2億2000万円です。
山野楽器本店前ですね。
■日本で一番地価が高い土地-東京都中央区銀座 山野楽器 銀座本店前
山野楽器本店前-GoogleStreetView
山野楽器本店周辺-GoogleMap
1坪が2億2千万円って、意味がわかりません。
私たちがマイホームとして考えているエリアと桁が違い過ぎて、ピンときませんよね。
そうですよ！意味がわかりません。
このように、日本で最も地価が高い街は住宅地ではなく、商業地となります。
つまり、商業地のように人が多く集まる街は、不動産の価値が高くなるということです。
郊外の一戸建ても都市部へのアクセスで価値が決まる
なるほど。
だけど、この地価の高い商業地と、自分(中島)が探している郊外の一戸建てエリアとは何か関係あるんですか？
関係あります。
そうなんですか！？
はい。
郊外の一戸建て市場は、人が集まる都市にアクセスが良い街ほど、価値が高くなるのです。
確かに東京の都心に近ければ近いほど、物件価格が高くなりますね。
地方都市で言えば、名古屋駅や大阪駅へのアクセスが良いかどうかも同様です。
主要ターミナル駅など都市部へのアクセス次第で、街の価値が決まると言っても過言ではありません。
なるほど。
家探しをしている自分としては、”街の価値”という考え方は、非常に参考になります。
例えば、鴻巣市内の新築一戸建ての相場であれば、3,000万円弱から、4,000万円弱くらいです。
これは、鴻巣市内というだけで相場が決まるのではなく、ターミナル駅である大宮駅からの時間と距離で、相対的に相場観が決まるということなんです。
そうやって、その街の相場が形成されるということなんですね。
- ・不動産の価格は、建物そのものだけでなく「街の価値」に大きく影響されます。
- ・人が多く集まる商業地ほど地価は高くなり、日本で最も高い地価も住宅地ではなく商業地です。
- ・郊外の新築一戸建てでも、都心や主要ターミナル駅へのアクセスが良い街ほど価格は高くなります。
- ・同じ市内でも、主要駅からの時間や距離によって相場観は大きく変わります。
同じ街でも価格差が出る理由
次に、『現場の価値』です。
『現場の価値』とはどういうことですか？
先程の街の価値のお話で「鴻巣市内の新築一戸建ての相場は、3,000万円弱から4,000万円弱」と申し上げました。
しかし、同じ鴻巣市内であっても、現場によって1,000万円以上の開きがあります。
確かに、同じ市内でも全然違いますよね。
現場の価値は利便性で変わる
この違いは、ひと言でいうと「その現場の立地」つまり『利便性』なんです。
駅からの距離ということですか？
おっしゃる通りです。
同じ最寄り駅でも、駅から徒歩10分以内の現場であれば 4,000万円近くしますが、駅から20分以上の現場だと 2,700万円くらいということがありますよね？
まさにその通りです。
生活利便施設も資産性に影響する
また、現場の価値は駅からの距離だけではありません。
例えば、スーパーや病院などが近ければ、普段の生活の利便性がいいですよね？
そういう要素も考慮されて、現場の価値が高くなります。
なるほど。
大手チェーン店は出店時に市場調査をして、勝つ見込みがあるエリアだと判断できたから出店するんです。
大手チェーン店のスーパー、ドラッグストア、スターバックスなどが近くにある住宅街は、郊外であっても資産性は高いと言えます。
だから『みらい価値診断』では、“スターバックスなどがあるか？” がチェックポイントになっているんですね。
みらい価値診断 はこちらです↑
そうなんです。
- ・同じ市内でも、現場ごとの立地や利便性によって物件価格は大きく変わります。
- ・駅から近い現場ほど需要が高く、価格も高くなりやすい傾向があります。
- ・スーパーや病院など、日常生活に必要な施設が近いことも現場の価値を高める要素です。
- ・大手チェーン店が近くにある住宅街は、郊外であっても資産性を判断する材料になります。
同じ現場でも物件価格に差が出る理由
今までお話してきたのは『街の価値』『現場の価値』でしたが、今度は、いよいよ『物件の価値』のお話です。
これは、個別的な価値と言えます。
同じ現場でも、安い物件と高い物件がありますからね。
そうなんです。ここからが本日のテーマである『物価高騰の時代なのに安いのか？』
つまり、“売れない物件の共通点”に繋がります。
非常に興味があります。
同じ分譲地でも条件によって価格は変わる
以下の図のように、新築一戸建ての5棟現場があるとします。
これって、殆どの現場では価格に差が付きますよね。
新築分譲住宅-5棟現場の例
そうですね。安い物件って、なんだかんだ条件が良くないですよね。
それは、同じ現場でも条件が違うからなんです。
この図の例は、かなり特殊な現場ですが、中島さんだったら、どの区画を選びますか？
自分だったら、AかBが良いです。
それはどうしてですか？
公道に面していて、陽当りが良い南道路 だからです。
それに、Bは角地ですから、いいですよね。
そうですよね。
恐らく、殆どの方も中島さんと同じように、AかBを選びたいと考えるはずです。
ということは、Bが角地なので1番価格が高くて、次がAという値付けになりますよね？
そうだと思います。
となると、北道路で私道にしか面していないCとDは価格が安くなります。
そうなりますよね。
E区画は、私道で間口が狭いので安くなります。
そういう順番になりますよね。
陽当り・道路・間口が物件価値を左右する
つまり、物件の価値というのは、以下の条件によって変ってくると言う事です。
- ・陽当り
- ・道路
- ・間口
- ・高低差
- ・隣地の状況や騒音
これらよって物件の価値が変わります。
道路条件によって評価は逆転する
例えば、この公道が幅員4m～6m程度であれば、住宅地としては丁度いい道路となります。
しかし、以下の図のような、片側2車線の幹線道路になると話は違います。
新築分譲住宅-幹線道路沿いの場合
AとBが幹線道路に面していたら車の騒音が気になりそうですね。
それに、Aは車庫入れが難しくなりますよね。
そうなんです。
AとBの住宅地としての価値は下がりますので、この場合C D E の価値が相対的に上がります。
確かにそうなりますね。
間口の広さは土地利用と資産性に直結する
次に、方位が反対になったらどうでしょう？
新築分譲住宅-方角が南北逆だった場合
今度は CとDの陽当りが良くなりますね。
そうなると、CとDの価値は高くなりますよね？
そうですね。
だけど、Eだけはあまり価値は上がりませんね。
そうです。
土地の価値は、間口の広さが非常に重要なんです。
間口ですか？
そうです。
建築基準法で、幅員4m以上の道路に間口2m以上接していないと建築確認の取得ができません。
つまり、建て替えができないのです。
ということは、間口は最低2m必要ですね。
そうです。
しかし、間口が2mでは車の進入はかなり難しくなります。少なくとも2.4m程度は欲しいところです。
なるほど。車の横幅や内輪差なども考慮しないといけないですよね。
だけど、間口が狭い土地に家を建てるときには、建物の配置や設計の自由度が狭まります。
確かに、角地だったら車の出し入れも余裕ですし、色々な間取りの家が建てられそうですね。
そうなんです。
小さな敷地だとあまり考えないことかもしれませんが、間口が広い土地であれば、土地の一部を分割して売ることもできます。
お金に困ったら、売れるということですね。
だから、土地は道路の種類に続いて、間口が非常に重要になるんです。
- ・同じ分譲地内でも、陽当り・道路・間口などの個別条件によって価格差が生まれます。
- ・南道路や角地など、多くの人が好む条件の区画は価格が高くなりやすい傾向があります。
- ・ただし、幹線道路沿いなど道路条件によっては、南道路や角地でも評価が下がることがあります。
- ・間口が狭い土地は、車の出入りや建物配置の自由度が下がり、土地の活用面でも不利になりやすいです。
高低差と擁壁が物件価値に与える影響
そして、同じくらい大切なのが『高低差』です。
横浜や川崎などでは、高低差が大きい分譲地が非常に多いですよね。
そうなんです。そのような高低差が大きい物件では、隣接地との境目が擁壁であることが結構多いです。
擁壁や法面がある土地は使える面積に注意する
擁壁があると、法面(のりめん)と言って、擁壁が斜めになっていることがあります。
法面のある土地
擁壁の下側の敷地を買うとします。
この擁壁が、自分の所有物となると、法面の部分は実際には使えませんので、有効面積、つまり実際に使える部分は狭くなります。
擁壁のある土地
なるほど。
高低差が大きいところで擁壁がある物件は、平坦な物件に比べると価値が下がりそうですね。
横浜など高低差の多いエリアでは擁壁確認が重要
横浜市内は擁壁物件が多いので、物件選びに注意が必要ですね。
ゼロシステムズでは、横浜の物件も結構取り扱っていますよね。
そうなんですよ。
私も含めてゼロシステムズのスタッフは埼玉県民ですが、横浜の擁壁物件には詳しいですよ。
- ・高低差が大きい土地では、隣地との境界に擁壁があるケースが多くなります。
- ・擁壁や法面が自分の所有物になる場合、実際に使える有効面積が狭くなることがあります。
- ・平坦な土地に比べて、擁壁がある物件は維持管理や使い勝手の面で注意が必要です。
- ・横浜や川崎など高低差の多いエリアでは、擁壁の状態や所有関係を確認することが重要です。
隣接地の状況が売れ行きを左右する
そして最後に『隣接地』ですね。
隣接地が、土地の価値に影響あるんですか？
隣接地の状態は購入判断に影響する
あります。
公的な評価額には影響はないのですが、実際に新築の建売住宅として物件が売りに出された時に、隣接地の状況は、売れ行きを左右する要因となります。
そうなんですね。
隣も同じような住宅が建っていれば問題はありませんが、隣接地がゴミ屋敷や廃墟で、草木が伸び放題で枝葉がこちら側の敷地内に越境していると、印象が良くないですよね？
できれば避けたいですね。
嫌悪施設が近い物件は売れにくくなる
そして最近は『嫌悪施設』が近いと売れ難いです。
嫌悪施設とは何ですか？
例えば、以下のような施設になります。
- ・ごみ焼却場
- ・下水処理場
- ・火葬場
- ・墓地
- ・工場
- ・ライブハウス
- ・パチンコ店
- ・深夜営業の飲食店
- ・暴力団事務所
などですね。
確かに家の近くにあって欲しくないですね。
自分が探しているエリアには無いですが、個人的にはライブハウスが近いと嬉しいです。
中島さんの家が近所から、嫌悪施設になってしまわないか心配です。
それは気を付けます！
- ・隣接地の状況は公的評価額には反映されにくいものの、実際の売れ行きには影響します。
- ・隣地がゴミ屋敷や廃墟、越境した草木などの状態だと、購入希望者の印象が悪くなります。
- ・ごみ焼却場、火葬場、工場、深夜営業の店舗などの嫌悪施設が近い物件は売れにくくなる傾向があります。
- ・物件価格が安い場合は、建物や土地だけでなく、周辺環境や隣接地の状況も確認することが重要です。
安い物件は値下げで良い物件に変わる
安い物件の共通点としては、同じ市内、同じ利便性のエリアであっても、個別的な要因で何らかのウィークポイントがあるということです。
中島さんだけでなく、今、物件を探している方は、安い物件があったら、“その物件のウィークポイントは何か？” を意識するようにしてください。
つまり、安い理由を探すということですね。
安い物件には必ず理由がある
そうです。安い物件には理由があります。
そのような物件は、建築費高騰の時代でも売れ残っています。そのため値下げをする物件がでてくるんです。
田中先生は、いつもそう言ってますよね。
マイホーム探しをしている中島さんにも、いつもお伝えしているのですが、中東情勢の影響などで建築費が高騰している時代であっても、郊外の一戸建て市場では、価格上昇に購入者がついてこられず、売れ残る分譲現場は必ずあります。
売れ残っている物件はありますよね。
値下げで検討対象に入る物件もある
それでも、飯田グループやケイアイスター不動産などの大手パワービルダーは、現場を売り切って次の現場を仕入れて分譲していかなければなりません。
売り切るために値下げをするんです。
完成して2～3ヶ月過ぎると200万円くらい値下げしますよね。
だけど、下げた途端に売れちゃうんです。
これも中島さんにいつも言っていることですが、売れ残っていた物件も、値段が下がれば“良い物件”に変わるんですよ。
例えば、4,180万円の新築が3,980万円に値下げされると、今まで4,000万円以下で探していたユーザー層の目にもとまります。
そうすると、より多くの人の検討対象に入ってきます。
予算に収まってくるわけですね。
予算に近づいた瞬間が判断のタイミング
マイホーム探しをしている多くの方は、実際の予算よりも少し高めの物件を理想として見ている傾向があります。
例えば、予算が3,500万円の方でも、4,000万円くらいの物件を見ると、かなり魅力的に感じることが多いです。
つまり、もともと4,000万円だった物件が値下がりして3,500万円に近づくと、その人にとっては“非常に良い物件”になるわけです。
逆に言うと、予算が4,500万円の方が4,000万円の物件を見ても、あまりピンとこないことが多いんです。
これは、どの予算帯の人にも同じことが言えます。
今、家探しをしている人は、この考え方を理解したうえで物件価格を見るようにすると、理想に近い物件が出てきたときに、すぐ判断しやすくなると思います。
次に理想の物件に出合ったときには、先を越されないように肝に銘じておきます。
心がけてみてください。
今日のところは、以上とさせていただきます。
本日も勉強になりました。
田中先生ありがとうございました。
ありがとうございました。
- ・安い物件には、立地・道路・間口・高低差・隣接地など、何らかのウィークポイントがあることが多いです。
- ・建築費が高騰している時代でも、購入者の予算と合わなければ売れ残る分譲現場は出てきます。
- ・売れ残り物件でも、値下げによって予算内に入ると、多くの人の検討対象になりやすくなります。
- ・大切なのは、価格の安さだけで判断せず「なぜ安いのか」を確認したうえで、値下げ後の検討価値を冷静に見極めることです。
- ・理想に近い物件が予算内に入ったとき、すぐ判断できるように、普段から価格と条件の関係を意識しておくことが重要です。
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